一、背景

马来西亚（尤其是西马来西亚）凭借其战略位置、政府支持和优越的基础设施，吸引了大量国内外投资，成为国际数据中心投资的热门区域。根据全球领先的市场研究和数据分析公司Research And Markets于2023年出具的报告，马来西亚的数据中心市场预计将在2023年至2029年间以13.92%的年复合增长率（CAGR）增长，从2023年的18.1亿美元增长到2029年的39.7亿美元。各大科技巨头（如谷歌和亚马逊AWS），已宣布将在马来西亚投资建立新的数据中心，进一步巩固了马来西亚作为东南亚数据中心枢纽的地位。

马来西亚可分为东马来西亚（包括加里曼丹岛北部的沙巴州和沙捞越州）和西马来西亚（包括马来西亚半岛的十一个州和两个联邦直辖区）。一方面，西马来西亚和东马来西亚在土地和电力等领域所应遵守的法律不同，从而导致数据中心投资和开发的合规要求有所差异；另一方面，因西马来西亚的基础设施优于东马来西亚，马来西亚的大多数数据中心项目均在西马来西亚落地，而外国投资者（如谷歌、亚马逊和万国数据等）也多选择在西马来西亚进行数据中心投资和开发。因此，本文主要基于笔者在西马来西亚完成的数据中心投资项目的实践经验，旨在为潜在投资者在西马来西亚投资数据中心项目提供具有实操性的参考。为免除疑义，下文所称“马来西亚”均特指西马来西亚。

由于篇幅限制，本文系十问十答系列的上篇文章，涵盖以下第一部分的五个问题，本系列下篇文章将继续讨论第二部分的五个问题。

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马来西亚数据中心热门区域

目前，马来西亚的数据中心投资主要集中在几个关键区域，包括吉隆坡（Kuala Lumpur）、赛柏再也（Cyberjaya）以及柔佛（Johor）等。这些区域因其地理位置、基础设施和政府支持而吸引了大量投资者。

吉隆坡 

吉隆坡是马来西亚的首都，也是数据中心发展的主要区域之一。政府推出的吉隆坡智慧城市总体规划（Kuala Lumpur Smart City Master Plan 2020-2025）极大地推动了该地区的工业基础设施发展，吸引了大量投资者。该规划旨在通过发展智能基础设施和数字技术，提升城市的可持续发展和生活质量。

赛柏再也

位于大吉隆坡区域内的赛柏再也（Cyberjaya）也是另一个主要的数据中心集群区域。赛柏再也作为多媒体超级走廊（MSC Malaysia）的核心城市，自成立以来一直是马来西亚科技和创新的中心。该地区已经拥有多家运营中的数据中心，并继续吸引新的投资和建设项目。赛柏再也的数据中心不仅服务于本地市场，还为区域和国际客户提供高效的数字基础设施服务。

柔佛

柔佛，尤其是依斯干达公主城（Iskandar Puteri），正迅速成为数据中心投资的新热点区域。新加坡电信（Singtel）和马来西亚电信（Telekom Malaysia）最近在此区域启动了一个64MW的数据中心项目。此外，柔佛的赛德纳科技园（Sedenak Tech Park）也提供了大量的土地和优质的基础设施，吸引了更多的数据中心投资。

已在上述区域的部分典型数据中心项目包括（但不限于）：

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二、 问题讨论

1、外国投资者投资马来西亚数据中心项目是否存在任何行业或者其他类别的限制？

开放市场与行业限制

马来西亚实行开放的市场经济，大部分经济领域对外国资本全面开放，外国投资者可以持有100%股权。然而，某些行业（如渔业和烟草业）严格禁止外资进入；另外，部分行业（如金融服务和电信行业）通过股权结构对外资参与进行限制。从行业准入及监管的角度，马来西亚对外国投资者投资数据中心并无特别限制也未设置专门的“数据中心运营执照”，所有适用于国外投资者的行业资质及审批要求同样适用于国内投资者。

通讯服务许可证要求及限制

但是，根据《1998年通讯与多媒体法案》（Communications and Multimedia Act 1998），如果数据中心提供的服务涉及网络服务、网络设施或应用服务，则外国投资人需要取得通讯和多媒体委员会（MCMC）颁发的相关许可证，包括网络服务提供商（NSP）许可证或网络设施提供商（NFP）许可证等。根据马来西亚法律，该等服务被视为电信业务，因此外国投资人持股比例最多不得超过49%。

涉及政府信息时的安全要求

此外，如果数据中心存储政府信息或官方机密（《1972年官方机密法》（Official Secrets Act 1972）所定义），政府可能会根据《1959年保护区和保护地法》（Protected Areas and Protected Places Act 1959）将其划定为“保护区”或“保护地”，或者根据《1972年官方机密法》将其指定为“禁区”。被划定为“保护区”“保护地”或“禁区”的数据中心必须采取相应的安全措施，具体安全要求取决于其类别。这意味着数据中心运营商需满足更严格的安全标准，如加强物理安保、实施严格访问控制、确保数据加密和定期安全审计，以防止未经授权的访问和信息泄露，保护国家安全和公共利益。

2、对于外国投资者购买土地及房产是否有任何限制，以及对于数据中心用地的土地性质有何要求？

土地购买及租赁限制

在马来西亚，外国投资者在购置或租赁土地时需遵守多项法律和行政规定，包括获得州政府的同意及/或经济规划单位（EPU）的批准。一方面，根据《国家土地法典》（National Land Code）第433B条，外国公司或外商投资公司必须向州政府提交书面申请并获批。另一方面，对于价值达到或超过2000万令吉（约440万美元）且可能稀释原住民及当地政府所有权（例如，导致其持有的相关股权或产权低于30%）的不动产收购，需获得EPU批准。此外，各州对外国人购买土地设有最低价格门槛，如在联邦直辖区、马六甲和柔佛等地，不动产价格需至少为100万令吉（约22万美元），同时外国人不得购买马来原住民保留地和某些农业用地。考虑到主流数据中心所需占据的面积及位置，外国投资者触发上述不动产收购限制的几率很小。

数据中心用地的土地性质要求

根据马来西亚法律，数据中心选址需避开农业用地、马来原住民保留地、低成本和中低成本住宅用地、森林保留地及公共设施用地。农业用地主要用于农业生产活动，马来保留地专为马来族群使用，低成本住宅用地为低收入群体提供住房，森林保留地受法律保护用于环境保护，公共设施用地用于建设公共基础设施，这些土地均被禁止或限制用于数据中心建设。因此，数据中心通常会在工业用地（如亚马逊AWS数据中心）或商业用地（如阿里巴巴吉隆坡数据中心）上进行开发。实践中，多数数据中心会设在工业园区（工业用地），因为这些园区通常具备完善的基础设施，如电力供应、通信网络和便捷的交通。

如何选择及对接工业园区

数据中心投资者在选择工业园区时，可以通过政府网站、行业展会和商业地产代理等渠道收集和了解相关信息。政府网站如马来西亚投资发展局（MIDA）和各州经济发展公司（SEDC）提供关于土地使用政策、基础设施规划和投资激励的详细资料；行业展会如国际数据中心展览会和马来西亚国际工业园区博览会则是直接与园区管理方沟通和了解最新园区信息的重要平台；而商业地产代理能够提供定制化的园区选择和评估服务。在初步接触时，投资者需明确表达对电力、通信和其他基础设施的具体需求，如电力负荷、网络带宽和冷却系统等，以确保所选园区能够满足数据中心的长期发展需要。通过与政府部门、行业展会和商业代理的紧密对接，投资者可以更全面地获取支持和资源，确保项目的顺利实施。

3、数据中心是否必须在单一产权的土地上进行开发？多地块完成产权合并需要多长时间？

在马来西亚，如果开发商需要购置多块土地开发一个数据中心，在项目申请规划和施工许可前，开发商通常需要进行土地合并（amalgamation），这是因为当地土地管理部门通常会要求数据中心的开发需要在一个单一产权（single title）的土地上进行，这样做主要基于地方土地管理要求、基础设施需求以及运营管理等方面的考虑。

单一产权的法律及合规性考虑

从法律和合规性来看，马来西亚的各州土地管理法规一般要求特定类型的开发项目（如大型商业或工业项目）应在单一产权的土地上进行。这简化了土地所有权的管理和法律合规性要求，确保项目能够顺利进行。此外，这也有助于满足地方城市规划部门的要求，确保土地用途与项目开发计划一致，从而使开发商可顺利获得相关的规划和施工许可。

单一产权的整合及管理优势

在基础设施和实用性方面，数据中心需要大量的基础设施支持，包括电力、冷却系统和网络连接。一个单一产权的土地有助于集中管理和建设这些基础设施，确保数据中心的高效运行。如果土地分为多个产权，即使都在同一所有权人名下，也会增加规划和建设的复杂性。例如，每块土地可能需要单独的许可证和规划批准，这会增加项目开发时间和成本。在运营和管理方面，在一个单一产权的土地上进行开发，便于数据中心的统一管理和运营，减少因土地分割带来的管理复杂性和法律纠纷。单一产权使得管理和维护工作更加简便，所有的法律文件和合同都可以针对一个产权进行处理。

产权合并所需的时间

一般来说，完成土地合并的过程大约需要12至18个月的时间（以吉隆坡为例）。这个过程涉及多个阶段，包括申请、评估和批准等步骤。考虑到土地完成合并在实操中是项目工程启动开工建设的必要条件，我们建议投资人应谨慎考虑上述审批时间对整个项目流程的影响。

4、马来西亚数据中心开发运营需要哪些证照？由哪些政府部门颁发？

外国投资者开发和运营马来西亚数据中心项目所需要获得的核心许可和证照如下：

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5、数据中心运营商（业主）在项目设计施工及建设方面应注意哪些事项？马来西亚建筑工程争议解决的市场惯用机制是什么？

选择合适的施工方

在马来西亚进行数据中心建设项目时，作为项目业主，需要关注多个方面以确保项目的顺利实施并保护自身利益。首先，应选择具备必要资质和许可证的施工方。施工企业必须在马来西亚建筑工业发展局（CIDB）注册并获得相关资质。业主应要求施工方提供其资质证书和过往项目经验，以评估其技术能力和合规性。特别是对于高技术含量的数据中心项目，选择具备特定行业技术认证和专业资质的施工方尤为重要。

合同管理和风险分担

在签订EPC（工程、采购和施工）合同时，项目业主要特别注意合同条款的细节，包括风险分担、责任划分和违约处罚等。合理的合同分拆（如将合同分为在岸和离岸部分）有助于降低税务风险和符合当地法规的要求。此外，项目业主还需确保在项目启动前获得所有必要的许可证和审批，包括环境影响评估（EIA）、规划许可和施工许可等，并积极与当地政府和相关部门沟通，了解具体的审批流程和要求。数据中心项目的设计和施工需严格遵循国际和国家的技术标准，包括能源效率、模块化设计和数字化管理等。

施工监督与现场安全

项目业主要建立严格的施工监督机制，确保施工质量和现场安全，定期组织施工现场检查，及时发现和解决问题。要求施工方提交定期进度报告和安全报告，以便实时掌握项目进展和施工安全情况。同时，遵守马来西亚的劳工法律，确保工人的权益和施工现场的安全。数据中心项目的设计和施工需严格遵循国际和国家的技术标准，包括能源效率、模块化设计和数字化管理等。

马来西亚工程争议解决的市场惯用机制

鉴于马来西亚法律并未强制要求工程纠纷必须在马来西亚解决，实践中，双方可以自行约定马来西亚项目的工程合同争议解决条款。在马来西亚，工程争议通常通过仲裁、调解和诉讼等市场惯用机制来解决。首先，仲裁是解决复杂和高价值工程项目争议的主要机制，其裁决具有法律约束力，且程序灵活、保密性强。其中，新加坡国际仲裁中心和马来西亚国际仲裁中心均拥有较多马来西亚工程争议仲裁经验，对于中国投资者而言，也可以选择香港国际仲裁中心解决马来西亚工程项目争议。其次，马来西亚2012年颁布的《建筑业支付和裁决法》（CIPAA 2012）设立了法定裁决机制，该机制在马来西亚市场也较为普遍。其旨在快速解决马来西亚工程项目中的支付争议，减少因支付问题导致的工程项目停工和延误。再次，由中立调解员协助争议双方谈判的调解机制也较为常见。调解机制具有成本低、速度快的特点，有助于维护和促进合作关系。最后，诉讼作为解决争议的最后手段，适用于重大合同违约或复杂法律问题的争议。法院判决具有终局性和强制执行力，确保争议得以彻底解决。但需要注意的是，鉴于中国内地未与马来西亚签署民事判决相互强制执行条约，中国法院作出的判决须在马来西亚法院申请外国判决的承认和执行后，方可在马来西亚得以执行。

三、结论

本文作为十问十答系列的上篇文章，涵盖了在马来西亚进行数据中心投资所需了解的五个关键问题，包括行业和土地限制、必要的证照、银行监管要求、优惠政策及运营风险防范。马来西亚凭借其战略位置、政府支持和良好的基础设施，吸引了大量国际投资，成为东南亚的数据中心枢纽。尽管面对网络安全、物理安全和系统可靠性等挑战，合理的法律合规措施和事故预防策略可以有效降低风险，确保数据中心的安全和高效运营。总之，马来西亚为数据中心投资者提供了丰富的机会和支持，使其在快速发展的数字经济中占据有利位置。

我们将在本系列下篇文章中继续讨论第二部分的五个问题。