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海南自由贸易港建设总体方案背景下，房地产调控及开发经营常见行政法律风险和救济（下）
海南自由贸易港建设总体方案背景下，房地产调控及开发经营常见行政法律风险和救济（下）
行政法律风险的救济途径介绍
1、听证程序救济
根据《海南省行政处罚听证程序规定》的规定，本省行政区域内的行政机关，作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚（以下简称适用听证程序的行政处罚）的，适用本规定。前款所称较大数额罚款系指：公民为１００００元以上；法人或者其他组织为１０００００元以上。简言之，前述法定情形必须告知相对人有权申请听证救济。
听证的受理机关为拟作出适用听证程序的行政处罚的行政机关，行政机关对于适用听证程序的行政处罚，在作出行政处罚决定前，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向当事人送达听证告知书。
房企作为行政相对人要求听证的，须在收到听证告知书之日起３个工作日内书面向行政机关提出，否则视为当事人放弃听证权利，行政机关可按照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条的规定径行作出处罚决定。
相对人如申请听证的，听证的受理机关应当自受理听证之日起３个工作日内确定听证员、听证的时间、地点和方式，并在听证７日前，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定将听证通知书送达听证参加人。
听证结束或者听证终止后，听证员应当就听证情况和处理意见向行政机关负责人写出书面报告，行政机关负责人应当依照《中华人民共和国行政处罚法》第三十八条的规定对全案进行审查，作出处理决定，应当处罚的，签署行政处罚决定书。
2、行政处罚的法定要求
根据《行政处罚法》的规定，设定和实施行政处罚必须以事实为依据，与违法行为的事实、性质、情节以及社会危害程度相当。相对人对行政机关所给予的行政处罚，享有陈述权、申辩权；对行政处罚不服的，有权依法申请行政复议或者提起行政诉讼。对相对人的同一个违法行为，行政机关不得给予两次以上罚款的行政处罚，即一事不再罚。当事人对行政处罚决定不服申请行政复议或者提起行政诉讼的，行政处罚不停止执行。
这里需要注意的是"行政加收罚款"，根据处罚法的规定，当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取"到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款"、查封、扣押的财物拍卖或者将冻结的存款划拨抵缴罚款、申请人民法院强制执行的措施落实处罚内容。
房企如确有经济困难，需要延期或者分期缴纳罚款的，经房企申请和行政机关批准，可以暂缓或者分期缴纳。
3、行政复议救济
根据《行政复议法》的规定，房企作为相对人认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起六十日内提出行政复议申请，原行政机关的上一级机关为申请行政复议受理主体。
行政复议原则上采取书面审查的办法，但是申请人提出要求或者行政复议机关负责法制工作的机构认为有必要时，可以向有关组织和人员调查情况，听取申请人、被申请人和第三人的意见。
对于1、主要事实不清、证据不足的；2、适用依据错误的；3、违反法定程序的；4、超越或者滥用职权的；5、具体行政行为明显不当的，复议机关有权决定撤销或者确认该具体行政行为违法，如责令被申请人在一定期限内重新作出具体行政行为，原行政机关不得以同一事实和理由作出与原具体行政行为相同或者基本相同的具体行政行为。
4、行政诉讼救济
根据《行政诉讼法》的规定，房企不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
房企也可直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，所以房企作为相对人要注意行政诉讼时效，避免超期而丧失胜诉权。
在管辖法院方面，海口地区各基层法院受理的一审行政案件，继续实施"轮转式"异地管辖，各法院之间的管辖关系暂不调整（逆时针）。原由秀英区法院管辖的一审行政诉讼案件（含非诉行政执行案件），由琼山区法院管辖；原由琼山区法院管辖的由美兰区法院管辖；原由美兰区法院管辖的由龙华区法院管辖；原由龙华区法院管辖的由秀英区法院管辖。海口市辖区内的环境资源行政案件，仍由琼山区法院集中管辖。
针对省一中院管辖的一审行政案件，保持现有管辖工作格局不变。其辖区各基层法院受理的一审行政案件实施"轮转式"异地管辖（顺时针），管辖关系为：文昌→琼海→万宁→陵水→保亭→五指山→琼中→屯昌→定安→澄迈→文昌。
针对省二中院管辖的一审行政案件，保持现有管辖工作格局不变。其辖区各基层法院受理的一审行政案件，分南北两个片区实施"轮转式"异地管辖。北部片区管辖关系为：儋州→洋浦→临高→儋州。南部片区管辖关系为：昌江→东方→乐东→白沙→昌江。
针对三亚中院管辖的一审行政案件，根据原告选择，由海口海事法院三亚法庭、二中院管辖。三亚城郊法院管辖的一审行政案件，保持现有管辖工作格局不变。
5、行政强制执行救济
行政强制执行，是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。针对加处罚款或者滞纳金的数额，行政强制执行法规定不得超出金钱给付义务的数额。
对于当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，申请人民法院强制执行。
根据强制执行法的规定，行政机关申请人民法院强制执行前，应当催告当事人履行义务。催告书送达十日后当事人仍未履行义务的，行政机关可以向所在地有管辖权的人民法院申请强制执行;执行对象是不动产的，向不动产所在地有管辖权的人民法院申请强制执行。
在该阶段的相对人救济方面，作者根据此前代理该阶段房企的诉讼经验，相对人应当围绕"行政主体申请执行前有无催告相对人履行"，及"有无在不申请行政诉讼后的3个月内提出"，如果没有催告、或超过3个月提出的，都可以作为请求法院不作出准许强制执行的法定事由，由法院作出不准许执行的裁定，获得行政救济的最后一丝希望。
随着《海南自由贸易港建设总体方案》的出台，众多全国著名房企及海南本土知名房企针对商业地产与住宅地产，纷纷高价竞得土地，在楼面价上涨、又有限售及销售限价调控的情况下，特别是海南要求加快推进装配式建筑发展、可能增加建安成本及影响开发周期的影响下，房地产企业更应注重避免上述传统的行政法律风险的发生，确保项目在法律法规和海南本土的调控政策框架内又快又好开发建设，以实现销售资金回笼和项目盈利。