环保企业的社会资本方缺乏提前退出机制。环保领域基础设施属于重资产行业，如生物质发电、污水处理等基础设施，其项目选址、立项、规划、建设的周期较长，前期需要投入大量的资金，且资金回收周期长，社会资本缺乏能够迅速回收资金的方式。目前环保领域基础设施多采用PPP（政府和社会资本合作，Public-Private-Partnership，"PPP"）或特许经营模式，退出机制主要是到期移交或政府回购。如拟通过转让基础设施项目或特许经营权的方式退出，又受限于持有期限、受让主体要求、政府部门审批或备案程序等诸多约束，社会资本难以实现从项目中提前退出。

受限于提前退出机制的缺乏，环保企业的社会资本方往往无法进一步发挥其自身的基建优势。环保领域基础设施项目的社会资本方在基础设施项目建设过程中可能更依赖于自身在相应环保领域的基础设施建设或资金方面的优势，而在对相应环保领域基础设施项目的长期运营和管理方面略有欠缺。如社会资本方能够在基础设施项目平稳运营后实现及时退出，能够帮助其进一步发挥自身在基础设施项目建设方面的优势，回笼资金，投资建设新的环保项目。

从公募REITs试点项目推行、首批REITs试点项目申报、首批REITs项目发行再到公募REITs项目扩容，环保领域一直是公募REITs相关政策及法规重点支持的领域。

证监会、发改委于2020年4月24日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发[2020]40号）中已明确：聚焦重点行业，优先支持水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。此后，发改委于2020年7月31日发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资[2020]586号）进一步明确："城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目"等环保项目属于优先支持的试点项目。

作为优先支持的试点项目，多家环保企业参与发改委试点项目申报，且在首批已发行9单项目中，已有生物质发电项目首钢绿能及污水处理项目首创水务2单环保类项目。

在市场的踊跃参与下，公募REITs扩容在即。发改委也于2021年7月2日发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号，以下简称"958号文"），除延续前述文件继续明确试点行业包括"生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目"之外，958号文扩大了试点行业范围，新增"能源基础设施。包括风电、光伏发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目，特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目，分布式冷热电项目"。

环保领域基础设施通过公募REITs实现提前退出，已有明确的政策及法规支持，并已有成功实现退出的先例。

作为公募REITs重点支持的领域，环保领域基础设施发展公募REITs，通过公募REITs实现提前退出亦有其自身优势。

（1）聚集优质的底层资产

环保领域拥有大量的基础设施项目可以满足公募REITs对于底层资产的要求。根据958号文的规定，基础设施项目应成熟稳定，并满足基础设施项目权属清晰，资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权等条件。环保类基础设施项目，如污水处理、生物发电等需要取得政府审批许可，项目建设及投入运营亦需要政府相关部门的支持。此外，环保领域基础设施项目多采用PPP或特许经营模式，原始权益人将以与政府方签订特许经营协议等形式明确获取特许经营权。因此相较而言，基于政府方对环保领域基础设施项目的审批，以及环保领域基础设施项目的技术及商业门槛，环保领域基础设施拥有一定的合规优势。政府审批手续、特许经营协议及相应产权证书等则赋予原始权益人对基础设施项目完全的所有权或特许经营权。综上，环保领域基础设施项目能够满足基础设施项目权属清晰、资产范围明确、原始权益人依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权等合规要求。

（2）具有相应的可转让性

公募REITs底层的可转让性是监管部门关注的重点。发改委958号文已明确，相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议，确保项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件；对PPP（含特许经营）类项目，无论设定限制与否，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以100%股权转让方式发行公募REITs无异议。

尽管政府方在与社会资本方订立特许经营协议时，基于保障环保项目的稳定运营、保护公共利益的考虑，对社会资本方转让项目公司的股权或特许经营权设定了相关限制条件，如转让项目公司股权或特许经营权须经政府方的批准等。但在国家大力推行REITs产品的背景下，首批已发行REITs项目中，地方政府对于环保领域开展REITs项目均有沟通出具无异议函的空间。如首创水务项目中，深圳首创与项目实施机构深圳市水务局于2009年2月10日签署的《特许经营协议》约定，在特许经营期内，未经政府批准，项目公司及其投资人无权转让项目建设权或受让权等限制条件；深圳市水务局于2020年10月16日出具《关于福永等水质净化厂实施REITs项目有关事宜的函》，原则上同意首创股份在确保相关水质净化厂实际控制权不发生转移的前提下将所持深圳首创股权开展本次发行交易结构下的股权转让。

（3）现金流来源合理分散

除上述对于底层资产的合规及可转让性要求外，公募REITs还要求项目成熟稳定，并明确项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。环保领域基础设施项目，如生物质发电项目或污水处理项目，穿透来看，实际为使用者付费，因此能够产生稳定的现金流。实践中，政府为支持环保领域基础设施项目的建设，可能给予部分政府补贴。但对于基础设施项目的收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定，且不应当依赖第三方补贴等非经常性收入。

环保领域基础设施发行REITs后，基金管理人可以自行运营管理或委托外部运营管理机构运营管理基础设施项目，外部运营管理机构通常为基础设施项目原始权益人或其关联方。届时，可将原运营管理人员剥离至外部运营管理机构或基金管理人下设的专门部门，由其继续运营管理基础设施项目，确保环保项目能够平稳运营。如首钢绿能项目中，基金管理人已与北京首钢生态科技有限公司（简称"首钢生态"）签署运营管理服务协议，由首钢生态作为运营管理机构运营基础设施项目。首钢生态为发起人（原始权益人）首钢环境产业有限公司的全资子公司，运营人员从原项目公司剥离到首钢生态，实际仍由原运营人员继续运营管理基础设施项目。而在首创水务项目中，运营管理机构则直接由原始权益人北京首创股份有限公司担任。

环保企业可以通过REITs回收资金继续用于环保项目建设。首钢绿能项目的回收资金将主要用于北京首钢新能源发电项目（生活垃圾二期）项目、永清县生活垃圾焚烧发电厂项目（一期）；首创水务项目中，原始权益人首创股份通过本次公募REITs发行盘活资产，实现的回收资金将全部以资本金形式用于深圳、安徽等地共9个城镇水务、水环境综合治理等环保产业项目投资。

环保企业也可以通过后续扩募新建环保项目。发改委958号文已对项目资产规模明确要求，"发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行公募REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行公募REITs资产规模的2倍。"首钢绿能项目招募说明书披露，首钢绿能项目目前后续拟扩募项目主要包括北京首钢新能源发电项目（生活垃圾二期），基金管理人将寻找更多合适标的装入本基金。

公募REITs退出方式的灵活性也将为环保领域基础设施项目退出提供便利。基于目前公募REITs通常的交易架构，环保企业可选择在底层转让项目公司股权或特许经营权等，也可以转让持有的基金份额等方式实现退出。发行公募REITs实现提前退出，能够满足权益投资者的投资需求，盘活环保类的存量资产，加快环保类基础设施资金的周转效率，为环保类基础设施建设提供更丰富的资金来源。