《企业会计准则第12号—债务重组》第二条规定，"债务重组，是指在不改变交易对手方的情况下，经债权人和债务人协定或法院裁定，就清偿债务的时间、金额或方式等重新达成协议的交易。"第三条规定，"债务重组一般包括下列方式，或下列一种以上方式的组合：（一）债务人以资产清偿债务；（二）债务人将债务转为权益工具；（三）除本条第一项和第二项以外，采用调整债务本金、改变债务利息、变更还款期限等方式修改债权和债务的其他条款，形成重组债权和重组债务。"

在房地产项目债务重组中，债务重组的方式由商业谈判条件决定，通常包括延长还款期限、调整利率、债务本息及违约责任的减免、债务加入以及担保/增信监管措施的增减、以物抵债等。在原交易结构较复杂、AMC收购不良债权的场景下，为使债务重组、债权转让顺利推进，债务重组可能还涉及通过转让、现状分配等方式先拆除嵌套结构或载体（例如资管、信托、债券等），将原有交易简化为实际债权人和债务人之间直接的债权债务关系。

在债权人与债务人协商达成债务重组交易时，为最大程度确保既有担保措施得以延续，理想方案当然是重新签订担保合同[1]，对于担保物权而言，还需要重新办理抵押/质押登记手续或变更登记手续。但是，在房地产项目债务重组的现实操作中，无法重新签署担保合同、办理抵押/质押登记的情况时有发生。

结合我们所做的债务重组交易，常见的原因包括：（1）房地产项目存在合作开发方股东，在债务重组中不配合出具重组及担保必要的决议文件；（2）房地产项目存在其他资金方，担保方的公章印鉴已被其他资金方实际管控，无法配合签署交易文件；（3）对于担保物权而言，实践中很多登记机关无法根据主债权的变更情况直接办理变更登记，而重新办理抵押/质押登记需要先注销原有登记，债权人担心存在空档期内债权脱保、资产被其他债权人司法保全等操作风险；（4）对于抵押担保而言，不动产登记机关对已经取得预售证的项目可能不予办理新的抵押登记，或是必须将原有土地使用权抵押变更为在建工程抵押，但抵押物的变更可能会使得抵押率下降，难以满足重组后的风控要求等。

从既有担保措施是否得以延续的角度考虑，债务重组过程中需要判断的首要问题是债务重组的法律性质，即债务重组是构成债的更改还是债的变更。现行法律没有对债的更改制度作出规定，而在法理上，债的更改亦称为债的更新，通常认为是当事人就已有债务达成新的合同，变更已有债务的要素，成立新的债务，并将原债权债务关系消灭，而取代之以新的债权债务关系的行为意思。

如债务重组被认定为系债的更改，将导致既有担保措施灭失；如债务重组被认定系债的变更，则需要考虑当事人针对既有担保措施未能重新签署担保合同及/或办理抵押/质押登记对既有担保措施效力及担保范围的影响。

判断一项债务重组是否构成债的更改，应当结合债的客观变化以及债务重组各方的真实意思表示进行综合考虑。

1、客观因素：是否产生了新的债权债务关系

债的更改的首要特征是在债务重组中产生了新的债权债务关系。

最高人民法院编写组编著的《买卖合同司法解释适用解答》及最高人民法院民事审判第二庭编著的《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》提及，债的更改是以新债务取代旧债务，前后合同已不属同质；合同的部分变更则是在保持合同同一性的前提下，对合同部分内容或条款所作的局部性改变，前后合同仍属同质。合同内容的变更究竟属于债的更改还是狭义的合同变更，区别的关键在于变更的内容是否属于合同的重要部分即合同的要素，合同要素的变更一般认为属于债的更改，合同要素以外的部分发生变更一般认为属于狭义的合同变更。

通常认为，若债务重组中对债的内容的变更仅限于对利息、违约金、担保等从给付义务或履行期限、履行地点、履行方式等非要素的变更，并不产生新的债权债务关系，而是原债权债务关系的延续。[2]

根据我们对现有案例的不完全检索，目前主流裁判观点亦与上述观点一致。例如，（2021）粤2071民初16158号判决书、（2019）豫民申1015号再审裁定书中均认为，债务展期、调整原借款利率、还款期限等，并不形成新的债权债务关系。

2、主观因素：是否存在以新债权债务关系消灭旧债权债务关系的合意

债的更改的另一个特征是新债权债务关系完全取代并灭失了原债权债务关系。

基于不同商业目的的考虑，债务重组中有时不得不对主债权的要素如债务本金（如对数笔本金进行整合、结算及重新确认）、还款（给付）方式（如以物抵债、以票据支付）等进行变更，并由此产生新的债权债务关系。此时，是否构成债的更改还应当考虑债务重组各方对新旧债权债务关系的真实意思表示。

（1）新债作为履行旧债的方式

在很多债务重组的场景中，债务重组各方成立新债权债务关系的意图只是作为履行旧债务的方式，新债务未得到履行的，旧债务并不消灭。

根据我们对现有案例的不完全检索，针对此问题的认定，司法实践大多选择尊重当事人的意思自治，在当事人没有约定或约定不明时，司法实践总体倾向于认定原债务并不消灭，若新债务不能履行时，债权人可以请求履行原债务。例如，（2016）最高法民终字第484号判决书[3]、最高人民法院第124号指导案例（法〔2019〕294号）[4]中均认为，债的更改需要以当事人之间有明确的以新债务完全取代并消灭旧债务的意思表示。

（2）新债作为消灭旧债的手段

如果债务重组产生了新债权债务关系，且实质产生了"借新还旧"的效果，则通常被认定为新债权债务关系完全取代并消灭了旧债权债务关系，发生了债的更改。

例如，（2018）粤03民终21415号判决书中指出，对于"借新还旧"的借款，应当认为原借款已经归还完毕，是以新债还了旧债，先期的借款合同履行完毕。随着主债务的履行完毕，相应的抵押权也一并消灭。

如一项债务重组交易被认定为发生了债的更改，原债权消灭，则根据《民法典》第三百九十三条、第五百五十九条之规定，原债权消灭的，附属于原债权上的担保物权、保证等从权利将全部灭失。

因此，在房地产项目债务重组的过程中，债权人及律师均应对债务重组的法律性质认定保持充分关注和谨慎。实践中，一项债务重组交易是否构成债的更改，并继而导致既有担保权利全部灭失，是需要司法机关结合客观及主观因素进行综合判断的事项。而债权人和律师可以通过调整商业条件安排、协议文本表述等尽可能降低债务重组被认定为债的更改、进而导致既有担保措施全部脱保的风险。

在客观因素层面，司法机关一般根据主债权变动的内容与程度进行分析[5]，如债务重组中仅涉及对利率、还款期限、担保措施的调整，则通常可认为是对原债权债务关系的延续；如债务重组中涉及对债的本金（如数笔本金的整合、结算及重新确认）、还款（给付）方式（如以物抵债、以票据支付）等作出实质性改变，则属于对合同的要素作出了变更，有可能会被认定为是产生了新的债权债务关系。因此，若债务重组中未能重新签署担保合同及/或重新办理抵押/质押登记，在商业条件允许的情况下，尽量减少对原债权内容的变动。

在主观因素层面，债务重组各方应尽可能明确的表达针对债务重组安排的意思表示。若债务重组可能导致产生新的债权债务关系，应在重组文件中明确是否具有债的更改意思表示，并充分说明新债权债务关系与原债权债务关系的延续性、关联性。

如一项债务重组交易未被认定为发生债的更改，而是仅发生了合同内容的部分变更、原债权债务关系延续，属于债的变更，在未能重新签署担保合同及/或重新办理抵押/质押登记的情况下，既有担保措施的效力和担保范围仍有可能受到主债权变动的影响。

根据《民法典》第六百九十五条[6]、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（《担保制度司法解释》）第二十条规定[7]的规定，未经担保人书面同意，债权人和债务人变更主债权内容，加重债务的，担保人对加重部分不承担担保责任。

根据上述规定，在债务重组中，如担保人未重新签署担保合同的，则担保人对债务展期、利率调升等可能造成债务加重的部分将不承担担保责任。

有一种特殊情形是，在债务重组前签署的大部分的担保合同中，事先通常都有事先豁免约定，即约定债权人与债务人协商变更主合同条款的，无需经担保人另行同意，担保人同意对变更后的主合同项下被担保债务（无论加重减轻）继续承担担保责任。

司法裁判中对此类约定的效力存在不同观点。例如，（2018）沪民初47号判决书中认为，虽然保证合同约定债权人或债务人无须就主合同的变更事宜另行取得保证人同意，但该特殊约定不能对抗因主合同变更导致保证人法定免责的情形。保证人对保证合同签订后增加的利息不承担保证责任。与之相反的，（2020）沪02民终2388号判决书中认为，保证合同明确约定借款合同内容发生变更、展期无需再经保证人确认同意，且保证人对展期仍应承担保证责任。在无证据证明债务人与债权人恶意串通的情况下，债权人、债务人对债务进行展期，并未加重保证人的债务负担。

虽然司法裁判中对前述事先豁免约定的效力尚存在不同观点，但大部分裁判结果还是倾向于认为担保人无需对其事后未明确同意的加重债务承担担保责任，亦即事先豁免约定不构成担保人对加重债务的部分承担担保责任的书面同意。因此，在房地产项目债务重组的过程中，即使原有担保合同中已有相关事先豁免约定，但实际条件允许的情况下，仍应要求担保人针对重组后的债权重新签署担保合同并提供有效决议文件。如未能取得担保人明确同意，对于重组后债务加重部分，将可能存在较高的脱保风险。

房地产项目中常见的股权质押、不动产抵押等担保均以登记为设立要件。因此，在债务重组中，对于此类担保物权，还需要考虑主债权变更但未办理变更登记手续是否影响原担保物权的效力或担保范围。

1、担保物权的效力

《不动产登记暂行条例实施细则》第六十八条[8]规定，被担保的主债权数额、债务履行期限等内容发生变更的，当事人应当办理抵押权变更登记。司法实践中，债务重组后发生争议的，担保人往往以未办理变更登记或重新登记为由主张原有抵押权无效。

但是，在担保人已重新签署担保合同的情形下，债权人依据重组文件及原有登记继续享有优先受偿权的主张仍在较多司法案例中获得了支持。法院主要基于主债权利息调整、债务履行期限等债的变更没有产生新的债权债务关系，原来主债权未消灭，由此认定原抵押权继续有效。

例如，（2015）湘高法民二初字第4号判决书中认为，债权人与债务人、抵押人签订了债务重组协议及相应的抵押合同，债务重组经过了债务人、抵押人的全体同意，且债务重组协议的内容系延续原债务合同而来、抵押合同的内容系延续原抵押合同而来。现因债务人、抵押人违约未在约定期限内办理抵押变更登记手续，原抵押登记手续继续有效，债权人依法享有原债权的抵押权。

2、担保范围

在既有担保物权效力得以延续的前提下，需要进一步考虑的问题是：担保人重新签署担保合同后出现了债务重组后约定的担保范围与原登记的担保范围不一致的情况（如原登记的担保范围可能不包括利率调升部分的利息、增加的违约金等），原登记担保范围是否可以覆盖重组后的债权？

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条规定，不动产担保物权的担保范围一般应当以登记的范围为准。但如果由于登记系统未设置"担保范围"栏目等原因，致使合同约定的担保范围与登记不一致的，应当以合同约定认定担保范围。而《担保制度司法解释》第四十七条并未延续这一规定[9]，而是规定不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。

在司法实践中，目前对于物权担保范围是仅依据登记范围认定，还是需要结合担保合同的约定予以综合认定，仍然观点不一：

例如，（2022）京03民终7579号判决书中认为，本案中，不动产登记证明中没有"担保范围"的具体记载，在办理抵押权登记时的相关申请材料中亦无可以填报担保范围的栏目，不动产抵押登记的内容与双方合同约定的内容不一致系不动产登记部门的系统中未设置"担保范围"栏目所致，而非当事人自身原因造成，因此，应以抵押合同中约定的担保范围作为债权的抵押担保范围。"而与之相反的，（2022）京0114民初67号判决书中认为，"抵押合同约定的担保范围包括主债权400万元、利息、违约金，而不动产登记证明中记载的被担保数额为400万元，依据法律规定，本案被担保的债权范围应以400万元为限。"

我们认为，虽然《担保制度司法解释》明确规定应担保范围应以不动产登记簿为准，但如原有登记确因登记系统的原因未能明确登记担保范围的，仍应该参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条规定，以双方真实的意思表示确定担保范围更为合理，如债务重组中担保人和债权人已就继续担保重组后的债务达成合意的，担保范围应当覆盖债务重组中变动的部分。但是，我们亦从案例检索结果中注意到，在《担保制度司法解释》生效后，出现了更多直接依据不动产登记簿确定担保范围的裁判结果。

基于上述，如果原有物权担保登记已经明确记载了担保的本金、利息、违约金等主债权信息，而债务重组后未就其中变化办理变更登记或重新登记的，物权担保范围将可能无法覆盖债务重组中增加的债权部分。

因此，从最大化保证既有物权担保的延续考虑，应尽量针对原有登记进行变更登记以降低风险；如确实无法办理变更登记的，对于抵押登记而言，可考虑以重组后的主债权文件作为主合同，办理第二顺位登记后再行解除原登记，但毕竟两次抵押登记针对的是同一债权，登记机关是否同意办理第二顺位登记，仍取决于与登记机关的沟通。在确实无法办理变更登记或重新登记的情形下，则应尽量要求担保人针对重组后的债权重新签署担保合同或其他书面确认文件以缓释风险。同时，可考虑将债务重组后的还款优先用于抵扣原有登记不能覆盖的债权部分。

在房地产项目债务重组中，确保既有担保措施能够有效延续，对于债权人利益的保护至关重要，也往往成为此类项目能够顺利推进的前提。诚然，各个项目的交易结构、商业条件千差万别，也决定了对每一项担保效力的判断与维护都需要结合整体交易结构和各种变量进行综合考量，需要债权人及律师在商业谈判和协议文本的设计中予以充分关注。