2023年4月20日，最高人民法院(以下简称“最高院")发布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》(法释〔2023〕1号，以下简称“1号批复")。1号批复的新鲜出炉引发热议，有网友评论该司法解释创设了商品房消费者“超级优先权"，是一柄对抗烂尾楼的“尚方宝剑"。自2021年开始，在“房住不炒"和“三条红线"政策背景以及新冠疫情的叠加影响下，不少房地产开发企业在资金端和销售端均遇到困难，引发债务危机并严重影响在建楼盘交付进度。为保障民生，全国各地均出台了相应的“保交楼"政策[1]。在该等背景下，商品房消费者在何种程度上享有所谓“超级优先权"，本文拟根据1号批复并结合司法实践，探讨商品房消费者超级优先权的适用条件和法律效果。

1号批复虽然于2023年4月20日起才施行，但商品房消费者的优先保护顺位在司法实践中已有二十余年历史。早在2002年，为保障商品房消费者的合法权益，最高院曾在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号，现已失效，以下简称“16号批复")中提出“商品房消费者超级优先权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权"的权利保护顺位：

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经由上述二十余年司法实践的发展，商品房消费者超级优先权规则已经初步形成，具体如下：

1. 内涵：商品房消费者超级优先权包括房屋交付请求权和购房款返还请求权，两者的区分点在于房屋是否已建成。

2. 构成要件：

• 一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

• 二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

• 三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中：

关于“买受人名下无其他用于居住的房屋"，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋，或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的情形。

关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十"，是指商品房消费者支付的价款超过百分之五十或者虽未超过但接近百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的情形。

3. 法律效果：商品房消费者超级优先权>建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权，上述权利保护顺位不仅限于执行程序，还适用于破产程序。

(一) 1号批复与16号批复项下的规则对比

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(二) 商品房消费者超级优先权规则的具体解读

1. 是否需要签订合法有效的书面买卖合同？

(1) 只签署认购书可能不满足要求

我们理解，认购书通常是为了锁定具体房屋而签订的预约合同，并非正式的商品房买卖合同，仅签署认购书的购房者可能会无法享有商品房消费者超级优先权。

但是，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第五条[2]的规定，符合一定条件的认购书，将被认定为商品房买卖合同，进而该等购房者即使签署认购书的也可以享有商品房消费者超级优先权。

(2) 只签署商品房预售/现售合同基本满足要求

我们理解，商品房预售/现售合同均属于正式的商品房买卖合同，如购房者与开发商已经签订商品房预售/现售合同，在满足其他要件的情况下，不存在享有商品房消费者超级优先权的法律障碍。

但是，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条[3]的规定，如开发商在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，则商品房预售合同存在被认定为无效的风险，不满足“合法有效"的要件，购房者可能将无法享有商品房消费者超级优先权。

(3) 未办理商品房买卖合同备案或网签也满足要求

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第六条[4]的规定，除另有约定外，商品房预售合同不因未办理登记备案手续而无效。

我们理解，商品房买卖合同备案或网签属于行政管理手段，不影响商品房消费者超级优先权的认定。

(4) 未办理预告登记也满足要求

根据《民法典》第二百二十一条[5]的规定，我们理解，预告登记的目的主要在于保障购房者未来实现对房屋的所有权，未办理预告登记不影响商品房消费者超级优先权的认定。

2. 如何理解“以居住为目的"？

(1) 经营型房屋(商铺)[6]通常不属于“以居住为目的"

我们理解购买的房屋需系为了满足家庭日常基本居住需要，购房者购买商铺等经营型房屋(如(2017)最高法民申3088号[7])通常不属于“以居住为目的"。需要注意的是，房产的性质并不是唯一的判断标准，还应当结合其是否有居住功能进行综合评价，如(2016)皖民终689号[8]案件中，购房者虽购买商铺，但该商铺承载了家人的生存保障功能，也被认定为属于“以居住为目的"。

(2) 商住房、酒店式公寓、公寓式酒店通常属于“以居住为目的"

如前所述，我们认为，不能仅简单地依据房屋的不动产登记属性来认定是否以居住为目的，而应结合房屋的实际使用功能综合判断。在(2018)最高法民终545号[9]案中，最高院认为“所购商品房系用于居住"应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。

(3) 以房抵债不属于“以居住为目的"

在以房抵债案件(如(2021)最高法民申969号[10])中，即使基础债权债务关系真实合法，且以房抵债协议被认定为有效，由于以房抵债受让人签署相关房屋买卖合同的目的是抵债而非居住，其也不应享有商品房消费者超级优先权。

(4) 让与担保不属于“以居住为目的"

在让与担保案件(如(2017)最高法民终940号[11])中，即使让与担保合同及主债权债务关系均真实有效，其目的也仅在为主债权提供担保而非用于居住，担保权人不应享有商品房消费者超级优先权。

(5) 假按揭不属于“以居住为目的"

在假按揭案件(如(2020)苏民终964号[12])中，购房者支付的首付款以及偿还贷款利息的资金均来源于开发商，其目的在于套取贷款而非购买房屋用于居住，不应享有商品房消费者超级优先权。

3. 是否需要买受人名下无其他用于居住的房屋？

根据最高院的相关文件精神及相关司法实践案例，商品房消费者超级优先权是基于对购房者生存和居住权利的特殊考量，而对“物权优先于债权"、“债权平等保护"原则的例外规定，因此，我们理解，商品房消费者超级优先权仍应满足“买受人名下无其他用于居住的房屋"的条件。但对于“名下"应做扩大解释，其共同居住的配偶、未成年子女名下的住房，通常已可以满足居住需求，也应纳入房屋套数计算。

4. 已支付的价款比例

(1) 支付形式是否应包括银行贷款

我们理解，支付形式应包括按揭贷款方式在内，原因在于，按揭贷款系购房者以自身名义向银行借款并由银行代为支付剩余房款，实质上全部款项均由购房人支付，但在返还价款阶段，应区别对待购房者自身支出及银行贷款，具体解读见下文。

(2) 是否达到法定支付比例将影响法律效果

根据1号批复及《执行异议规定》第29条的规定，我们理解，如商品房购房消费者支付价款未超过百分之五十，其执行异议将被驳回，但其可提起执行异议之诉并在一审法庭辩论终结前补齐购房款的方式，获得商品房消费者超级优先权。

5. 如何理解“房屋不能交付且无实际交付可能"？

根据《城市房地产开发经营管理条例(2020年11月修订)》第十七条[13]的规定，“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。"我们理解，商品房竣工并经验收合格后即基本满足交付的要求，“房屋不能交付"可以理解为商品房现阶段尚未竣工并经验收合格。

即使商品房现阶段尚未竣工并经验收合格，但房地产开发企业如仍有续建至竣工验收的计划和资金，或者有政府“保交楼"政策的支持，则我们理解原则上应认定为具有“实际交付可能"。

需注意的是，一般情况下(如能交付但严重迟延交付的情形)，购房者应积极主张房屋交付请求权(而非价款返还请求权)，如其直接以开发商违约为由解除购房合同，其价款返还请求权将可能无法获得优待。只有在“房屋不能交付且无实际交付可能"的情形下，购房者才能主张房屋价款返还请求权的价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。

6. 购房贷款本金及利息的返还不具有优先权

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第二十一条[14]和相关司法实践案例(如(2019)最高法民再245号[15])，如因开发商未按期交付房屋，购房者可一并解除房屋买卖合同、借款合同及抵押合同，由开发商将收取的购房贷款本金及利息退还给银行，购房者无需对剩余贷款承担还款责任。假设具有优先权的价款范围包括购房贷款本金及利息，则将使得具有抵押权的银行，优先于建设工程价款优先权和其他抵押权人，与其他法律规定相冲突。

在原16号批复已于2021年失效的背景下，1号批复的出台对于重新填补商品房消费者超级优先权的司法保护空白有着重要意义，有效解决了房地产开发企业债务危机带来的民生问题，也在一定程度上起到了恢复购房者信心从而稳定房地产市场的积极作用。但是，我们也要认识到，为推动房地产市场长期健康稳定发展，还需要完善以资金监管和强制保险机制为核心的商品房预售制度。同时，我们也提请读者注意，相关立法和司法实践赋予商品房消费者超级优先保护的初衷在于保护其最基础的生存权，其在宽松化解释的趋势下仍有较为严格的适用标准，某些具体适用边界条件仍有待司法实践的进一步检验。