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开发商与业委会的物业保修金之争——以杭州地区情形为例
开发商与业委会的物业保修金之争——以杭州地区情形为例
引言
为督促开发商履行维修义务，各地基本均设立了物业保修金制度，即开发商需按规定比例向有关部门缴存用于保障维修的专项资金，期满符合一定条件可申请退回。上海、杭州、南京等地均施行该制度。该笔保修金一般金额不小，但在申请退还时往往可能会遇到各种障碍，其中最大的因素之一就是业委会的诉讼阻却，特别是在很多地区对此有明确规定的情形下。以杭州为例：杭州市于2021年出台保修金退还规则，规定了业委会就保修金退还提出异议的期限和方式。从近几年的实践趋势来看，业委会诉开发商质量保修并申请扣除保修金的案件数量是明显增加的。笔者考虑到这类案件有其自身特点，值得研究。本文将主要结合笔者对此类案件的处理经验，对此类案件的诉讼特征，以及从开发商角度处理此类案件的关注要点做详细分析。
一、案件背景：物业保修金到期退还的公示异议期
为加强物业保修金的担保功能，部分地区对物业保修金的退还条件和程序做出更加细化的规定。如2021年杭州市修订《杭州市物业管理条例》，新增规定对退还物业保修金设置公示异议期，并赋予业主、业主委员会及物业服务人提出异议的权利；若异议期内，未解决争议且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，方可将物业保修金退还开发商。[1]
此类案件中，业委会多以开发商未完全履行保修义务为由，对退还物业保修金事项提出异议，并诉讼要求扣减物业保修金退还数额。从案件背景看，部分案件请求属于业委会正当行使权利，维护小区业主合法权益；但也存在小部分案件中其实没有实质性的质量保修问题，笔者认为，不排除业委会为保修金退还设置程序障碍而提起诉讼或仲裁的可能性。
二、案件特征：标的金额较高、诉讼请求事项相对复杂
1、案件标的涉及金额较高。仍以杭州为例，物业保修金缴存期限为自物业交付使用之日起八年[2]，金额为物业建筑安装总造价2%[3]，故项目体量越大，物业保修金金额越高，例如造价金额5亿元人民币的项目，需缴存1000万元人民币的保修金。一旦争议进入诉讼或仲裁程序，短时间内未解决相关争议的，物业保修金可能无法被退回或被延迟退回，将对开发商的现金流造成影响。
2、异议及诉讼主体多为业委会。如《杭州市物业管理条例》第68条规定，业主个人和业委会均可在物业保修金退还公示期内提出异议，但实践中多由业委会代表业主提出异议并进入诉讼。
3、诉讼请求事项相对复杂。业委会提起此类诉讼的主要诉求是要求开发商履行小区内物业质量维修义务，并要求以物业保修金抵扣维修费用。鉴于业主与开发商之间的复杂关系，此类案件中需要解决的问题可能并不限于质量维修问题，与物业维修事项共同提出的，还有如车位产权、共有区域的经营使用收益归属等问题，在具体案件中呈现形式不同。
三、案件主要争议焦点
正如前述，此类案件的争议事项虽以质量维修为主，但实际上还可能涉及的法律问题众多，案件办理过程具有一定复杂性。根据笔者的办案经验，开发商在处理此类案件时可以重点关注如下要点：
1、业委会的诉讼主体是否适格。根据《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》，业委会可以自己名义提起诉讼。在具体实践中，业委会代表小区业主提起诉讼的，该业委会还需由合法选举程序产生，并符合经业主大会、小区议事规则或管理规约合法授权等条件。[4]
另需注意的是，如若诉讼期间业委会任期届满，新的业委会尚未选举产生，原业委会是否具有诉讼主体资格，存在一定争议。例如有法院认为，在上述情况下因该任期已届满的业委会无证据证明小区曾召开业主大会、全体业主通过其他方式明确授权其代表全体业主进行本案诉讼，故裁定驳回业委会起诉。[5]
2、业委会的诉讼请求事项是否合理。首先，业委会以自己名义依法提起诉讼的范围，应限于为维护物业管理区域内业主共同权益的需要。司法实践中，常见业委会将业主个人房屋专有部分质量问题列入其诉讼请求，笔者倾向于认为，这一定程度上已超出业委会诉权范围。其次，业委会所提诉讼请求范围应与小区公共区域质量维修相关，若案件争议事项与物业维修事项无关，虽可在诉讼案件中进行处理，但不应成为延迟退还物业保修金的合理事由。
3、关于应否扣减物业保修金用以支付物业维修费用。物业维修问题作为此类案件的主要争议焦点，开发商是否应当或能够履行维修义务，影响到物业保修金的退还期限及金额。该问题可进一步从以下两个层面进行分析：
（1）根据法律规定，开发商应对其所开发物业小区质保期内的质量问题承担维修义务。故，关于（i）是否存在物业质量问题；（ii）案涉质量问题是否发生在质保期内等要件事实有赖于当事双方的举证情形。
（2）是否存在开发商不履行或不能履行维修义务的情况以致需要以物业保修金支付相关费用。若地方规范性文件中对公示异议期的争议规定了具体的处理方式，例如宁波市的相关规定，则可根据是否满足扣减保修金条件进行抗辩。[6]若未明确规定可扣减保修金的，则可从物业保修金的使用条件，即开发商是否不履行保修责任或不能履行保修责任，拓展抗辩思路。
四、结语
上述物业保修金退还规则并非杭州市独有，据笔者查询，浙江省嘉兴市[7]、宁波市[8]，江西省上饶市[9]等均出台了相应的管理规范，要求物业保修金退还时应无相关未解决争议事项，以此强化物业保修金的担保功能。笔者预计在此背景下，随着各地小区物业保修金缴存期限届满，业委会与开发商之间与此相关的诉讼案件会逐渐增加。
物业保修金能否按期如数退还，对开发商、业委会均有较大影响。又因案件所涉法律问题不限于物业维修事项，具体到个案中诉请不一，相对复杂。故在处理此类案件的过程中，需结合具体案情，充分关注地方规范性文件、以及案涉小区的议事规则、管理规约等。必要时应寻求专业律师的帮助，采取诉讼、谈判、调解等多种方式妥善解决争议。
[注]
[1]《杭州市物业管理条例》第68条，“物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内，将拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示，期限为三十日。在公示期内，业主、业主委员会、物业服务人未提出异议的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位；有提出异议的，建设单位或者继续履行保修责任的单位与异议提出人应当在六个月内解决争议。逾期未解决争议，且异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位或者继续履行保修责任的单位。"
[2]《浙江省住宅物业保修金管理办法》第19条，“保修金存储期限为8年。"
[3]《杭州市物业管理条例》第66条，“用于销售的物业，建设单位应当在竣工验收之前，按照物业建筑安装总造价百分之二的比例，向市、县（市）房产主管部门指定的物业保修金管理机构交存物业保修金，作为物业保修期内维修费用的保证。"
[4]《浙江省物业管理条例》第16条，“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。"
[5] 青岛市信海花园业主委员会与冷延良物业服务合同纠纷案，山东省青岛市中级人民法院（2023）鲁02民终7979号二审民事裁定书。
[6]《宁波市住宅物业保修金管理办法》第19条，“（五）保修事项或者保修范围争议双方，在延长期限内未解决争议，但其中一方已申请仲裁或者提起诉讼的，暂缓退还与保修异议项目维修所需金额等额的保修金，其余部分自延长期限届满后30日内退还。"
[7]《嘉兴市区住宅物业保修金管理操作流程》（嘉建【2017】4号）
[8]《宁波市住宅物业保修金管理办法》（甬政发【2022】46号）
[9]《上饶市物业质量保修金退还管理办法》（饶建发【2022】53号）
