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经营性房屋政府征收补偿的法律实务探讨（一）——征收补偿方式及标准
经营性房屋政府征收补偿的法律实务探讨（一）——征收补偿方式及标准
经营性房屋通常属于大宗物业，市场价值较高，且由于经营性房屋通常用于生产、经营或出租，征收过程中面临的问题与一般住宅房屋的征收补偿有所不同，经营性用房的业主在征收过程中需重点关注产权调换、房屋价值确定、土地价值补偿等问题。本文结合经营性用房征收补偿的相关案件，对经营性房屋政府征收补偿过程中可能需要重点关注的问题进行分析。
一、被征收人有权选择产权调换的补偿方式
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条明确规定，“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。"结合各地出台的“征补"实施办法，我们理解一般只有在产权调换因规划等原因无法提供的情况下，才提供货币补偿。经营性用房内通常会存在大量办公及商户经营行为，征收此类房屋将严重影响相关经营者的正常生产生活。因此，从保障业主及相关经营主体正常经营的角度，政府部门在征收补偿过程中，需要保障业主方享有的补偿方式的选择权，尤其是保障业主方选择产权调换的权利，不得自行决定仅提供货币补偿的方式。并且，如果经营性用房的业主选择产权调换的方式，参考北京市住建委《关于进一步规范国有土地上非住宅房屋征收评估与补偿工作的通知（试行）》等相关征收规定，如果被征收人选择产权调换，政府部门应尽量就近提供置换。
二、房屋所在土地依法应予补偿
尽管《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条明确规定，“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。"但根据《土地管理法》第五十八条等相关规定，因旧城区改造等原因提前收回国有土地使用权的，需依法对土地使用权人进行补偿。经营性用房的所在土地往往都是国有土地，在取得国有土地时通常需要支付高额的土地出让金。因此，政府部门在房屋征收补偿过程中，需要考虑补偿被征收人土地的价值。关于土地价值的补偿金额，应综合考虑被征收人缴纳的土地出让金、土地实际使用年限、剩余使用年限、土地市场价值等，综合确定补偿金额，保障被征收人对土地享有的使用权益。
三、补偿数额应公平，不能明显偏低
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条等相关规定，应当对被征收人给予公平补偿，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。“公平补偿"是征收补偿的基本原则，关于“公平补偿"的理解，最高人民法院裁判案例（2020）最高法行赔申1655号中提供了参考：“公平补偿包括两个维度：在横向维度上，对被征收房屋价值的补偿应当不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格；在纵向维度上，比较被征收房屋价值的补偿和被征收人在实际获得补偿安置时购买类似房地产的市场价格，保障被征收人在实际获得补偿安置时能够在市场上购买到类似房地产。在这两个维度上判断补偿是否公平，核心要义是保障被征收人生产、生活水平不降低。"尤其是针对经营性房屋，如果不能做到公平补偿，会对其生产经营产生较大影响。
四、应依法补偿房屋的装饰装修价值
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条明确规定，被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。经营性房屋为实现其经营目的，可能会在装饰装修方面投入大量资金。在确定装饰装修部分的补偿金额时，政府部门应当按照法律规定与被征收人进行协商，在协商不成的情况下，需要委托专业机构进行评估。值得注意的是，政府部门无权单方面确定装饰装修补偿价值，更无权未经评估以低价包干的形式补偿装饰装修费用。
五、符合法律规定的未登记建筑依法也应予以补偿
经营性房屋通常可能涉及翻建、扩建等，翻建或扩建部分可能并未及时办理房屋产权登记。对于未经登记的建筑是否应补偿的问题，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条、《厦门市国有土地上房屋征收项目范围内未登记建筑调查、认定和处理办法》第六条及各地“征补"相关规定，对于征收项目范围内的未登记建筑，应当依法履行法定的调查、认定和处理程序，对于符合法定条件的未登记建筑，也应依法予以补偿。如政府部门未履行相应的调查、认定及处理程序，或对于应予以补偿的未登记建筑单方面决定不予补偿，即违反了法定的程序要求。如未经登记建筑符合补偿的法定条件，政府部门也应依法在征收补偿方案中明确补偿标准。
由于拆迁补偿安置的重点是补偿到位，因此建筑物本身的准确建筑面积、建筑面积所在地块的准确面积，都必须核实清楚，否则就无法给出准确的补偿方案。而经营性用房本身的复杂性，也决定了实践中很多时候上述面积可能无法准确核实清楚，这点需要特别关注。
六、停产停业损失依法应予补偿
经营性用房通常会用于出租、生产或经营等，征收经营性用房将会导致房屋内的正常生产经营活动因此受到影响。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条等相关规定，被征收人因房屋征收行为而产生的停产停业损失应依法予以补偿。经营性用房的业主如将房屋进行出租，出租获得的租金收益属于停产停业损失的范畴，依法也应予以补偿。
七、关于房屋价值评估报告的问题
政府部门往往依据房屋评估报告的结果确定征收补偿数额，因此，房屋评估报告的内容对于被征收人而言至关重要。而决定房屋评估数额的关键在于评估方法的选择。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，评估方法包括成本法、市场法、收益法、假设开发法等多种方式。在进行房屋评估时，应选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。其中，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。对于经营性用房而言，成本法及假设开发法的评估方法得出的评估结果都可能低于房屋的实际价值。由于经营性用房本身可能存在市场交易及收益，因此，在评估方法的选择时宜采取市场法及收益法。此外，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。如业主对房屋评估报告有异议，可以依法申请复核、鉴定。
综上所述，经营性房屋的业主在征收补偿过程中需尤其关注产权调换的补偿选择以及土地价值补偿、被征收房屋价值的认定是否公平、大宗物业的加盖、翻建等是否予以补偿等问题。此外，业主还需要考虑房屋及土地面积认定是否正确、征收补偿程序是否合法等问题，在征收过程中依法维护自身的合法权利。由于此类经营性用房拆迁补偿安置案件的复杂性，实践中还会涉及其他相关问题，留待我们后续跟大家进一步分享。
