屋顶分布式光伏项目因其投资门槛低、建设周期短、回报率较高等特点，近年来已成为新能源投资领域的热点。此类项目在运营过程中可能涉及项目公司、用电方、屋顶业主等多方主体，并可能形成购售电、房屋租赁、合作开发等多种法律关系，导致其在实践中较易引起纠纷。为此，我们特别关注涉及屋顶分布式光伏项目的各类典型法律纠纷，并查阅分析了超过300个相关司法判例。总结过往司法实践中的裁判观点，并结合我们代理分布式光伏案件的实务经验，提出相关建议，供业内人士参考。

实践中，能源管理合同通常被界定为一种包含“电力供应"和“屋顶提供"两方面内容的综合性无名合同，如最高人民法院在2020年的相关判决中即采用此种认定。对于前者，实践中一般均认可构成供用电法律关系。[1]但对于后者，其究竟构成“租赁关系"还是“合作关系"，往往存在争议，需要个案判定。

（一）合作关系项下存在无法直接适用租赁保护规则的风险

若项目公司通过“租赁关系"获得屋顶，则其可以适用《民法典》第七百二十五条的“买卖不破租赁"规则。同时，在发生征收拆迁事宜时，项目公司基于承租人的身份，也存在依据地方规定主张相关停产停业损失的可能，如《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十五条的规定。相应的，租赁期限不得超过20年的规定也会予以适用，超过20年的部分可能无效。

若项目公司通过“合作关系"获得屋顶，笔者理解，固然能够在一定程度上突破《民法典》对于租赁期限的限制，但可能导致无法直接主张适用前述“买卖不破租赁"和“停产停业损失"等相关保护性规定，有损于项目稳定。例如在（2022）浙06民终4075号案件中，项目公司与屋顶业主即约定采用“零租金"模式，尽管案涉能源管理合同中存在“租用"等字眼，但法院仍然认为“该租用与租赁有本质的不同，且该合同中对租金并无约定，因此本案并非是租赁合同纠纷"。基于合同相对性的原则，在前述案件中法院认为项目公司无权向受让房屋的新业主主张继续履行能源管理合同或要求赔偿损失。

（二）房屋缺失建设工程规划许可证会导致租赁合同无效

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。"因此，若项目所涉房屋未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的，则存在租赁关系无效的风险。例如，在（2023）京民申2129号案件中，北京高院即以相关房屋未取得建设工程规划许可证为由认定案涉项目的屋顶租赁协议无效。

因此，项目公司需要特别关注租用屋顶本身的合规性，在开发项目前必须充分核查所涉房屋的房产证。若未办理房产证的，则至少应确保其取得建设工程规划许可证并完成规划验收，否则屋顶租赁关系存在无效风险。实践中，由于诸多地区对于集体经营性建设用地的登记流程尚不明晰，可能会导致建设工程规划许可证的取得存在一定不确定性，故项目公司尤其需要关注、核查此类用地范围内的房屋权证。此外，设施农用地范围内的房屋同样存在无法办理建设工程规划许可证的情况，项目公司也应对此予以关注。

供用电法律关系是能源管理合同中最核心的内容之一，实践中电费索赔引起的诉讼案件也相对较多，尤其在如何确定索赔对象、合同能否解除及电价调整等问题上值得各方关注。[2]

（一）项目公司可考虑以形成事实合同关系为由直接向实际用电方主张电费

由于产业升级等因素，实践中分布式光伏项目建成后，项目所涉房屋的租户（用电方）可能发生变化，且各方可能未对原能源管理合同进行变更或签署补充合同，导致实际用电方并非签约用电方。在此种情况下，司法实践中通常会基于合同相对性原则进行裁判，认为项目公司仅能向其合同相对方主张电费。

不过，司法实践中也存在少量案例，为项目公司直接向实际用电方主张电费提供了参考路径。如在（2020）鲁13民终4445号案件中，原告项目公司在两审程序中分别以“不当得利"“能源管理合同的概括式承继"为由向实际用电方，也即案涉厂房的新租用人主张电费。虽然前述两项理由未获认可，但是法院认为项目公司与实际用电方“双方以消极的事实行为形成供用电的法律关系"，最终以“形成事实合同关系"为由支持了项目公司对实际用电方的电费主张。

但需注意的是，虽然存在前述案例，然经笔者观察，该路径并非实践中的常见情形，项目公司直接向实际用电方索赔的难度仍然较大，且由于人民法院会扣减一部分应由屋顶业主取得的收益，故最终支持的电费也可能低于合同约定的数额。因此，若电力供应可能涉及第三方主体的，项目公司仍应尽量协调三方签署能源管理合同，或取得第三方的支付确认，或至少在合同中就第三方的引入、更换、消纳、结算等事项作出约定。

（二）项目公司仅因相对方欠付电费为由主张解除合同的难度较大

解除合同是解决合同僵局的最终手段，故司法实践对于解除权的行使存在一定限制。因此，即便能源管理合同就解除情形存在明确约定，法院仍可能会根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定审查用电方的违约程度是否显著轻微，是否影响合同目的实现，并根据诚实信用原则，确定合同应否解除。

实践中，若项目公司直接简单以欠付电费为由主张解除合同，并要求屋顶业主承担巨额赔偿，则可能存在违约行为与责任失衡的情况，较难获得法院支持。例如（2019）鲁1392民初1706号、（2019）鲁1392民初2449号等案件中，法院均认为“原告未提供证据证实合同已事实履行不能"，且解除合同不符合经济性原则，故未支持项目公司要求解除合同的主张。所以，只有项目公司能够初步证明用电方系财务状况明显恶化，或严重拖欠电费会导致合同目的无法实现的，才有可能获得胜诉。例如（2020）鲁1525民初4128号案件中，用电方长期拖欠电费且未提出任何抗辩理由，法院认为“支付电费是用电方的主要义务"，“未按约定履行主要债务，经原告催告后在合理期限内仍未履行符合法定合同解除事由"，继而支持了项目公司解除合同的诉请。

因此，对于因屋顶业主拖欠电费引发的解除，均需进一步核查拖欠行为的严重性，若拖欠行为严重性不足的，则不论合同中是否明确就拖欠电费事宜设置了解除权，亦不论是否约定了解除后的赔偿方式、违约金计算公式等条款，项目公司直接主张解除合同和赔偿损失的难度较大。不过，即使无法直接解除合同，项目公司始终具有向屋顶业主追索电费及逾期支付违约责任的权利。

（三）电价的政策调整可以不纳入情势变更的范畴

实践中，大部分能源管理合同采用参照当地电网电价进行折扣的方式结算自发自用部分的电费，不过相关条款中往往不会明确约定价格的具体构成，例如其仅包括电价本身，还是也包括代理费、过网费、各类基金等其他费用，以及是否考虑了租金抵扣、业主收益分享等其他因素。此后，若电价政策发生变动，则关于实际结算电价的计取便可能发生争议。此外，实践中还存在小部分能源管理合同约定了固定电价，而并未与电网实际电价相联系，此时如果电价波动不利于项目公司的，则极易发生纠纷。

从司法判例而言，前述情形下诉争双方的主张能否获得支持，关键在于合同约定是否明确清晰。若不存在相关约定，部分当事人可能会根据《民法典》第五百三十三条的规定主张适用情势变更制度。然而，由于电价政策的变化本就具有高频性，基于我们目前检索到的案例，实践中法院倾向于认定电价的政策波动不属于情势变更。如在（2022）浙05民终151号案件中，湖州中院认为政府对于销售电价的调整“系市场主体参与经营活动中可预见的市场规律，属于正常的商业风险范畴"，“不应认为构成足以动摇案涉合同基础的重大变化"。再如，南通中院在（2019）苏06民终1497号案件中认为新能源项目补贴政策的变化“不属于缔约时无法预见的情形，因而不能认定缔约后情势发生变更"。

分布式光伏项目极度依赖租赁关系的稳定性，但在超过20年的电站运营过程中，租赁房屋可能出现征收拆迁、被查封或者被抵押、出售等情形，屋顶业主也可能变更或者破产。前述权属变化可能导致相关项目无法继续运营，实践中因此发生的争议也较多。

（一）租赁发生在抵押、查封之后的，无法对抗抵押、查封的权利人

现有规定明确租赁无法对抗在先设立的抵押权或者查封，故租赁之前若存在抵押、查封情况的，则权利人行使权利而对房屋进行处置后，项目公司无法要求新业主继续履行原协议。[3]在（2020）苏0902执异160号、（2021）鲁09执异65号等较多案件中，法院即依据相关规定驳回了项目公司要求在案涉房屋被司法拍卖后仍然继续履行租赁协议的请求。

因此，在选择项目屋顶和与意向客户签约之前，项目投资人应对屋顶业主的资信情况进行调查，确认其涉诉、被执行情况等，同时也可要求业主提供不动产登记信息，确认房屋是否存在抵押或查封。

（二）破产可能导致能源管理合同的终止

根据《企业破产法》第十八条第一款的规定，企业破产申请受理后，破产管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，且在破产受理后2个月内未通知相对方的即视为解除。[4]因此，一旦屋顶业主发生破产情形的，项目公司须及时与管理人沟通，以取得继续履行能源管理合同的确认书。否则，若破产管理人未就继续履约作出明确表示的，则2个月后均视为合同自动解除。若能源管理合同解除的，则竞拍取得房屋所有权的新业主将不再负担提供屋顶的义务，可能直接要求项目公司拆除光伏项目或借机提高租金。

根据上述规定，司法实践中通常认为如果管理人未通知则2个月的期限届满即视为合同解除。但是，也存在部分例外情况，如笔者代理的（2020）浙01民终7053号案件，杭州中院即接受了我们的意见，认为《企业破产法》第十八条的规定是为了在破产程序中尽快明确合同双方的权利义务，如管理人在法定期间内没有行使继续履行合同的权利，即丧失了要求对方继续履行的权利，而不是双方已经在持续履行合同的情况下均推定解除合同。因此，在屋顶业主进入破产程序后，因在案证据显示项目公司已支付首年的屋顶租赁费，所获利益已归为屋顶业主财产，且涉及的是破产申请受理后才开始的租赁期间，而破产管理人既未退还租金，也未提出拆除设备，表明其以实际行为确认继续履行案涉协议。

（三）对于房屋的抵押权可能及于分布式光伏项目设备

鉴于BAPV项目本身并非房屋屋顶，光伏设备与屋顶具有一定区分度，故实践中通常认为，房屋抵押权并不当然及于该类项目资产，例如在（2022）浙02民终4005号案件中，宁波中院明确认为“屋顶光伏并未附合在涉案房地产上而无法分离，不应按照添附中有关附合的规则处理"。[5]但是，也有部分法院认为BAPV项目设备基于“添附"已经由房屋业主所有，同时基于方便执行的考虑，应一并评估拍卖执行，如（2021）苏0282执异117号案件。[6]

与BAPV项目不同，BIPV项目在设计和建造时将整个光伏组件直接作为墙面、屋顶等建筑不可分割的一部分，光伏组件即承担了相应的墙面、屋顶的功能，具有一定的不可分割属性。[7]因此，实践中对于此类项目法律关系的认定较为复杂，其适用“添附"制度的可能性将更大。例如（2021）浙0522民初5437号案件，法院即认为BIPV工程建成后动产物权不再单独存在，而由建筑物所有权人统一享有，故房屋抵押权将有可能及于这类项目。

因此，为了避免因添附而丧失项目资产所有权，项目公司应在能源管理合同中明确双方的权利关系、资产归属，以及资产划分方式，从而降低适用添附制度的可能性。

分布式光伏项目在运营周期内，可能会出现由于光伏电站的拆装或者其他原因导致屋顶功能损坏，使得屋顶出现漏水、无法继续实现保温等功能的问题，屋顶业主往往会主张由项目公司承担损害赔偿责任，甚至要求解除能源管理合同，对分布式项目的持续运营影响较大。

（一）屋顶业主向项目公司索赔以证明因果关系为必要前提

如发生屋顶漏水相关争议，不论其属于BAPV还是BIPV项目，司法实践中一般均严格审查屋顶毁损、漏水与分布式光伏项目之间的因果关系。此时，具有资质的第三方机构出具的鉴定报告可以作为认定存在因果关系的关键证据，如（2021）辽0903民初583号等案件中均予以适用。

相反，若原告未就因果关系提供鉴定报告等有力证据的，则其主张可能无法获得支持或无法全面获得支持，例如：

（二）能源管理合同的约定将直接影响屋顶业主索赔的难度

如前所述，业主因屋顶漏水、损毁而主张索赔的，需就因果关系进行举证。但是在实践中，我们也发现部分屋顶业主直接以项目公司违反能源管理合同中约定的“保障屋顶功能"“替代屋顶"等义务为由提起诉请，从而将侵权之诉转化为违约之诉，淡化因果关系的要求。如在（2022）浙06民终3142号案件中，案涉能源管理合同中明确约定项目公司需要“保障屋顶正常使用功能"，并针对性地约定项目公司未能履行该项义务时业主享有合同解除权。在该案中，尽管项目公司以原告未证明漏水与案涉项目存在因果关系，漏水原因未经鉴定等理由进行抗辩，但是由于合同对于解除权的既有约定，并且证明屋顶“未实现正常功能"的难度低于证明侵权法上的因果关系，绍兴中院仍然支持了屋顶业主的诉讼请求，判决解除能源管理合同。

因此，项目公司需要格外关注合同对于屋顶维护相关事项的约定，避免类似“替代屋顶"义务的约定，否则将在发生漏水后给项目公司带来较大压力。

此外，如果在能源管理合同中未明确约定相关解除权，在发生漏水后屋顶业主只能依据“法定解除"主张解除合同。实践中，类似主张通常难以获得支持。例如，在（2021）云07民终628号案件中，丽江中院认为“只要双方对修缮方案相互配合进行协商，屋顶漏水的情况是能得以解决的，双方所签租赁协议并非不能履行"。即使对于BIPV类的项目，实践中法院也采取了同样的观点，例如在（2023）浙0111民初1780号案件中，法院认为房屋业主“未举证证明双方争议的房屋漏水构成根本性违约，致使债权人的履行利益落空"，因此未支持房屋业主提出的解除合同、拆除项目的诉请。

最后，如果能源管理合同中对于损失赔偿的范围约定较大，如已经包括预期利润、向第三方承担的违约责任等，则可能导致项目公司就相关间接损失、预期收益、纯粹经济损失等承担赔偿责任，致使赔偿责任泛化。若合同中不存在相关约定的，则项目公司可能需要承担漏水房屋的维修费用并赔偿因漏水导致的设备毁损损失。在（2021）豫09民终2892号案件中，法院亦认可由项目公司承担因屋顶漏水导致厂房租户退租给厂房业主造成的租金损失。

本文所述的争议仅是屋顶分布式光伏项目中的部分典型纠纷，实践中的争议类型实则更为多元。目前，屋顶分布式光伏项目的数量、装机容量均呈现快速增长态势，步入运营期的项目也逐年增加，在此期间的各类问题亦将进一步凸显。因此，如何结合司法实践的倾向性意见，预先在项目开发、签约阶段尽可能规避或降低项目风险，以及如何在发生风险时进行有效应对，将是相关从业人员面临的一大挑战，亟需光伏行业内的专业法律人员处理和解决。