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关于《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》对房地产投资领域相关业务影响的解读
关于《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015版）》对房地产投资领域相关业务影响的解读
为深入贯彻落实《京津冀协同发展规划纲要》及北京市贯彻意见，有序疏解北京非首都功能，加快构建高精尖经济结构，北京市发展改革委、市教委、市经济信息化委、市国土局、市环保局、市规划委、市住房城乡建设委、市市政市容委、市交通委、市农委、市水务局、市商务委、市卫生计生委、市工商局、市新闻出版广电局、市统计局、国家统计局北京调查总队联合对《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》进行了修订。2015年8月17日，北京市人民政府办公厅"京政办发(2015)42号"通知发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2015年版)》(以下简称"《目录》")。现将该《目录》对房地产投资领域相关业务所可能造成的影响分析解读如下：
一、《目录》的编制体例
《目录》按照《国民经济行业分类》(GB/T4754-2011)编制。《目录》中的管理措施分为禁止性和限制性两类。其中，禁止性是指不允许新增固定资产投资项目，不允许新设立或新迁入法人单位、产业活动单位、个体工商户；限制性主要包括区域限制、规模限制和产业环节、工艺及产品限制。
二、《目录》的适用范围
(一) 项目范围
《目录》对相关产业的禁止/限制要求主要体现在对新增固定资产投资项目和新设立/新迁入的各类市场主体的禁止/限制上；在途项目、改造升级项目不适用《目录》。
(二) 区域范围
《目录》中管理措施分为全市和功能区域（即城六区、城市发展新区、生态涵养发展区）两个层面，全市层面的管理措施须在全市范围内普遍执行；功能区域层面的管理措施是指须在执行全市层面管理措施基础上，增加的差异化管理措施。
各功能区域的区县范围如下：
| 功能区域 | 涉及区县 |
| 城六区 | 东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区 |
| 城市发展新区 | 通州区、顺义区、大兴区以及昌平区、房山区的平原地区。其中：昌平区划入城市发展新区的部分包括小汤山镇、北七家镇、东小口镇、回龙观镇、沙河镇、百善镇、马池口镇、南邵镇、城北街道、城南街道、天通苑南街道、天通苑北街道和霍营街道；房山区划入城市发展新区的部分包括长阳镇、良乡镇、窦店镇、琉璃河镇、石楼镇、拱辰街道、西潞街道、新镇街道和燕山地区 |
| 生态涵养发展区 | 包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云县、延庆县以及昌平区、房山区的山区部分。其中：昌平区划入生态涵养发展区的部分包括阳坊镇、流村镇、南口镇、十三陵镇、延寿镇、崔村镇和兴寿镇；房山区划入生态涵养发展区的部分包括长沟镇、青龙湖镇、阎村镇、河北镇、城关街道、周口店镇、韩村河镇、大石窝镇、张坊镇、十渡镇、蒲洼乡、霞云岭乡、南窖乡、佛子庄乡、大安山乡和史家营乡 |
三、管理使用
《目录》要求市、区县两级相关项目审批主管部门，法人单位、产业活动单位、个体工商户注册登记主管部门，在履行办理程序时，须依据《目录》先予审查；同时，由各主管部门负责《目录》相关条目的解释工作。
四、《目录》对房地产投资领域的主要业务门类造成的限制和影响
(一) 建筑类
《目录》对房地产投资领域建筑类产业的限制主要体现在：城六区内，禁止新投资设立（含既有企业从业资质在关联公司间转移）。
(二) 批发零售类
《目录》对房地产投资领域批发零售类产业的限制主要体现在：
1. 全市范围内，禁止新建和扩建批发类、零售类商品交易市场设施（符合规定的农产品批发市场、社区菜市场等农产品零售网点以及对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目除外）；
2. 城六区内，
a) 批发业：东城区、西城区，禁止新建和扩建批发业；东、西、北四环和南三环以内的朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，禁止新建建筑面积在1万平方米以上的批发类商业设施；
b) 零售业：禁止新建建筑面积在1万平方米以上的零售类商业设施。
(三) 仓储物流类
《目录》对房地产投资领域仓储物流类产业的限制主要体现在：
1. 全市范围内，禁止新建和扩建装卸搬运中未列入相关规划的区域性物流中心（四大物流基地、口岸功能区、海关特殊监管区域或场所除外）以及其他仓储业中未列入相关专项规划的物流仓储设施（粮食流通设施、城市物流配送节点除外）；
2. 城六区内，禁止新建和扩建仓储业（规划的城市物流配送节点除外）。
(四) 餐饮类
《目录》对房地产投资领域餐饮类产业的限制主要体现在：城六区内，禁止使用地下空间从事餐饮商业性经营；禁止新建与以居住、医疗卫生、文化教育、科研、行政办公等为主要功能的场所边界水平距离小于9米的餐饮项目。
(五) 房地产类
《目录》对房地产投资领域房地产开发类产业的限制主要体现在：
1. 对于住宅类项目：
a) 在全市范围内，禁止新建房地产开发经营中容积率小于1.0（含）的住宅项目（文物保护区、风景名胜区风貌保护除外，但禁止建设独户独栋类房地产项目）；
b) 东城区、西城区，禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目（棚户区改造、危旧房改造、文物保护区改造除外）。
2. 对于酒店、写字楼等大型公建项目：
a) 东城区、西城区，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；
b) 东、西、北五环和南四环以内的朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。
3. 对于集中办公类项目：
在全市范围内，禁止新设立自有房地产经营活动中的集中办公区（市政府相关部门认定的科技企业孵化器、众创空间和《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外）。
(六) 商务服务类
《目录》对房地产投资领域商务服务类产业的限制主要体现在：
1. 在全市范围内，
a) 企业总部管理中禁止京外中央企业总部新迁入；
b) 禁止新设立市场管理中从事商品交易市场经营管理活动的市场主体（经营符合规定的社区菜市场等农产品零售网点、符合规定的农产品批发市场以及对城市运行及民生保障发挥重要作用的项目的市场主体除外）；
2. 城六区内，
a) 企业总部管理中禁止京外中央企业总部新迁入，严控其他总部企业新迁入或新设立；
b) 禁止新建会议及展览服务中的展览类设施。
(七) 教育类
《目录》对房地产投资领域教育类产业的限制主要体现在：
1. 对于中等职业学校教育产业：
a) 在全市范围内，不再新设立中等职业学校，不再扩大中等职业学校教育办学规模，中等职业学校不再新增占地面积；
b) 城六区内，不再校内扩建（存在安全隐患及未达标的除外）；
2. 对于高等教育产业：
a) 在全市范围内，不再新设立或新升格普通高等学校，不再扩大高等教育办学规模，高等教育学校不再新增占地面积；
b) 城六区内，不再校内扩建（存在安全隐患及未达标的除外）；
3. 对于成人高等教育产业：
在全市范围内，不再扩大普通高等学校成人教育、网络教育、自考助学的面授教育规模，不再新增招收京外生源的成人教育机构和办学功能；
4. 对于技能培训、教育辅助及其他教育产业：
在全市范围内，禁止新设立面向全国招生的一般性培训机构。
(八) 文体娱乐类
《目录》对房地产投资领域文体娱乐类产业的限制主要体现在：全市范围内，禁止新建和扩建休闲健身活动中的高尔夫球场。
(九) 医疗卫生类
《目录》对房地产投资领域医疗卫生类产业的限制主要体现在：
a) 东城区、西城区，不再批准建立设置床位的医疗机构，不再批准增加医疗机构床位总量和建设规模；
b) 五环以内的朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，禁止新建综合性医疗机构，不再批准增加政府办综合性医疗机构床位总量。
作者简介：
崔汐淘，毕业于北京大学和美国加州大学伯克利分校，现为中伦律师事务所律师。
穆 耸，毕业于北京大学，现为中伦律师事务所合伙人。
本文属于中伦律师事务所土地投资团队知识整理成果系列之一。中伦土地投资团队专注于中国土地投资领域法律实务，并致力于为各类投资人，包括但不限于房地产发展商、基金投资人、产业园区运营商、银行、保险公司、工业制造企业、高科技企业、外国企业以及相关政府部门和机构，就土地投资领域所涉及的政策咨询、法律分析、风险控制、投融资、股权合作、项目开发、建设管理以及项目退出和争议解决提供专业的法律服务及解决方案。
