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租房新时代 | 租赁住房用地及“商改租”政策
租房新时代 | 租赁住房用地及“商改租”政策
引 言
随着中央政府鼓励"租购并举"，住房租赁这片蓝海引来了房企、中介、酒店等市场主体的纷纷入场，租房新时代即将来临。本文试根据有关政策，探讨租赁住房用地类型及"商改租"的政策要求。
一、用地类型
目前，国家已出台相关政策，鼓励各地为租赁住房提供用地支持，鼓励通过新增用地、盘活城区存量土地的方式建设租赁住房。
各类用地住房租赁项目的有关规定及案例如下：
国有建设用地
（1）出让土地
根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（39号文）："新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。"
根据我们对网络公开信息的检索结果，目前以"招拍挂"方式获取国有建设用地使用权并用于开展住房租赁事业的多为有较强资金实力的房地产企业。例如，2016年12月，万科竞得北京市海淀区西北旺镇两宗地块，根据要求，建成的商品住房只能租赁、不得销售。
（2）划拨土地
根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房的建设用地实行划拨供应。根据《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》，公共租赁住房项目可通过政府和社会资本合作的模式进行开发建设。
此外，就划拨用地上除公共租赁住房以外的其他类型租赁住房而言，根据《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（153号文），划拨用地等土地上的政府或国企房源，可通过购买服务的模式由住房租赁企业受托进行运营管理。
集体建设用地
根据153号文，"按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作"。就集体租赁住房建设和运营机制而言，
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》规定："村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。"
根据2018年3月6日《北京市大兴区协议出让集体经营性建设用地使用权建设租赁住房意向书》内容，瀛海镇租赁住房项目用地使用权协议出让予北京汇瀛恒安置业有限公司。我们通过网络公开信息了解到，万科将参与该项目建设，其拟出资价款约为15.86亿元，占有项目公司股权49%（瀛海镇集体持股企业持有51%股权）。
二、 商改租
鉴于通过新建物业的形式开发租赁住房项目需要耗费大量资金，而租赁住房项目资金周转效率低，前期资金投入难以快速收回，因此，部分住房租赁企业选择通过对存量商业用房进行改造的形式开展租赁住房项目。
39号文对"商改租"（即将商业用房等改建为租赁住房）的基本要求进行了规定："允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。"
除上述国家层面要求外，各地亦针对"商改租"的申请条件、办理程序等事项进行了进一步规定。例如，南京市《住房租赁试点工作方案》对该市"商改租"项目的申请条件进行了较为明确的规定："位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房……按规定可改为租赁住房。"再如佛山市，也对"商改租"项目的办理程序进行了较为明确的规定。
结语
未来，在政策红利和租赁市场利好的情况下，住房租赁市场将受到各方青睐，我们期待国家及各地区出台更具体、更全面、更具有操作性的住房租赁新规，以更好的支持中国住房租赁事业，真正实现"房子是用来住的、不是用来炒的"。
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