一、关于写字楼、房屋出租的维修赔偿责任方面

1、在房屋出租的情况下，出租人和承租人谁应承担房屋因台风原因损坏的责任？

一般情况：由出租人承担房屋的维修责任或由承租人代为维修，由出租人承担维修费用。

法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”、第七百一十三条“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务”、及第七百一十四条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任”的规定，若因为台风强烈风力及暴雨侵袭等自然灾害致损，承租人在尽妥善保管使用房屋的前提下，一般应当由出租人承担房屋的维修责任或由承租人代为维修，由出租人承担维修费用。

特殊情况：

情形1：如承租人使用不当或者违约使用造成的毁损，例如未妥善管好门窗导致雨水入户浸泡、未及时对门窗关闭等产生的财产损失，则应由租户自行承担；同时，给租赁物造成损坏的，承租人还应当承担赔偿责任。

情形2：若双方在租赁合同中特别约定，房屋的自然损耗及灾害致损由承租人自行承担维修责任的话，根据意思自治原则，承租人不得再主张出租人承担维修责任。

二、关于商品房交付前和交付后的维修赔偿责任方面

一般情况：根据房屋交付情形，对于未交付的房屋，由开发商承担维修责任；

特殊情况：已交付的房屋，应当区分受损原因及区域进行责任划分，具体如下：

情形1：针对交付后的商品房，根据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算”，故因台风暴雨袭击导致房屋外墙漏水和房屋防水层质量问题导致房屋渗水，建议业主查阅所购买房屋的《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》中约定载明的保修期。对于尚在保修期内的，业主可以要求开发商承担保修义务，以及主张渗漏水致使财产损失承担赔偿责任。

情形2：如超过了保修期，且在保修期内未曾向开发商主张“房屋外墙漏水和房屋防水层质量导致渗水”的房屋，因台风暴雨袭击引发的漏水、渗水等问题则由业主自行承担维修责任及费用。

参考案例：山东省高级人民法院 (2023)鲁民申13525号案件

法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期限为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，大某村村民委员会主张案涉房屋已经超出保修期，但是未提交证据证实案涉房屋的竣工验收合格日期，故大某村村民委员会的相关理由依据不足。经一审法院现场勘验后，已经认为案涉房屋的窗框安装确实存在一定质量问题，同时询问大某村村民委员会对窗户的安装是否存在质量问题是否申请鉴定，但大某村村民委员会未在规定时间内申请鉴定，原判根据本案的具体情况酌情确定大某村村民委员会承担70%的赔偿责任，并无明显不妥。

三、关于相邻业主过错的维修赔偿责任方面

业主若因相邻房屋原因（如装修不当、室内设施管理不善等）导致渗漏水造成损失的，可要求相邻业主及时排除妨碍、消除危险并赔偿相应损失。

参考案例：上海市青浦区人民法院 (2024)沪0118民初4983号

法院认为，“作为不动产的相邻各方，应当谨慎、妥善……侵害相邻物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，因原、被告对涉案房屋漏水原因陈述不一致，根据原告申请，本院委托具有相关资质的鉴定机构对涉案房屋漏水原因进行鉴定，并已出具鉴定意见书。根据鉴定意见书，106室房屋漏水原因为2021年7月23日306室曾发生突发性渗漏水，水渗漏至206室室内后沿206室地面(106室顶面)下渗，导致106室室内装饰装修受损。故被告宋某作为漏水发生时306室房屋权利人，应对原告因漏水产生的损失承担赔偿责任”。

四、关于在公共区域受损的维修赔偿义务主体方面

如因台风导致雨水进入地下停车场、地下室等公共区域，造成业主或承租人的私有车辆及财产损失，谁是赔偿义务主体？可以向开发商追责吗？可以向物业追责吗?

1、关于开发商的责任，主要集中在小区及地下车库、地下室的排水系统是否按照国家规范标准建设，排水设计、施工是否符合行业规范。

如因开发商对地下车库排水设计或施工不当，导致使用过程中出现排水问题，最终造成财产损失的结果，那么业主可以要求开发商承担一定赔偿责任。需要注意的是，通过竣工验收并不当然等同于排水系统可以正常排水，开发商交付的房屋应当保障正常的排水功能，若影响居住、使用，仍应当赔偿给业主、承租人造成的损失。

2、关于物业单位的责任，主要依据业主与物业管理人签订的《物业服务合同》来判定物业管理人是否尽到应尽职责，是否存在违约情形。

在《物业服务合同》中一般会约定，物业单位有对小区内的公用设施设备进行维修、养护的义务。若未尽合同约定义务及合理告知、维护义务，例如未能对共用排水设施、设备定期进行清理、疏通，未及时通知、做好极端天气下的房屋、车辆防范措施，则需要对管道堵塞导致的积水倒灌、车辆浸泡毁损等损失承担一定的赔偿责任。

车主与物业公司构成保管合同关系，物业公司有妥善保管车辆的义务。台风来临，地下车库被倒灌进水，造成业主停放车辆损毁灭失的，物业公司未尽妥善保管义务与通知义务的，不能因台风是不可抗力免除全部责任，应当承担部分责任。保险公司在车损险赔偿范围内理赔车主后，可向物业公司追偿。

参考案例：海口市中级人民法院（2018）琼01民终1984号案 

海南某物业服务有限公司与李某某物业服务合同纠纷二审《民事判决书》一审法院认为，某公司系某小区的物业管理服务企业，对其物业管理区域包括地下车库负有维修、养护和管理的义务，且应遵循诚实信用原则，履行通知、协助等附随义务。某公司在威马逊台风登陆前后是否完全尽到物业服务管理义务，是认定其是否完全履行物业服务合同约定义务的关键。“威马逊”超强台风是多年来少见的破坏力超大的自然灾害。在其登陆之前，气象部门已连续发布预报，其强度等级及登陆时间和地点是可以预见的。虽然“威马逊”超强台风破坏力远超常人预计，造成的后果确实存在难以预见、难以避免、难以克服的情形，但是如果某公司采取措施适当，台风造成的损失可以减小到最低程度。虽然某公司在“威马逊”台风登陆前在小区内张贴了《温馨提示》，尽到了提示义务，但是其未举证证明其已经完全尽到维护服务的义务，某公司未穷尽其服务管理手段，采取措施不当，履行物业服务合同存在违约行为，应承担违约责任，应对李某车辆损失承担部分赔偿责任，而不能以不可抗力为由全部免责。基于“威马逊”为超强台风，属重大自然灾害，最终一审法院酌情认定某物业服务公司对李某某的车辆损失承担20%的赔偿责任，赔偿金额为176295元。二审法院海口中院对上述认定予以维持。

五、关于建筑物、广告牌、树木等对损坏车辆等财物的责任承担主体方面

1、建筑物、广告牌等悬挂物对损坏车辆等财物的责任承担主体方面

情形1：根据《民法典》第一千二百五十二条“建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”的规定，受损财产权利人可根据前述单位的过错情况主张赔偿责任。

情形2：除上述情形外，在台风暴雨天气中，对于已交付的建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物如发生脱落、坠落造成了停放车辆发生了财产损失时，承担赔偿责任的主体是谁？

根据《民法典》第一千二百五十三条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”的规定，物业公司作为小区的管理人，对小区外墙、外墙瓷砖等公用部位负有维护、保养、管理的义务，需要提供证据证明其对小区外墙瓷砖等公共区域已尽到了日常维修养护、检查等管理义务。如不能，则司法实践中法院会认定物业公司对公共区域发生的脱落坠落的损害后果存在过错，应当承担相应的过错责任。

相关生效民事判决认为，虽然台风登陆属于不可抗力，但物业公司未举证证明其在案涉的损害后果发生前，其已在案涉小区的公共区域张贴了通知或在小区业主群中，已告知小区业主有台风，并提示业主注意停车位置及场所，故物业公司以“外墙瓷砖脱落是由于当日台风，突发狂风暴雨造成，属于不可抗力”为由，主张其不存在过错，法院依法不予采信。

2、树木等对损坏车辆等财物的责任承担主体方面

《民法典》第一千二百五十七条规定“因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”，根据某生效案例，法院认为，依据国务院2017年修订的《城市绿化条例》第十七条相关规定，结合本案现有证据可认定，砸伤朱某兰车辆的树木位于某某病院家属院内，某某病院系该家属院内的树木的所有人或管理人，负有安全管理义务。当林木折断，倾倒或者果实坠落与受害人人身、财产受损存在因果关系时，承担损害赔偿的责任主体为林木的所有人或管理人，且林木折断致人损害的侵权责任适用的是过错推定责任原则，某某病院未提供充分证据证明其无过错，故推定其对损害后果的发生存在过错，应承担赔偿责任。某某病院辩称系台风导致朱某兰的车辆受损属不可抗力，不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不可预见是指根据现有技术水平，一般对某件事的发生没有预知能力。不可避免且不可克服是指当事人已经尽到最大努力采取一切可以采取的措施，仍不能避免某种事件发生或克服事件所造成的损害后果。本案中，某某病院是能够通过正常履行养护职责如定期对林木生长情况进行检查，对因极端天气、自然枯死、病虫害等因素有可能发生林木折断、倾倒等安全隐患进行消除，以尽力避免损害结果的发生，故本案不属于不可抗力情形，对其辩解意见本院不予采信，某某病院应承担侵权赔偿责任。

六、关于“车泡水”“车辆被冲走丢失”“玻璃破损”的保险责任方面

根据2020年9月19日起正式实施的《关于实施车险综合改革的指导意见》“在基本不增加消费者保费支出的原则下，支持行业拓展商车险保障责任范围。引导行业将机动车示范产品的车损险主险条款在现有保险责任基础上，增加机动车全车盗抢、玻璃单独破碎、自燃、发动机涉水、不计免赔率、无法找到第三方特约等保险责任，为消费者提供更加全面完善的车险保障服务”的规定，同时参考《中国保险行业协会机动车商业保险示范条款（2020版）》第一章“机动车损失保险”第六条“保险期间内，被保险人或被保险机动车驾驶人（以下简称“驾驶人”）在使用被保险机动车过程中，因自然灾害、意外事故造成被保险机动车直接损失，且不属于免除保险人责任的范围，保险人依照本保险合同的约定负责赔偿”的内容，车损险的保障范围已涵盖因暴雨、台风等自然灾害造成的涉水险、玻璃险等附加险。在已投保的情况下，车辆泡水、发动机涉水、玻璃破损的，被保险人有权通过车损险申请理赔。

需要注意的是，车辆泡水一般分为两种情况：停放状态下被泡和行驶过程中被泡。因暴雨造成停放的车辆发动机涉水损坏的，被保险人应当获得保险赔偿。

而车辆行驶过程中被泡，因大多数保险公司的车损险对“发动机涉水”问题都约定了免责条款，是否能获得保险理赔需要视具体情况而定。

免赔的适用情形包括：一是车辆涉水后，驾驶人启动发动机，对发动机造成损坏；二是驾驶车辆过程中因涉水发生熄火，驾驶人二次启动导致发动机遭受二次损坏的，一般会认为驾驶人具有主观过错，二次损坏部分不予理赔，由被保险人自行承担。

车辆被冲走丢失，通常情况下，只要投保了车损险，车辆被冲走后确实无法找回的，保险公司会按车辆实际市场价值进行理赔。从具体的操作上看，需要被保险人到当地公安机关申请出具灭失证明，再到车管所办理车辆注销手续，最后到保险公司进行理赔。

车辆因在台风雷暴天气中出现了玻璃破损，如果车主此前投保了车损险，只要车辆不存在“事故发生后，被保险人或驾驶人故意破坏、伪造现场，毁灭证据；发生保险事故时被保险机动车行驶证、号牌被注销；被扣留、收缴、没收期间；竞赛、测试期间，在营业性场所维修、保养、改装期间”等保险公司责任免除情形的，保险公司将会根据在双方签订的保险条款约定在保险责任范围内承担赔偿责任。