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商品房精装修纠纷 | 从一件退还装修差价再审案谈起
商品房精装修纠纷 | 从一件退还装修差价再审案谈起
作者：魏志强 杨玉霞 周心瑜
精装修房的装修质量是业主关注的重中之重，自2018年某市中院再审改判支持某业主以房产公司申报的《商品房预售方案》并经公示的价格补偿装修差价的主张以来，业主精装修质量维权形成了一股热潮。业主能否基于公示《商品房预售方案》的装修价格，主张开发商补偿装修差价？这一诉请的法律依据是什么？其补偿标准又应当如何确定？本文拟结合前述案件，探讨成品房装修质量相关的违约责任认定问题，以明确此类案件处理此类案件的思考路径和解决路径。
一、退还装修差价再审案评析
2013年，某业主（乙方）与开发商（甲方）签订《商品房预售合同》。约定由乙方认购开发商开发建设的涉案房屋一套。合同补充协议约定："双方的权利义务仅以本合同及其附件及其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准"。
该补充协议同时附装饰装修和设备标准，明确装修范围：
合同签订后，原告按照约定全额支付了购房款。开发商就涉案房屋向某市住房和城乡建设委员会申报的《商品房预售方案》载明，装修类型为装修房，装修单价为4500元/平方米。
原告起诉请求：
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开发商赔偿其装修差价，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准；
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开发商按照样板房的标准进行整改；
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开发商对房屋瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失。
该案历经一审、二审及再审，并在再审阶段得到改判，一、二审裁判观点与再审裁判观点的主要区别之处在于对房屋装修差价补偿的认定问题，案涉房屋《商品房预售方案》的装修价格是否对合同双方具有法律约束力，法院裁判观点均给出了肯定的答复，其主要理由在于：
第一，房地产开发企业预售商品房应将预售方案中相关信息在销售现场醒目位置进行公示，现场公示的信息必须与申请预售许可时提供的信息、房产管理部门网上公示的信息保持一致；《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在"网上房地产"网向全社会进行公示，属于邀约，应作为双方合同权利义务的内容；
第二，双方当事人签署的补充协议第十三条载明"涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准"，而《商品房预售方案》亦属应批准文件，公示内容应为批准结果。
而关于原告要求被告赔偿装修差价问题，一、二审法院均认为，双方争议4500元/每平方米的装修单价已包含在房屋单价内，根据补充协议二所附《装饰装修和设备标准》，此价格应当包含双方约定的装修和设备，出卖方应市场价格变化因素有自主定价权，买受人有自主选择权，该装修单价系双方针对合同约定的标准协商的价格，并不违反法律规定。如原告认为被告未按约定的装修和设备标准交付，可要求其按此标准履行，但以装修造价达不到4500元/平方米向被告主张差价损失，缺乏事实基础，不同意原告鉴定申请并无不当。
而再审法院对此持有不同观点，鉴于现样板房已不存在，缺乏参照依据，按照《商品房预售方案》中明示的精装修单价，赔偿装修损失，符合行政法规的规定，有合同依据。经法院委托鉴定机构对案涉房屋装修造价进行鉴定，鉴定结果为：案涉房屋室内装修鉴定金额273136.50元，套内建筑面积108.13平方米，每平米造价鉴定金额为2526.00元。税金和规费是装修企业应上缴的费用，利润属于装修企业应得部分，该三项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应当从实际交付业主的装修总价中扣除，扣除后的实际装修总价为256814.83元；按照每平方米4500元装修造价计算，由于原、被告均未提供4500元/平米的装修预算书，按照4500元/平米的标准结合案涉房屋面积，得出对应总造价为486585元，扣除税金、规费，案涉房屋套内建筑面积装修造价为444177.04元，合同约定的装修价格与实际装修差价为187362.21元。
二、本案带给我们的思考
（一）主张开发商补偿装修差价的法律依据是什么？
根据我们理解，原告诉讼请求所对应的法律依据为《合同法》第一百零七条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任"以及《合同法》第一百一十一条"质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任"之规定。
根据以上分析，房产公司承担违约责任的前提是涉案房屋实际装修不符合合同约定的质量标准。因此，本案争议看似是实际装修价格不符合涉案房屋约定的价格（备案装修价格）的争议，但本质上是实际装修质量标准与合同约定的质量标准是否符合的争议。
（二）精装修质量标准应当如何认定？
本案中，根据双方《商品房买卖合同》的补充协议第十三条第1项之约定："…其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准"，可见，双方实际上通过补充协议的形式将《商品房销售方案》中所列的装修单价纳入了"约定"范畴；并且，本案开发商在《商品房买卖合同》中对装修标准的约定显得较为笼统，仅约定了装修内容，对裝修材料、设备品牌、规格、型号等未做详细约定；并且，在诉讼发生时，开发商已经拆除样板房，也没有做样板房公证，且在本案中，开发商对于样板房的装修合同、施工图等材料也并未作出有效的举证，导致法院难以判断案涉商品房的装修标准。商品房精装修质量标准主要依照以下几点：
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法律法规、国家强制性标准与合同约定；
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售楼广告及宣传资料：
根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，房地产售楼广告或宣传资料同时满足下列三个条件就构成合同的义务：一是广告或宣传内容是针对开发规划范围内的房屋及相关设施，二是该内容具体确定，三是该内容对合同的订立及房屋价格确定有重大影响。具象到售楼广告中关于精装修房的宣传，包括价格标准、配置标准、部品品牌、功能等，只要是"具体确定"的，就构成开发商的合同义务。
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样板房
开发商在住宅用房的实际开发过程中，会设置样板房，亦叫"交楼标准间"或"示范单位"，以供购房者参考。依据《商品房销售管理办法》第31条："房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。"江苏省的《成品住房装修技术标准》规定成品住房验收时，装修质量不应低于样板套的质量标准。因此，样板房也是精装修房质量问题的重要评判标准。
因此，在本案中，由于原被告双方在补充合同中约定"涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准"，且被告亦无法提供与案涉房屋相对应的样板房装修标准和装修预算书，法院就此认定开发商在政府主管部门申报的装修价格作为双方约定的"装修质量标准"。
（三）《商品房预售方案》的装修单价是否构成装修的质量标准？
之所以提出这一问题，原因在于，即便通过造价鉴定程序得出了房屋装修的实际成本价格低于约定价格（《商品房预售方案》的装修单价），我们认为很难凭借这一价格比较得出开发商违反双方关于房屋装修质量标准的约定。理由如下：
我国《价格法》将价格分为政府定价、政府指导价和市场调节价三种类型。商品房价格并不被列在价格主管部门所发布的政府定价或政府指导价的目录之中，因此商品房价格应由市场自行调节，开发商自主定价。《价格法》第31条规定了一项对价格进行了临时干预措施"当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。"实践中，该规定是商品房价格备案制度的上位法依据。
我们认为，商品房价格（包括装修价格）申报是依照物价局实施行政管控的相关要求所进行的销售价格的备案行为，其目的在于控制房屋销售价不超过申报备案价格，并不属于双方就房屋土建及装修成本标准的约定，更非作出装修成本标准意思表示。
因此，《商品房预售方案》的装修单价并非是双方约定的装修质量标准（成本标准）而只是装修市场价格，而非房屋的装修质量标准（成本标准），该销售价格包含了开发企业应纳的税金、开发企业自行采购并安装的设备与设施的价格、开发企业管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容，通过鉴定装修实际价格与销售价格的差额不仅在法理上毫无依据，更有违诚实信用原则，也不符合市场客观规律。
我们通过一个非常简单的例子就能理解上述鉴定思路是有悖于常识，也是缺乏逻辑的：A从某商家以30000元购买一名牌实木桌，其在收到货物后认为该货物质量标准（成本标准）远低于30000元的标准，便申请法院对该产品以实际成本价格与约定价格进行造价鉴定，要求以鉴定结果作为补偿差价的标准。这种做法显然是不合常理的，因为双方达成合意的价格显然不是桌子的成本价，而是桌子的销售价，该销售价的组成体现了桌子的材料成本、人工成本、企业管理成本和品牌溢价等多个方面的内容。
先不论前述实际成本的具体数额难以通过一套固定标准进行准确估算，这一思路从逻辑上就是错误的，因为我们可以从中得出它的前提，即如果鉴定的实际成本价低于销售价，那么商家就有可能违反了双方关于质量标准的约定（因为补偿差价是违约责任的法律后果），而通过前面的论证，我们知道，实际成本价低于销售价是一个非常正常的市场现象，以之作为质量是否符合约定的判断标准是很不可靠的，因为在销售价扣除造价之后，还需要考虑企业必要支出、利润等多个层面的问题，这种估算方式存在很大的不确定性，是有待商榷的。
我们认为，在业主提起这类诉讼时，虽然抑制开发企业违约失信的行为是很重要的价值取向，但也应本着法律的基本精神与具体规定，具体情况具体分析，针对不同案情，作不同处理。
小结
我们认为，在认定精装修房屋质量相关的违约责任时，如若双方当事人对于装修质量标准（如部品、品牌、材料、制作方法等）有明确约定（主要体现在双方合同、房屋样板间及"具体确定"的、构成合同义务的宣传资料），则应当根据双方约定对照案涉房屋考察其各个部位是否符合合同约定，开发商针对不符合合同约定的部分承担维修、重做或赔偿损失等违约责任；通过造价鉴定计算装修成本的方式作为个案不应具有普遍适用性。
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