新冠肺炎疫情期间，全国上下众志成城，抗击疫情，全国各地纷纷出台疫情防控举措，各大企业延迟复工时间，以5G、大数据、边缘计算为主的新兴技术为此次疫情防控工作以及复工复产工作做出了巨大的贡献，展现了其在民生领域的重大意义。以腾讯会议为例，据腾讯科技的报道，从1月29日开始到2月6日，腾讯会议每天都在进行资源扩容，日均扩容云主机接近1.5万台，8天总共扩容超过10万台云主机，而且用户需求还在进一步增长，而这些需求正是由腾讯在全国58个互联网数据中心（IDC）作为基础设施支撑起来的。而就中长期来看，IDC等的新兴基础设施的建设发展关系到疫情后国家复工复产经济复苏的全局，众多5G应用场景如智慧医疗、工业互联网、车联网、智慧城市等新领域发展需要大量的IDC基础设施建设作为基石。

正因如此，IDC这种新型基础设施的重要性已被中央和地方提升到了前所未有的高度。作为本系列第三篇文章，本文将为大家解析IDC建设和运营的相关房地产和基础设施政策对项目的影响。

近期中央密集部署"新基建"，20天内4次提及相关内容，最近一次为中共中央政治局常务委员会于2020年3月4日召开的研究当前新冠肺炎疫情防控和稳定经济社会运行重点工作会议上，提出要"加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度。要注重调动民间投资积极性"。这是继2月23日中央统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议、2月21日中央政治局会议以及2月14日中央全面深化改革委员会第十二次会议之后，最高层再次强调要加强数据中心等新型基础设施建设。各部门和各地也已经在抓疫情防控的同时，将数据中心建设等战略新兴产业作为稳定和促进经济社会发展的重要内容：

• 2020年2月14日，广东省人民政府发布了《广东省数字政府改革建设2020年工作要点》，提出支持深圳建设粤港澳大湾区大数据中心，促进大湾区信息要素高效便捷流动。

• 2020年2月24日，工业和信息化部下发了《关于有序推动工业通信业企业复工复产的指导意见》，提出重点支持5G、工业互联网等战略性新兴产业。

• 2020年2月25日，上海市市委书记李强在上海市统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作电视电话会议中强调，全力抓项目开工，在新一代信息基础设施等重点领域研究推出一批投资项目。

• 各省发改委最近密集披露的庞大的2020年度投资计划的重点项目清单中亦包括了相当数量的数据中心。

面对众多利好政策，机构投资IDC项目的热情也高涨起来。IDC项目初期投入极大，需要进行厂房建造或改建、ICT设备（服务器）购置、柴油发电机、电力用户站和UPS电源设备等基础设施的配置等，因此，IDC项目有很强的资金需求，需要引进投资者或银行业融资机构。但由于数据中心的建设和运营涉及到"地、电、水、风、火、房、网"七大要素[1]，除具有增值电信服务企业方面的特征外，还有其他基础设施的特征。因此，在政策方面，除了需要考虑投资互联网行业企业通常关注的电信行业准入要求及限制，我们建议在深入项目细节之前，首先要考虑各部门及各地对于IDC建设和运营因地而异制定的相关现行政策对项目的影响：

全国28个省、自治区、直辖市均建有大型或超大型数据中心。尽管在2013年工业和信息化部、发展改革委、国土资源部、原电力监管委员会、国家能源局即出台了《关于数据中心建设布局的指导意见》，对数据中心按规模实行分级管理，并根据市场需求、实时性要求、气候环境、能源供给等要素指导IDC的建设，但是，目前国内的IDC市场存在着区域性供需不平衡，经济发达地区IDC供不应求，其他地区则供大于求。统计表明，一线城市数据中心利用率达到60%以上；中西部地区利用率仅为30%左右。这种供需矛盾是由于一线城市的需求端具有大量的互联网客户、云服务商和金融行业客户，而供给端的IDC虽具有地理位置距离客户近、时延低、管理维护便利等优势，但却受到政策和能源、土地和网络等条件的约束，无法大量增加供给；而其他地区虽可能能源充足、气候条件适宜，而且政府引入IDC项目意愿强烈，但由于当地对信息技术服务的需求没有那么大，导致部分地区供过于求。

不过，从工业和信息化部通信发展司最近一期的《全国数据中心应用发展指引（2018）》来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市数据中心规模增速放缓，其周边地区数据中心规模快速增长，逐步承接一线城市应用需求。西部地区数据中心网络、运维质量不断完善，冷存储业务、离线计算业务开始上线，数据中心利用率正在不断提高。这也是各地在中央统一部署下落实产业规划的结果。比如，北京市人民政府2016年印发了《北京市"十三五"时期信息化发展规划》及《北京市"十三五"时期信息化发展规划》，提出"推进京津冀云计算数据中心统筹规划布局和共建共享"。2018年河北省人民政府出台的《河北省战略性新兴产业发展三年行动计划》则明确，按照京津冀大数据综合试验区规划方案，加快石家庄、承德、张家口、秦皇岛、廊坊等市和雄安新区数据产业发展。又如，《上海市推进新一代信息基础设施建设助力提升城市能级和核心竞争力三年行动计划(2018-2020年)》（"《上海三年计划》"）及上海市人民政府今年初出台的《关于进一步加快智慧城市建设的若干意见》与《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》相呼应，都强调加强长三角区域协同，建立基于直连的毗邻区数据中心新模式。

但值得注意的是，上述政策导致一线城市新建IDC项目的难度大幅增加（《上海三年计划》将新建机架控制在6万个，总规模控制在16万个），进一步导致一线城市IDC市场紧缺的新增供给，在旺盛的需求的配合下，一线城市的机房资源变得稀缺，升值潜力也加强了。此外，随着5G正式商用后，边缘计算作用大大增加，传统云数据中心受到巨大挑战。未来小规模的边缘数据中心的需求会不断增加。一线城市亦需要以改造存量的IDC并建设小型数据中心的建设来满足这种需要。上海已经将"边缘计算资源池节点实现合理布局"纳入三年计划。但其他城市现行的相关IDC项目管理的规则可能尚无法满足未来的需求，需要与时俱进地作出适当调整。

PUE值是指数据中心消耗的所有能源与IT负载消耗的能源之比。PUE值越接近于1，表示一个数据中心的绿色化程度越高，因此也是相关主管部门立项和能评审查时最为关注的指标。PUE值的高低与选址、设计方案、系统架构、运维水平都密切相关。在2016年之前，工信部等五部委《关于数据中心建设布局的指导意见》要求，新建大型IDC的PUE值通常被要求在1.5以下，已建数据中心需要整合、改造、升级，确保PUE降低到2.0以下。2016年国务院关于印发《"十三五"国家信息化规划》则要求，到2018年，新建大型云计算数据中心电能使用效率（PUE）值不高于1.5；到2020年，形成具有国际竞争力的云计算和物联网产业体系，新建大型云计算数据中心PUE值不高于1.4。工业和信息化部、国家机关事务管理局、国家能源局在2019年做出《关于加强绿色数据中心建设的指导意见》, 明确提出2022年数据中心平均能耗基本达到国际先进水平，新建大型、超大型数据中心的电能使用效率值达到1.4以下，力争通过改造使既有大型、超大型数据中心电能使用效率值不高于1.8。

一线城市则对PUE值管控提出了更为严格的标准。《上海三年计划》明确要求存量改造数据中心PUE不高于1.4，新建数据中心PUE限制在1.3以下。而《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》则规定，全市范围内，除PUE值在1.4以下的云计算数据中心之外，禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务中的数据中心。在北京市经济信息化局组织起草的《数据中心能源效率限额》征求意见稿中，要求新建的数据中心PUE值低于1.3，原有的数据中心则要进行节能改造，改造完成后，PUE值需达到1.4以下。2019年，深圳市发展和改革委员会发布《关于数据中心节能审查有关事项的通知》，鼓励数据中心建设单位在"以高代低、以大代小、以新代旧"等减量替代方式的基础上，采用绿色先进技术提升数据中心能效。按1.35-1.40（含1.35）、1.30-1.35（含1.30）、1.25-1.30（含1.25）将数据中心分为三档，就新增能源消费给予支持。

严格的节能要求相伴的是更严格的审批后检查工作。2020年1月17日，工信部发布《2020年工业节能监察重点工作计划》（"《计划》"），明确2020年将着力做好三方面工作：围绕重点工作，深入开展专项节能监察；依法监督管理，持续做好日常节能监察；完善工作机制，落实工业节能执法要求。其中"围绕重点工作，深入开展专项节能监察"包括：重点高耗能行业能耗专项监察、阶梯电价政策执行专项监察、重点用能产品设备能效提升专项监察、数据中心能效专项监察、2019年违规企业整改落实情况专项监察。就数据中心能效专项监察而言，依据《工业和信息化部国家机关事务管理局国家能源局关于加强绿色数据中心建设的指导意见》（工信部联节〔2019〕24号），继续对纳入重点用能单位管理的数据中心进行专项监察。按照《数据中心资源利用第3部分：电能能效要求和测量方法》（GB/T32910.3-2016）等标准，核算电能使用效率实测值，检查能源计量器具配备情况。同时，各地市层面上（尤其是一线城市），根据往年的经验，也会对固定资产投资项目节能审查意见落实情况进行专项监察或抽查。

不断提高的PUE标准为投资IDC带来了挑战。虽然PUE可以通过多种技术来实现降低，但是也会带来初期的建设成本对于投资者而言过高的问题，投资者需要考虑投入和收益是否平衡。而国内运营超过5年以上的数据中心，PUE值普遍较高，采用新的节能减排技术或淘汰高能耗老旧设备也意味着成本的投入。虽然实践中，政府对PUE值的监管主要体现在节能审查意见中以及在项目竣工验收时，亦会进行落实节能审查意见的验收，但投资人出于自身利益以及可预期的政府事中事后更强的监管力度，主动规划PUE方案对于新老项目都有现实的意义。

在中央层面并未对IDC项目用地做出专门的限制。但是部分一线城市对IDC用地的区位做出明确要求。上海市经济信息化委、市发展改革委2009年出台的《关于加强本市互联网数据中心统筹建设的指导意见》指出，IDC项目建设宜在外环以外区域，既有工业区优先，严格禁止在中环以内区域新建；确需在中外环之间新建的，遵循一事一议从严要求。而且需要与其他产业项目一样，新建项目应达到一定的经济密度，单位土地税收不应低于所在园区或所在区域平均水平。《北京市新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》则规定，北京中心城区和城市副中心范围内，禁止新建和扩建互联网数据服务、信息处理和存储支持服务中的数据中心。

与一线城市对IDC项目用地严格控制不同，具有丰富自然资源的地区对IDC项目的引入通常会给予优惠条件。根据《内蒙古自治区人民政府关于加快推进"互联网+"工作的指导意见》，该自治区对于重点互联网数据中心（IDC）等项目，在新增建设用地时给予政策倾斜，土地使用权出让收益按规定计提各种专项资金后的地方留存部分，用于支持互联网产业园区基础设施建设；贵州省人民政府则将大数据项目用地优先列入城市近期建设规划、土地利用总体规划和年度计划，优先保障土地供应。对数据中心项目实行土地"点供"政策；在基地建设投资10亿元以上的数据中心项目，涉及的国有土地使用权出让收益，按规定计提各种专项资金后的土地出让收益市、县留存部分，用于支持项目建设。

值得注意的是，IDC项目所用土地通常为工业用地，除通常会有一些如投资强度、税收指标等产业用地惯常的使用条件，而且还可能有对土地转让、出租的限制。例如，利用北京经济技术开发区（亦庄）土地建设IDC项目便需要根据《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》，遵守投资强度、产出效率（含地均产出）、节能环保等约定；若IDC投资者申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年，期间土地不得擅自转让或出租。该种对IDC用地的限制可能会对IDC项目的流动性造成一定影响，甚至还可能影响到IDC项目的业务模式，如是否可以选择将IDC项目的机房、供电、制冷、安保等基础设施出租给第三方运营商，抑或是不能出租IDC基础设施，仅能由持有人进行运营。

我国IDC市场格局以运营商数据中心为主，凭借其网络带宽和机房资源优势，中国三大运营商市场份额占比约达65%。其次以民营数据中心为主，近年来逐渐兴起，主要为满足核心城市的IDC需求，弥补供需缺口，具备一定的资源稀缺性壁垒。伴随5G商用落地，流量持续增长推动云计算和边缘计算需求增加，将产生大量数据中心建设需求。第三方IDC企业具备数据中心资源壁垒、资金壁垒及丰富的运维经验和服务能力。

判断IDC企业的竞争力，可以通过多个维度来考量，例如，公司的是否与客户签署长期稳定的合同，公司的客户类型、该公司的机房所处的位置（一线城市、环一线城市还是其他地区）。若鼓励民间资本进入IDC基础设施领域的措施进一步落实，则IDC企业的团队素质成为核心，具体包括：

• 资源获取能力：如前所述，IDC基础设施涉及了"地、电、水、风、火、房、网"七大方面，而其中土地、电力、网络资源均涉及到与政府的合作和规划配合，另外，将前述资源与实际运营相结合达到速度和效率的最优解，也考验着团队中各个部门协调资源的能力。

• 运营经验：在IDC运营中，IDC企业与用户一般都会签署清晰的SLA（服务等级协议），约定用户对于其租赁的IDC的技术要求。同时，IDC运营中还涉及到安防、防断电、防火、抢修等问题，有运营经验的团队能够更好地服务客户，进而增强用户粘性。另外，大型租户经常要求客制化的机房和服务，而一个有经验的运营团队能够更好地满足大客户的这些需求。

• 渠道和销售：目前批发型和零售型的数据中心皆存在。对于批发型的数据中心而言，客户一般是长期稳定的客户；但是对于零售型的数据中心而言，持续的客源以维持低空置率则是盈利的关键。

随着政策对IDC规模和PUE值的限制要求更加严格，IDC企业的政策端壁垒越来越高，龙头企业无疑可以维持竞争优势，持续拓展资源，提升公司整体运营效率。而对于现在仍处在发展中的IDC企业而言，除了投资人的资金可以成为业务扩张的资金以外，投资人行业资源获取能力也可能成为公司制胜的关键。

综上，IDC产业是新兴基础设施中的重要组成部分，随着国家政策对于新兴基础设施的推进，数据中心新建和扩容步伐会加快，相关设备及服务的需求也会快速增加。然而，IDC产业仍然有一定的行业壁垒，且受到地缘性政策因素的影响较大。我们建议投资者在把握好利好机会的同时，对适用于具体IDC项目的当地政策进行全面深入的研究，才得以享受IDC这种新兴基础设施所带来的持续和稳定的收益。