自1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》启动“房改”以来，中国房地产行业经历了二十多年狂飙突进的高速发展，成为拉动国民经济发展的支柱产业，更是全社会最重要的资金蓄水池，期间诞生了诸多开发和销售规模巨大的著名房企，更有无数的普通人因买房/炒房而获利，但同时也因为以“高负债、高杠杆、高周转”为主的“三高”开发模式，为整个行业乃至全社会累积了巨大的系统性风险。

在过去的20多年期间，中国房地产行业从无到有、从小到大，在摸索中前行，在争议中发展，其发展壮大从来不是一帆风顺的，发展—过热—调控始终贯穿其中。通过引进商品房预售和按揭的概念、实行土地公开出让制度，中国房地产行业带来了最初阶段的繁荣发展，2008年的金融危机带来短暂的停滞后，又很快因为4万亿投资拉动在2009年迎来了V型反转，2010年为限制境外热钱流入而出台“限外”令，2015年因棚户区改造带来全行业最后的疯狂扩张，最终因“高房价”及“三高”带来的风险而难以为继。国家一方面为了抑制房价过快增长及化解风险，另一方面更是为了引导社会资金投入实体经济，从“房住不炒”到“三道红线”，从限购、限价、限售、限转、限贷到附产业条件拿地，一系列的调控政策随之而来，过热的房地产行业投资和不断飙升的房价终于进入了下降通道。

2019年以来，不断有巨型房企出现流动性危机，至2021年，已成为全行业普遍性的现象。随后，“保交楼、保民生、保稳定”成为社会共识和各地政府工作的重心和出险房企首当其冲要解决的问题，期间不断出现大型房企债务重组、资产出售、破产重整乃至清算的情况，以前“地王”层出的土地市场变成了挂牌出让的土地无人问津，全行业的开发规模最高峰的近19亿平方米下降到7亿平方米左右，房价则回到了2015年之前的水平，地方政府也被迫告别了土地财政时代。房地产行业何去何从，成为全社会十分关注的话题。有的观点以日本上世纪90年代房地产市场崩盘的经验为例，认为中国房地产行业也将进入长期的下行通道，也有观点认为中国与日本国情不同，风险出清速度超出预期，不会出现日本“失去的三十年”的情况。

笔者认为，随着“保交楼”任务的基本完成，房地产行业的风险出清工作在未来两至三年内即将完成，但在当前“百年未有之大变局”的时代背景下，为服务于大国博弈和国民经济产业结构升级的需求，在国家“脱虚向实”的金融产业政策引导下，风险出清后的房地产行业，势必无法再现往日辉煌，而将进入一个长期稳定的高质量发展阶段，并将呈现出以下几个鲜明的特征。

第一，行业发展以“存量化、产业化、金融化”为显著特征

过去20多年，庞大的人口基数和城镇化一直是中国房地产行业前行的推手。截至2015年末，中国的城镇化率已达56.10%，进一步快速上升的空间有限。而中国的人口增速自2022年起也已进入下降通道，且下降速度不断加快。此外，有研究表明，中国居民家庭拥有自有住房[1]的比例高达90%以上，已超过世界绝大多数国家，人均住房面积也已经达到43-44平方米的水平。三者叠加，意味着中国城镇建设的房子已基本够住，大规模的房地产开发建设已不是刚需，以后将是一个“存量化”的市场。2020年中央正式提出实施城市更新行动，说明在国家层面，对行业发展的判断已经从增量建房转为存量提质。在这个市场中，大量低价的保障性住房、通过城市更新改造的旧房、存量住房将满足绝大多数居民对基本居住条件的“刚需”，而以高品质和高价格为特征的小规模新建商品住房将满足少数高收入人群的“改善”型需求，整体开发量则预计将长期维持在8亿平方米左右。

其实在2015年之后的上一轮拿地热潮中，越来越多的地方政府已经意识到土地财政从长远看已难以为继，因此在土地“招拍挂”时的出让条件中，有意识附加了诸多的“产业”捆绑条件。如果说那时候的“产业”捆绑是开发商为了拿地而不得已接受的“搭售”，在未来的市场环境下，特色“产业”的植入，则可能会成为决定一个项目成败的关键因子。无论是文旅、科技还是医养，一个社区长期的生命力，更多取决于其鲜明的“产业”规划和运营。以秦皇岛的“阿那亚”社区为例，之所以能从一片空旷的海滩成长为一个现象级社区，文旅产业的成功植入和持续运营是其最重要的内核，传统的房地产反而退居其次，成为“产业化”成功后的一个附带和必然的结果。

在多年的行业发展过程中，房地产开发对重资产投入的需求，和金融的链接越来越紧密。从早期的个人按揭和开发贷款，逐步拓展到公司债、信托贷款、私募基金投资、上市融资、经营性物业贷、资产证券化等形式多元的融资渠道，贯穿了整个开发和运营链条。可以说，没有金融的支持，项目的开发建设将无从谈起。因此，拥有强大的融资能力，持续不断为项目的开发建设和运营输血，是项目能否顺利落地的关键。当然，排除涉众的非法集资、民间借贷等不合规渠道，一个项目能否获得融资支持，又取决于其先天的规划、品质及市场前景。

第二，“城市更新”成为驱动行业发展的发动机

2007年起开始的棚户区改造，在2015年因货币化安置的政策达到了高潮，10万亿级别的资金，直接刺激了此后数年中国房地产行业的高速扩张，也埋下了如今行业因过热而被迫降速并出清风险的种子。至2020年，三年棚改攻坚计划结束。2023年，棚户区改造的任务已基本完成，国家不再下达全国棚改的新开工计划，棚户区改造进入收尾阶段，各项支持政策开始退出。在此期间随之而来的，是新建商品房的投资额也逐年下降，城市更新则提上日程。

2019年之前，城市更新具有鲜明的地方特色，更多是作为地方政府根据各地实际情况而推动的一种辅助开发模式，深圳因可开发用地面积匮乏，在城市更新方面走在了全国前列。2019年起，中央经济工作会议首次提出“加强城市更新和存量住房改造提升”，2020年第十九届五中全会正式提出“实施城市更新行动”，将城市更新写入“十四五”规划纲要，标志着城市更新已经成为国家发展战略。2021年，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，严禁大拆大建，将大规模拆迁式棚改切换为老旧小区改造、危旧房修缮、原拆原建的城市更新模式。同年，住建部公布了21个试点城市，开始在国家层面探索城市更新的开发机制和投融资模式。

2025年，中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，这是城市更新迄今为止最高规格的顶层文件，明确了城市更新行动的长期制度框架以及老旧小区、城中村、老厂区、历史街区等不同的更新路径。随后中央城市工作会议将城市更新定位为城市高质量发展综合性战略抓手。2026年，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》，明确了城市更新未来五年的任务和目标，并由中央财政持续进行支持。

由上可见，随着传统房地产开发时代的落幕，城市更新已经正式走上前台，上升为国家战略，成为下一阶段中国城镇提质发展的战略抓手，各项配套的土地、规划、融资、运营等政策也在不断完善，房地产行业的继续发展，已经离不开城市更新这个发动机。

第三，“小而美”的房企最具生命力

随着大规模开发时代的结束，之前动辄年销几千亿的规模化房企也将逐步退出历史舞台，行业的资产负债表也将逐步回归正常。在高质量发展的时代大背景下，城市更新项目因开发规模有限、开发周期漫长、盈利模式不确定、融资难、风险巨大等因素，对开发主体的整体开发运营能力提出了极高的要求，只有那些具备极强综合能力的房企才有可能存活下来。

对于城市更新项目来说，以往的大规模同质化的复制开发模式根本无法匹配需求，每个老旧街区、老旧厂房、城中村项目都有其独特的历史文化脉络和现状，如何能切合实际，在保留和传承历史文化同时，在有限的空间中植入新概念新产业，注入新的活力，是项目成败的关键。一个城市更新项目，更离不开当地政府在政策、规划、资金和基础设施方面的支持，以及原居民群体的协同，也少不了社会资本和产业资源的赋能，如何将多个利益主体的诉求在一个项目中进行平衡，对运营主体的投资架构和公司治理层面的要求会很高。

可以说，每个城市更新项目都是“定制”的，没有任何可供借鉴和复制的现成经验、图纸与路径，风险巨大，不但需要从顶层进行规划和设计，更需要从长远运营角度认真思考项目的持久生命力。除了传统的开发建设能力外，更考验的是开发商的综合能力，包括项目整体规划和设计的原创能力、产业导入能力、公司治理能力、融资能力、开发建设能力、持续运营能力等，极高的门槛和无法复制的特性，决定了每个开发企业和项目的规模都不可能太大，呈现“小”的特征，但其具备的综合能力和最终产品的品质却很“美”，是独一无二的。因此，“小而美”的房企，尤其是具备创新基因和抗风险能力的民营企业，将是最具有生命力的。

潮起潮落，旧时代的落幕，往往伴随着新时代的开启。历史大势，浩浩荡荡，在历史的大潮中，中国的房地产行业即将进入一段长期而平稳的发展期，高质量发展的思路，一定会将行业标准推高到一个全新的高度，希望所有从业者都能从中找到自己的位置，不断前行。

[注] 

[1] 包含自建房、房改房、安置房、农村住房等