保险资金投资运营养老地产模式之法律分析

——借鉴美国持续照护养老社区（CCRCs）经验

穆耸   曾建知

【摘要】随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（Continuing Care Retirement Communities，下称"CCRCs"）的经验，对上述关键性问题进行分析，为保险资金投资养老地产提供建议。

【关键词】养老地产 保险资金 投资方式 运营模式 美国持续照护养老社区

一、           引言

联合国国际人口学会编著的《人口学词典》将人口老龄化定义为：当一个国家或地区60岁以上人口所占比例达到或超过总人口数的10%，或者65岁以上人口达到或超过总人口数的7%时，其人口即称为"老年型"人口，这样的社会即称之为"老龄社会"。[1]而国家统计局公布的2010年第六次全国人口普查数据显示，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，60岁及以上人口约为1.78亿，占13.26%，其中65岁及以上人口为1.19亿，占8.87%[2]，我国显然已经步入老龄化社会。根据全国老龄工作委员会办公室的预测，到2050年，我国的老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上，直至2100年，老龄老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右。[3]在未来的很长一段时期内，如何应对老龄化将是整个社会面临的严峻挑战，但是这也孕育着养老产业的巨大商机。

根据戴德梁行（DTC）的数据，到2010年我国仅离退休人员可用于购置住宅的资金总额就将突破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这个金额分别可达2.8万亿元及7.3万亿元。[4]可见养老地产市场潜力巨大。

但另一方面，我国的养老地产，尤其是中高端养老地产供给不足。据估计，2010年仅约0.39%老年人口住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院，不到0.15%老年人口居住在非营利、非政府的护老中心；大多数现有的福利型老年护理院存在管理不善、设施陈旧、床位不足、缺乏护理人才等问题，只能够满足老年人的基本需要[5]，无法吸引具有较强消费能力的中高收入老年人群体。根据2011年国务院发布的《中国老龄事业发展"十二五"规划的通知》（下称"《老龄事业十二五规划》"）第三条第（四）项，"‘十二五’期间，新增各类养老床位342万张。"由于要实现这一目标所需的资金数额巨大，《老龄事业十二五规划》鼓励社会资金投资养老地产。

根据以上数据可知，我国养老地产具有良好的发展前景。随着2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》（下称"《险资投资不动产办法》"）、《保险资金投资股权暂行办法》（下称"《险资投资股权办法》"）出台，泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司纷纷进入养老地产行业。[6]我国的养老地产刚刚起步，所涉的投资方式、运营模式、运营风险控制等关键性问题尚处于摸索阶段，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（CCRCs）的经验，针对前述保险资金投资养老地产所涉的关键性问题进行法律分析并提供建议。

二、           养老地产的概念和类型

(一) 概念

"养老地产"是从已进入老龄化社会的发达国家引进的概念，其属于商业概念，而并非法律概念。

《老龄事业十二五规划》第二条第（二）项提出，我国"十二五"期间老龄事业发展的主要目标之一为"建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系"。笔者认为，广义的养老地产包括上述养老服务体系中的"老年宜居住宅和代际亲情住宅"、在社区中配建的养老设施，以及由养老服务机构运营的专门化养老居住设施[7]，其中，前两者与居家养老相对应，"老年宜居住宅和代际亲情住宅"通常采用销售的方式，与普通商品房并无本质区别；而社区中配建的养老设施为小区的附属设施，一般规模较小，仅能为老年人提供基本的照料服务。

而狭义的养老地产仅指与集中养老相对应的专门化养老居住设施，其由专业的养老服务机构运营，能为老年人提供居住、生活、医疗等多种服务，投资、运营模式较普通商品房复杂。我国有关法规所采用的"养老服务机构"或"养老机构"是指为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的机构[8]，其是从主体上而言，而狭义的养老地产则涵盖投资、建设养老居住设施，以及由养老服务机构作为运营实体为老年人提供服务。

《险资投资不动产办法》采用了"养老不动产"的概念，但并未对其进行界定。[9]笔者认为，"养老不动产"是对养老住所及设施的法律化表述，但并不具有"养老地产"所涵盖的运营理念。

本文从狭义上界定养老地产，其是指将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。

(二) 类型

按照不同的分类标准，养老地产可以分为不同的类型。

1.        按养老地产的功能分类

美国的养老地产发展已有百余年历史，形成了较为完善的体系，根据学者的总结[10]，按养老地产的功能主要可以分为以下几类：

1)        老年人独立生活社区（Independent Living Communities）

老年人独立生活社区面向特定年龄（例如55岁）以上且能够独立生活的老年人，提供适宜老年人居住的住房，以及穿衣、饮食、沐浴等生活起居服务，但并不提供专业的医疗照护。老年人通常通过支付月租或购买住房所有权的方式入住。

2)        老年人辅助生活社区（Assisted Living Facilities，下称"ALF"）

老年人辅助生活社区针对日常生活需要一定协助但尚不需要专门的医疗服务的老年人，住房通常根据老年人的需要进行特殊设计，例如：洗手间的扶手、报警系统等，并提供娱乐设施；可为老年人提供日常生活起居服务以及管理用药等简易健康护理。老年人需要与ALF签署入住合同以约定缴纳的月租以及额外服务费用。

3)        老年人护理院（Nursing Homes）

老年人护理院为老年人提供长期的专业医疗照护，费用较高，由于针对的老年人群体身体状况脆弱，美国联邦及各州法规均对老年人护理院的运营有严格的要求，例如：房间的规格、医疗护理人员、医疗监管等。

4)        持续照护养老社区（Continuing Care Retirement Communities）

美国的CCRCs最早起源于宗教团体资助的老年人护理院。[11]目前部分CCRCs即由老年人护理院演化而来，而另外一些则自始规划建造为CCRCs。CCRCs自20世纪60年代以来获得稳步发展，并在70年代至80年代早期发展迅猛；80年代中期，由于部分运营者拖欠债务以及运营不当，新建CCRCs增长减缓[12]，且出现部分CCRCs破产，并引起了各州制定法规对其进行规制。[13]随着运营者及借款人更富经验以及银行、机构投资者的大量投资，1990年至2007，CCRCs再度迅速发展。[14]

CCRCs是集居住、生活、娱乐、护理、医疗等服务于一身的综合性养老社区，一般可划分为独立生活、辅助生活、医疗照护三个单元，且通常建有完备的生活设施和各种文体娱乐设施供老年人使用，相当于整合了上述三种养老社区。随着老年人年龄增长及照护需求增加，老年人可以搬入适合其身心状况的单元。[15]

由于CCRCs提供适宜老年人身心状况的住所、生活娱乐设施及全面的服务，符合老年人与同龄人共同生活的心理，老年人不仅可以在同一个社区享受独立的晚年生活，在健康状况出现变化时可及时获得生活辅助和固定价格或低于市场价的专业医疗服务[16]，CCRCs在美国受到老年人的欢迎，截至2009年，全美有1861家CCRCs[17]，且根据有关机构调查，被调查的入住者仅1%表示对于移居CCRCs不满意[18]。

鉴于CCRCs的优势以及建设运营的复杂性，本文以下将主要借鉴美国CCRCs的经验，对于我国保险资金投资、建设、运营此类综合性养老地产所涉及的法律问题进行分析。

2.        按是否营利分类

根据我国有关规定，养老服务机构可以分为营利性和非营利性两大类[19]，由于养老地产需由养老服务机构作为运营实体，故养老地产亦可以分为上述两类。营利性养老服务机构的投资者可自行分配利润，而非营利性养老服务机构投资者分配利润受到严格的限制，此外，两者在设立程序上存在较大区别；且后者较前者享有更多的规划、建设、融资、税费减免、财政补贴、用地、用水、用电等方面的优惠政策，但后者的收费标准受到政府更为严格的管制。[20]

三、           保险资金与养老地产的匹配性

根据2011年6月中国人民银行发布的《中国金融报告（2011）》（下称"《金融报告》"），近10年，保险公司总资产持续增长，截至2010 年年末，保险公司总资产5.05万亿元，同比增长24.4%；保险业资金运用余额4.6万亿元，同比增长23.1%，其中，银行存款占保险资金运用总额的30.21%，债券投资占比49.85%，股票投资占比11.11%。由于2010年债市和股市的下跌，全年资金运用平均收益率为4.84%，同比下降1.57个百分点。[21]

笔者认为，2010年保险资金运用收益率低的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资（占比高达80.06%）等收益率较低的渠道；另一方面，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《金融报告》指出，"在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平。"保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。

       由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资[22]；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。[23]虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述，我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。

       此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。[24]而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5～20 年的中期资金^[25]，与养老地产的投资回收周期十分匹配。有学者指出，目前"由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。" [26]笔者认为，保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。

四、           我国保险资金投资养老地产基本法律环境

《老龄事业"十二五"规划》第三条第（四）项指出，"统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设……政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。"

2009年出台的《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件[27]，但根据第十三条第二款的规定，"投资养老不动产……不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制……"根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。[28]由于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。

2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险业发展"十二五"规划纲要》第二章第（六）项规定，"整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体……等相关机构股权。"第十章第（三十四）项规定，"推动研究保险资金投资养老产业……等税收支持政策。"

可见国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策[29]，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规制性规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构（包括营利性和非营利性）出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定并不统一[30]，因此，笔者认为，保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。

五、           我国保险资金投资养老地产的投资方式

根据《险资投资不动产办法》第十三条第一款、第二款，保险资金可以采用债权、股权或物权方式直接投资养老不动产[31]，且各种投资方式之间可以相互转换，亦可以多种方式投资同一养老不动产。以下逐一分析三种投资方式：

(一) 债权方式

由于债权投资方式还本付息的特点，相对而言风险较低，但是其收益也较低，且保险公司作为债权人不具有运营、管理养老地产的权利。

(二) 物权方式

保险公司以购买的方式取得养老地产所有权，在目前尚无明确的税收优惠政策的情况下，采用这一投资方式将在养老地产办理不动产过户手续时产生高额的税费，且涉及有关证照变更的复杂手续。保险公司将直接作为持有人运营养老地产。

(三) 股权方式

保险资金以股权方式投资养老地产，相对于物权方式而言，办理股权过户及登记手续较为便捷，且产生的税费较少；相对于债权方式而言，保险公司作为股东有权运营、管理养老地产并在盈利时取得较高的分红收益，当然亦需承担养老地产经营过程中产生的风险。保险资金以股权方式投资养老地产的法律依据有以下两种：

根据《险资投资不动产办法》第二十条，"保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。"《险资投资不动产办法》没有对"项目公司"进行界定，一般而言，项目公司是指为开发某一项目而专门设立的特殊目的公司。就保险资金以股权方式投资养老地产而言，笔者认为，养老地产项目公司应当具备以下条件：首先，为养老地产的直接所有权人；其次，养老地产为项目公司的主要资产；再次，根据《险资投资不动产办法》第十六条第（五）项，保险公司不得"投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。"该规定对于"房地产开发公司"、"房地产企业"并未进行界定，有待进一步立法予以明确；从现有上述规定可推知，项目公司只能是为投资、建设、运营养老地产这一特殊目的而设立的公司，而不能是以各种房地产开发为经营范围的一般房地产开发公司或房地产企业。

而根据《险资投资股权办法》第二条、第十二条，保险资金可以直接投资[32]与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。

保险公司依据《险资投资不动产办法》与依据《险资投资股权办法》投资养老地产的主要区别如下：

1.        可运用的资金种类不同。若依据前者，则保险公司可以运用以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金及其他资金[33]；若依据后者，则保险公司仅能运用资本金或者与投资资产期限相匹配的责任准备金[34]；

2.        保险公司自身应满足的条件不同，例如：拥有专业人员的类型和数目、净资产等[35]；

3.        被投资的企业需满足的条件不同。若依据前者，则被投资的企业需满足上述项目公司之条件；若依据后者，则应当满足其第十二条规定之条件；

4.        投资程序不同。若依据前者，则保险公司在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日内，向中国保监会报告[36]；若依据后者保险公司进行重大股权投资（即对投资企业实施控制）应当向中国保监会申请核准，进行非重大股权投资应当在签署投资协议后5个工作日内向中国保监会报告[37]；

5.        财务核算不同。依据前者，保险公司投资养老地产在财务核算上是以不动产计算的事项；而依据后者，在财务核算上是以股权计算的事项[38]。

虽然《险资投资不动产办法》、《险资投资股权办法》对于保险资金投资养老地产的方式进行了较为明确的规定，但是其未与养老服务机构的有关规定进行衔接。如上所述，与养老服务机构相对应，养老地产可分为营利性、非营利性两类。笔者认为，由于保险公司、保险公司设立的项目公司、养老企业均属于营利性机构，因此，保险公司根据《险资投资不动产办法》或《险资投资股权办法》以物权或股权方式投资的养老地产均为营利性。

六、           保险公司运营养老地产的模式

目前国内养老地产成功运营的案例甚少，养老地产的运营模式问题困扰着进军这一领域的投资者[39]。笔者将通过分析美国最为典型的养老地产CCRCs所采取的运营模式，为保险公司在我国现有的法律环境下运营养老地产的商业模式提供建议。

(一) 美国CCRCs的运营模式

CCRCs与入住的老年人签署的入住协议集中反映了CCRCs的运营模式，笔者将通过CCRCs入住协议解析其运营模式。为了满足不同老年人的需求，CCRCs通常提供多种入住协议，主要包括以下三种类型[40]：

1.        入住费型协议（Entrance-fee contracts）

1)        类型

CCRCs通常会根据老年人的身体、经济、信用记录等状况，建议老年人选择不同类型的入住费协议。入住费型协议可以细分为以下三类：

全面型入住费协议（Extensive contracts）。老年人在入住时缴纳一笔入住费，并每月支付月费，CCRCs向老年人提供住所、全面的照护服务及各种设施。在这种协议下，老年人支付的入住费较下述两类协议高，但可以根据健康状况的变化随时从独立生活单元移入辅助生活或医疗照护单元，而无需另行支付或少量支付额外费用，即CCRCs将承担老年人长期照护的大部分经济风险。

修正型入住费协议（Modified contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前一种协议，CCRCs向老年人提供住所、协议约定的一定服务及设施。在这种协议下，CCRCs需按照协议约定向老年人提供一定天数的辅助生活或医疗照护服务，且不收取额外费用和/或就老年人需支付的辅助生活或医疗照护服务费提供折扣，若超出协议约定的期间，则老年人需按市价支付相关服务费。

服务费型入住费协议（Fee-for service contracts）。老年人缴纳的入住费及月费低于前两种协议，老年人需要辅助生活或医疗照护服务时需按照市价支付服务费。但相对于非CCRCs住户，CCRCs的住户在获取辅助生活或医疗照护服务资源时享有优先权。

2)        入住费运营模式

据估计，美国65%至75%的CCRCs均提供入住费型协议，可见入住费运营模式是最为流行的CCRCs运营模式。CCRCs根据老年人的年龄、身体、经济、信用记录等状况与其协商确定入住费及月费的金额，并在合同中予以约定。老年人通常将其原有房产出售或者将其他财产变现以缴纳入住费。

入住费运营模式属于持有性经营，入住费既不同于购买不动产的费用，亦不同于房屋租金，其在性质上类似于保险金，其保障老年人在CCRCs获得居住权及在需要时获得辅助生活或医疗照护，但住户并不获得其居所的所有权。而CCRCs被视为微型的保险公司，受到美国保险部门的监管。

CCRCs将住户缴纳的入住费用于自身发展、设备更新维修、支付老住户产生的医疗费用等。如果协议终止或者住户去世，绝大多数的CCRCs将向住户或住户的遗产返还入住时缴纳的入住费，返还的比例按照双方签署的协议从50%至100%不等。

2.        租赁型协议（Rental contracts）

不同于入住费型协议，在租赁型协议项下，老年人无需支付入住费，仅需支付额度较低的保证金（通常是第一个及最后一个月的租金）及月租。住户将按照市价支付照护费用。

3.        销售型协议（Ownership option）

在该等协议项下，老年人购买CCRCs的住所，取得房屋所有权。据有关统计，美国CCRCs提供销售型协议的相当少。

(二) 我国保险公司运营养老地产模式建议

从上述CCRCs的运营模式来看，养老地产的运营模式可以分为入住费型持有模式、租赁型持有模式、销售型模式。

       目前国内运作比较成功的养老地产上海亲和源养老社区采取会员制运营模式，会员入住时需缴纳一定金额的会员费，并每年支付年费。入住会员可选择对于老年公寓有使用权，这种会员制与使用权相结合的方式类似于CCRCs的入住费型运营模式；入住会员亦可选择取得老年公寓的所有权，这种方式则属于销售型模式。北京太阳城养老社区则采取租售结合的运营模式。[41]

销售型模式具有资金回笼快的特点，但是在品牌培养上逊于持有模式，且由于养老社区通常对于入住人年龄有一定的要求，故在老年人去世后房屋的继承、转让受限。就保险资金投资养老地产的运营模式，根据《险资投资不动产办法》第十三条第二款，"保险资金……投资养老不动产……；本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老不动产……的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。"这是否意味着保险资金投资养老地产无法采取销售型模式？笔者认为，上述规定所称的"住宅"应为普通商品房，本意在于防止保险资金涌入楼市而推高普通商品房房价，其并不能等同于养老社区中专门为老年人设计的并向特定年龄以上老年人销售的住宅，建议在后续的法规制定中予以明确。

租赁型持有模式对于住户而言入住门槛较低，客户群较为广泛，但是，对于投资人而言，客户流动性较大且资金回笼较为缓慢。

入住费型持有模式虽然入住门槛较高，针对的对象主要为中高收入老年人，但是，老年人入住时缴纳的入住费不仅可以在一定程度上降低客户流动性，且可以加速投资人的资金回笼，因此，入住费型运营模式较其他两种运营模式更具有优势。

       笔者认为，保险资金投资养老地产宜采用入住费型和租赁型持有模式并举，一方面，可以满足不同老年人的需求；另一方面，有利于通过住户缴纳的入住费较快地收回投资，稳定客户群，并通过持有经营培养品牌。

七、           运营风险防范之若干法律建议

2008年爆发的经济危机使得美国房地产市场与信贷市场低迷，这对于CCRCs维持经济稳定产生了较大的影响：一方面，由于房价下跌，老年人延缓出售其原有房产或其他财产而移居CCRCs，CCRCs的占有率下降，新住户缴纳的入住费减少，而入住费是CCRCs主要的运营费用及利润的来源；另一方面，CCRCs通过信贷市场融资更为困难，不利于CCRCs建设新项目或并购。[42]但是，总体而言，CCRCs对于经济危机的耐受力较强，由于CCRCs向老年人提供的生活方式具有很强的吸引力，其占有率仍然高于老年人辅助生活社区、老年人护理院及租赁型独立生活设施，且不履行债务或申请破产保护的CCRCs仅占很低的比例。[43]

由于养老地产具有一定的保险功能和公益性质，为了维护住户的权利，对养老地产的运营风险进行规制是政府应承担的责任。美国绝大部分州均出台了法规规制CCRCs的运营风险，措施主要包括投资养老地产许可制度、向住户披露信息义务、建立准备金及提取一定比例入住费存入第三方账户等财会责任、示范合同条款、住户权利保护等。[44]这些制度对于我国立法者就养老地产运营风险规制出台法律法规具有借鉴意义。

虽然我国尚未出台养老地产运营风险规制法律法规，但是市场带来的风险是不可避免的，而如何提高抗风险的能力是每个投资者都需要思考的问题。美国的CCRCs发展时间长，运营风险防范体制较为成熟，笔者将结合美国CCRCs运营风险防范体制，为我国保险公司投资的养老地产控制运营风险提供若干法律建议：

1.        如上所述，笔者认为，CCRCs普遍采用的入住费型运营模式较有优势，这种模式下住户缴纳的入住费、月费对于养老地产的良性运营至关重要。保险公司投资的养老地产需全面考量占有率、死亡率、发病率及医疗照护费用等因素，通过精算评估养老社区的长期经济状况和持续运营能力，以确定合理的入住费、月费。[45]为了避免风险发生后产生纠纷，双方签订的合同应明确约定合理的入住费返还时间[46]，以及在特殊情况下调整月费的可能性。

2.        美国多数州的规定均要求CCRCs建立准备金制度，以保证其提供服务的能力。例如：宾夕法尼亚州即规定CCRCs的准备金不得低于未来12个月内到期的抵押贷款本息或者10%的年度运营资金。[47]虽然我国对于养老地产建立准备金制度尚无任何规定，但是，为了增强抗风险能力，维持养老地产的良性运营，笔者建议，保险公司投资养老地产宜建立准备金制度，准备金额度可根据一定期限内的运营成本确定。

3.        由于住户在CCRCs的居住时间较长，有可能出现无力支付月费、医疗照护费等费用的情况，很多CCRCs为符合经济救助的住户提供资助或者慈善照护[48]。保险公司投资养老地产可建立住户无力支付费用的慈善救助机制，从收入中提取一部分慈善救助基金，这有利于树立良好的品牌形象。当然，保险公司投资的养老地产在住户入住前需全面审查及预测住户的经济状况，通过与住户签订的协议或者公开的制度明确约定向住户提供慈善救助的条件及范围，并争取政府提供的补贴，以避免过重的慈善救助给养老地产的正常运营带来负面影响。

八、           结论

随着中国社会老龄化的加剧，养老地产的市场潜力巨大。而保险资金亦需要具有较稳定收入的中长期投资项目，与养老地产具有良好的匹配性。虽然目前养老地产发展支持法规政策不甚清晰、可操作性不强，投资方式、运营模式亦困扰着投资者，但新近出台的有关法规对于保险资金投资养老地产持鼓励态度，并具有一定的指导性。保险公司可以在现有的法律和政策框架下，借鉴美国CCRCs的运营经验，选择较优的投资方式和运营模式投资养老地产，并建立运营风险控制机制，培育养老地产品牌，在这一市场占领先机，这不仅可以提高保险资金的运用效果，而且有利于缓解我国日益突出的养老供需矛盾。