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浅析“总包交钥匙”模式与旧施工总承包模式的差异
浅析“总包交钥匙”模式与旧施工总承包模式的差异
"总包交钥匙"模式简单来说就是采购+施工总承包，与旧施工总承包模式相比，在承包方式、总承包商施工范围、业主、总承包商与分包商之间的关系、图纸责任、合同价款及支付、施工过程管理、工程验收、移交及保修等很多方面都存在不同，这些不同之处正是"总包交钥匙"模式优势之所在，分析清楚新旧模式之间的这些差异对在我国推行"总包交钥匙"模式有重要意义。
一、承包方式不同
我国《建筑法》规定，建筑工程的发包商可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包商，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包商。
在"总包交钥匙"模式下，业主是将工程的材料设备采购和施工两项内容发包给总承包商，是采购+施工总承包模式。而在旧工程承包模式下，业主一般是将勘察、设计、施工、设备采购分别发包出去，如我们常见的施工总承包模式就只是对工程的施工工作进行承包，并不涉及材料设备的采购。
二、总承包商施工范围不同
在旧施工总承包模式下，总承包商的施工范围一般限于土建工程，业主往往会把很多专业工程如幕墙工程、电梯安装工程、消防工程等独立分包出去，也就是说在旧施工总承包模式下，施工总承包商实际上只是土建施工总承包商，其施工范围是非常有限的。
而在"总包交钥匙"模式下，总承包商的施工范围不再仅限于土建工程，还包括很多专业工程，原则上合同约定范围内所有工程的施工都由总承包商来完成，总承包商也可以把专业工程再分包出去，但此种情形下的分包商被认为是总承包商的分包商，与业主没有任何合同关系，总承包商的分包商完成专业工程被视为是总承包商完成总承包合同的一部分，总承包商需要对整个工程项目的工期、质量、造价、安全等负全部责任。
三、业主、总承包商、分包商之间关系不同
(一)旧施工总承包模式下，业主、总承包商、分包商之间的关系错综复杂
目前在我国建筑市场实践中主要存在三种工程分包模式，分别是甲方独立分包、甲指分包以及乙方分包。
甲方独立分包
是指在建筑工程施工过程中，对于专业工程的施工或者材料、设备的采购及安装，由业主直接选定分包商并与之签订合同，整个过程总承包商并不介入，这种情形实际上是业主独立发包。
甲指分包
是指由业主指定分包商，该分包商与总承包商签订两方合同。一般来说，在这种情况下，总承包商没有对分包商的选择权或选择权较弱。需要注意的是，建设部门规章是禁止业主直接指定分包工程承包商的，但由于法律和行政法规对此并无明文禁止，因此甲指分包这种形式在目前我国建筑市场大量存在。
乙方分包
是指总承包商经过业主的同意，或根据总承包合同的约定，将其承包工程中的部分工程分包给具有相应资质条件的分包商的行为，这种分包形式是为我国法律所允许的。
(二)在"总包交钥匙"模式下，业主、总承包商、分包商之间的关系清晰简单
首先，
业主与总承包商根据总承包合同的约定履行各自的义务，总承包商全权负责合同约定范围内工程的采购与施工。
对于总承包商自行施工的部分，总承包商自然应按照总承包合同的约定对业主负责；而对于分包商施工工程方面的内容，包括但不限于分包商的确定、分包合同价格的确定、分包工程图纸审核、分包工程施工管理、分包工程款支付与结算、分包工程验收、移交及保修等所有环节，总承包商也须按照总承包商合同的约定对业主负责，业主为此支付给总承包商相当于分包合同价款一定比例的分包管理费。
其次，
总承包商与分包商根据分包合同的约定履行各自的义务，业主并不介入，总承包商须对整个项目工程的工期、质量、造价、安全等所有方面向业主负全责，由分包商原因造成的任何问题都不能作为总承包商对业主的免责理由。业主不直接对接分包商，分包商也不得向业主主张权利，但分包商须根据法律规定与总承包商就分包工程向业主承担连带责任。
四、图纸责任不同
在旧施工总承包模式下，对业主提供图纸的具体要求和时间限制比较模糊，存在边勘察、边设计、边施工的情况，由此导致施工过程中的随意性较大，工程质量和安全隐患比较突出，工期也很难得到保证，且在问题发生之后，承包商往往会以业主延迟提供图纸、提供的图纸有问题等为由向业主进行索赔，业主为此承担了较重的图纸责任。
而在"总包交钥匙"模式下，对业主提供图纸有明确的要求和时间限制，业主提供图纸的义务非常严格。在业主提供施工图纸后，总承包商负责对图纸进行审核，包括对分包工程的图纸进行审核，提出审核意见，然后由业主组织设计单位和总承包商对图纸进行会审，并根据会审意见对图纸进行修改，最终形成正式图纸，并将正式图纸移交给总承包商。在完成图纸会审并将正式图纸移交给总承包商后，所有的图纸责任由总承包商承担，总承包商如再以业主延迟提供图纸、图纸不全、图纸有问题等与图纸有关的理由向业主提出工期或费用索赔的，业主不予认可。在图纸经会审、修改、完成正式移交后由于仍存在"错、漏、碰、缺"等问题而造成的工期、质量、造价及安全等一切责任和损失，由总承包商自行承担。
五、合同价款及支付不同
在旧施工总承包模式下，合同价款一般就是总承包商自行施工的工程款，而对于分包工程款，业主一般会直接支付给分包商。
而在"总包交钥匙"模式下，总承包合同价款由总承包商自行施工工程合同价款、总承包商的分包商工程合同价款（包含工程施工部分及材料设备采购部分）、分包管理费三部分组成。对于合同价款的支付，业主会统一支付给总承包商，然后由总承包商再将分包工程款支付给分包商。
六、施工过程中的管理不同
在旧施工总承包模式下，总承包商对分包商更多的是提供施工配合和协助，业主承担对总承包商和分包商各自的管理责任。
而在"总包交钥匙"模式下，业主只负责对总承包商进行管理和监督，而对于分包商，无论是对总承包商的分包商，还是对与业主签订两方合同的独立分包商，都由总承包商负责管理，业主为此支付给总承包商一定金额的分包管理费和总承包服务费。
七、工程验收、移交及保修不同
在旧施工总承包模式下，总承包商施工的工程和分包商施工的工程由业主分别验收，验收合格后由总承包商和分包商分别向业主移交，总承包商和分包商分别就各自施工的工程承担保修责任。
而在"总包交钥匙"模式下，分包商施工的工程先由总承包商验收合格后移交给总承包商，然后由业主对总承包商自行施工部分和总承包商对分包工程验收部分进行验收，验收合格后统一移交给业主。就工程保修而言，无论是对总承包商自行施工工程还是对分包商施工工程，总承包商统一对业主承担保修责任；对于分包商施工工程，总承包商可以找分包商进行维修，但业主不会直接要求分包商承担保修责任。
图表解析
