房地产信托是信托公司作为受托人发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金、投向房地产行业并对其进行管理，获得收益后支付给委托人作为投资回报的信托业务。房地产信托受益权是基于房地产信托而产生的、是信托受益权的一种。根据《中华人民共和国信托法》(以下简称《信托法》)显示，该法全文有多处出现了"信托受益权"一词，但对于信托受益权是什么、所包含的具体权利内容，信托法及其它法律法规等文件并未作出明确规定，由此也引发法学界、司法实务界关于信托受益权法律性质的不同观点，此处不再赘述。该法第四十四条规定："受益人自信托生效之日起享有信托受益权。"由此可知，房地产信托受益权系受益人自房地产信托生效之日起享有。

根据我国《信托法》第四十六条的规定："受益人可以放弃信托受益权。"但是，全体受益人放弃信托受益权的，信托终止。"《信托法》第四十七条规定："受益人不能清偿到期债务的，其信托受益权可以用于清偿债务，但法律、行政法规以及信托文件有限制性规定的除外。"尤其重要的是，第四十八条规定："受益人的信托受益权可以依法转让和继承，但信托文件有限制性规定的除外。"由此可见，我国的信托受益权是可以放弃、偿还债务、依法转让或继承的。房地产信托受益权亦如此。

另外，《集合资金信托计划管理办法》第二十九条规定："（1）受让受益权的必须是合资格投资人；（2）规定了信托公司应当办理信托受益权流转的业务；（3）机构受益人不得向自然人转让受益权、受益人不得向自然人拆分受益权。"管理办法对集合资金信托受益权的受让条件做了进一步明确，意味着只有满足一定条件，受让人才能收购信托受益权。

尽职调查是收购房地产信托受益权的重要环节。根据相关法律法规，通过查阅合作协议、信托合同、信托计划说明书、认购风险申明书、保障基金协议、账户监管协议、各类增信措施协议等基础合同、相关文件及相关部门的访谈等方法对目标项目的合规性、项目操作方案、风险控制措施、后期管理、项目风险处置及底层资产的合法性、法律风险等诸多方面进行核查、判断。收购信托受益权的尽职调查主要有以下几个关注点：

根据《中国银监会关于印发信托登记管理办法的通知》(银监发[2017]47号)，信托机构应当在计划发行前向信托登记公司(中国信托登记有限责任公司)申请办理信托产品预登记，并取得唯一产品编码；在信托成立后办理信托产品及其受益权初始登记；信托终止后，还要申请办理信托产品及其受益权终止登记。

这意味着，从信托产品发行前到产品成立，再到信托计划终止，全程都在监管机构的监管之下，保护信托投资者的合法权益。

同时，中国银监会在通知中要求，对于《中国银监会关于印发信托登记管理办法的通知》施行前已成立或生效的存续信托产品，2018年6月30日（含）前到期的，可不补办信托登记；2018年6月30日后仍存续的，应当于2018年7月1日前按照信托登记管理办法补办信托登记。因此，如果信托产品系无需补办信托登记，无法通过中国信托登记有限责任公司进行查询，则需就房地产信托对项目公司是否符合"四三二"标准的认定、是否符合银监会等各部门的相关要求等等方面进行详细核查。需要注意的是，由于关于信托项目合规性的很多规定实际上是散见于诸多文件中，加之各地各监管部门对于合规性的理解尚有差异，这就要求调查人员在信托尽职调查过程中要及时更新知识储备，关注相关最新规定，提高对信托项目合规性的准确认定能力。

信用增级措施主要包括抵押、质押、保证、差额补足约定、劣后承诺、回购承诺等信用增级措施。其法律风险主要体现为有的信用增级措施的合法性、有效性不确定，有的信用增级措施不能办理登记手续，导致权利实现出现障碍等。例如，我国《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程不得为借款人以外的第三人提供抵押担保，且贷款资金应用于该在建工程的继续建设。实践中，存在多个地区的在建工程抵押登记部门以上述规定为依据，不予办理为第三人提供担保的在建工程抵押登记，导致信托公司作为债权人无法办理在建工程的抵押登记。还有部分地区对抵押担保的主合同形式及抵押权人均有限制，不接受除贷款合同外的其他形式的合同为抵押担保的主合同，甚至于贷款合同也仅指银行与借款人签订的贷款合同，排除了信托贷款合同。如此一来，信托公司作为抵押权人的抵押登记无法办理。这就要求调查人员须深入项目所在地认真了解、确认；一旦无法办理，落实好替代的方案与措施。

同时需要就信托计划增信措施的担保约定、劣后承诺、差额补足承诺等约定的性质、有效性进行分析判断。例如差额补足承诺系依据单方承诺承担的义务，属于民法范围的义务，一般无合理对价缺乏商事活动中必要的商业合理性。在出现争议时，由于该等安排缺乏常规合理的商业合理性，对方的抗辩点较多，是否能够获得司法机关支持存在不确定性。最高人民法院关于印发《<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知法〔2019〕254号》第91条规定， 信托合同之外的当事人提供第三方差额补足、代为履行到期回购义务、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施，其内容符合法律关于保证的规定的，人民法院应当认定当事人之间成立保证合同关系。其内容不符合法律关于保证的规定的，依据承诺文件的具体内容确定相应的权利义务关系，并根据案件事实情况确定相应的民事责任。由此可知，该条仅指出了判断增信措施法律性质及确定各方责任的原则性依据，但针对各种各样的增信措施，尚需调查人员结合司法实践、准确判断相关增信措施的性质和效力。

信托资金使用情况是法律尽职调查中的重要内容。例如，如果是股权信托，调查人员则需在法律尽职调查中对交易对手的所有权性质进行调查，落实通过股权信托对项目公司进行增资扩股是否存在前置审批程序等，相关手续的办理是否存在法律上的障碍、是否存在不真实股权。

在信托计划获得收益后，受托人应当根据信托计划所规定的（优先劣后）顺序、时间及时分配信托收益，在尽职调查中，应当对收益分配材料进行审查、核实其是否存在违反信托计划规定不分配收益而违约的情况。

另外还需要关注是否存在信托财产被当成信托公司财产而将该股权或资产进行司法冻结或保全的情形，虽然《信托法》第十六条、第十七条规定，信托财产与受托人所有的财产相区别，不得归入受托人的固有财产或成为固有财产的一部分，但在司法实践中，可能因为多种原因导致法院无法区分信托财产与信托公司的固有资产，仍然存在法院保全或强制执行信托财产、将两者混为一谈的情形。

所谓底层资产是指最基础的资产，简单来说就是信托资金的最终流向。它的重要性如同一座大厦的地基，只有地基够牢固，大厦才能一直稳健矗立。故，对于底层资产的核查主要在于核查其确保信托计划持续获得收益的能力。信托计划所依托的底层资产形式不同，可能为债权、股权乃至各种固定资产及其各种组合。其中股权类或包含股权类房地产信托项目的底层资产更为多样，如普通住宅类项目、酒店项目、商业综合体项目、城市更新项目、仓储地产项目、医疗、养老、旅游等各类产业地产项目等等，在法律尽职调查中除需关注一般性问题外，不同类型的底层资产其法律尽职调查的侧重点亦有所不同，此处不再赘述。

根据《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》第十九条："经金融管理部门认定，存在以下行为的视为刚性兑付：（一）资产管理产品的发行人或者管理人违反真实公允确定净值原则，对产品进行保本保收益。（二）采取滚动发行等方式，使得资产管理产品的本金、收益、风险在不同投资者之间发生转移，实现产品保本保收益。（三）资产管理产品不能如期兑付或者兑付困难时，发行或者管理该产品的金融机构自行筹集资金偿付或者委托其他机构代为偿付。（四）金融管理部门认定的其他情形。" 指导意见并未将"信托受益权转让"列入已认定为刚性兑付情形之中，但是信托受益权转让同样可能会使得资产管理产品的本金、收益、风险在不同投资者之间发生转移，也可以实现委托人的保本保息。对于当前强监管大背景下信托受益权转让模式是否会被认定为刚性兑付的问题，需要区分受益人自行转让和信托公司主导转让两种不同情形，前者是市场行为，由转让方与受让方自行协商确定，应不属于新规中禁止的刚性兑付行为；但后者由信托公司主导，且该等信托受益权转让使得本金、收益、风险在不同投资者之间发生了转移，让受让方承接转让方的风险，保证转让方的退出，就存在被认定为刚性兑付的可能。

随着《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》的出台，大资管行业已经进入强监管时代。另外《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》、《证券期货经营机构私募资产业务管理办法》、《关于开展"巩固治乱象成果促进合规建设"工作的通知（银保监发[2019]23号文）》等文件的发布，对以金融创新为名掩盖金融风险、规避金融监管、进行制度套利的金融违规行为作了进一步约束，因此交易双方要以其实际构成的法律关系确定交易结构和各方的权利义务。