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一带一路投资风险指引——巴基斯坦复杂的土地制度
一带一路投资风险指引——巴基斯坦复杂的土地制度
中国企业在巴基斯坦投资，无论是电站、公路等能源基础设施类投资项目，还是港口产业园区等投资项目，首先要解决面对和解决的就是土地问题。
巴基斯坦土地制度比较复杂。首先，巴基斯坦并没有一个统一的"土地法"，涉及土地相关的主要法律制度既有全国性的土地法律，也有地方性的条例和规定。全国性的土地法律包括1908年的《登记法》（Registration Act, 1908）、1882年的《财产转让法》（Transfer of Property Act, 1882）、1899年《印花税法》（Stamp Act, 1899）、1894年《土地征用法》（Land Acquisition Act, 1894）等。在不同的省，部分地区属于联邦政府所辖的土地，既需要遵守当地的登记、缴税制度，又需要遵守联邦政府关于土地转让、出租的规定。以巴基斯坦信德省的卡西姆工业园区为例，其位于信德省，土地出租办理登记、缴纳印花税等都是按照信德省的法律制度执行，但由于港口区域归联邦政府的港口航运部管理，其土地出租合同，年限，土地使用类型和费用又适用港口航运部批准的征地政策。
Q
外国投资人是否可以在巴基斯坦获得土地？
巴基斯坦对外国投资人获取当地土地持开放态度。目前巴基斯坦在外国投资人获取商业性、经营性用地方面没有专门的法律规定，仅要求非当地居民企业在巴拥有房地产必须经内政部批准。而外国投资人在当地设立的子公司被视为巴基斯坦本地企业，故通常情况下在巴基斯坦设立子公司获取土地时，无需获得内政部审批。
在政府参与的PPP项目中，土地可能由政府提供，但多数情形下还是由投资人自行取得项目用地。如果涉及到征用私人土地，政府可以依据1894年《土地征用法》（Land Acquisition Act, 1894）为公共目的而征用私人土地。但1894年《土地征用法》规定的土地征用程序和赔偿机制极为复杂，包括漫长的异议听证机制等。因此，即使是大型的基础设施项目，政府通常也会要求投资人自行负责获取项目用地。
需要注意的是，根据巴基斯坦法律，巴基斯坦没有绝对私有土地的概念，所有土地的绝对所有权属于政府，私人的土地财产权只是租赁权，土地租期最长99年。因此，外国企业在巴基斯坦"买地"，其实也是买的长期租赁权。且根据《财产转让法》第14条的禁止永久保留规则，即在合同中不得约定，土地租赁合同到期后生效的未来利益，不得约定土地租赁合同到期后自动续期以实现永久获得土地。但该法第18条对这一规则规定了一种豁免的情形，即如果可以证明永久转让符合公众和多数人的利益。
Q
土地交易需要注意哪些法律问题？
（1）土地权利必须进行登记
巴基斯坦土地登记采用地契登记制度，土地权属以地契（title deed）方式记录，并以登记为准。1882年《财产转让法案》第54条明确规定，出售契约未经登记，不得进行所有权转让。1908年《登记法》更加细化了登记要求，土地权属转移相关法律文件在签署之日起四个月内需向登记官缴费登记，否则文件自动失效。
在本所接触的相关项目中，曾有中国公司签署土地租赁协议后未及时登记，直到项目融资阶段需要进行法律尽职调查时才发现该问题，该公司不得不重新签署土地租赁协议，而重签协议需要再次缴纳印花税，从而导致重复缴纳了20多万美元的印花税。
（2）土地权属转让须以书面协议方式进行
土地交易必须通过书面的、合法有效的协议进行。1882年《财产转让法》明确要求所有权转让必须是在相互理解转让条件的基础上通过正式和合法的所有权转让合同进行，该合同将包含交易双方的信息、标的、转让流程、价格以及其他基本条款。
（3）土地转让文件的印花税
根据1899年《印花税法》，土地等不动产交易过程中的交易文件应缴纳印花税，应缴纳印花税的交易文件包括但不限于以下文件：不动产相关协议的备忘录；租赁协议；转让文件；产权转让证书。即无论是土地出售、出租和抵押均需要缴纳印花税。
此外，印花税缴纳主体是"签发、制作或签署该契据的人"。《印花税法》第62条规定，凡在未缴纳印花税的文件上签字的主体须负责任。责任金额由省级政府每一财政年度根据本地实际情况修订。也就是说在土地相关协议上的签字人可能会承担个人责任。
虽然不缴税不影响交易的有效性，但未贴足印花税票的交易标的公司将面临被扣留、查封和强制征税，并处以应纳税额10倍以下罚款的严重法律后果，与此同时，在相关协议上签字的个人也会承担相应的法律责任。
Q
土地尽职调查应重点关注哪些内容？
巴基斯坦的土地登记采用地契登记制度而非政府统一登记制度，土地核查难度非常大。虽然巴基斯坦地契登记制度要求土地交易文件必须登记，却没有全国的统一土地登记信息可供查询。也就是说，土地购买人不可能依靠告知土地登记部门地块的位置查询到土地的信息，而必须是提交土地出让人提供的登记文件到土地登记部门去核实。该制度起源于1882年的英国殖民时代，年代久远，部分土地交易文件和登记文件遗失严重，对于新的投资人来讲土地登记核实的难度较大。
在笔者接触的案例中，部分土地由于权属验证困难，投资人为了项目推进，不得不同时支付数个主张对土地拥有产权的权利人，然后要求几方共同签署同意出售土地的声明。
鉴于上述复杂情况，为确保土地交易顺利开展，建议中国投资人在获得巴基斯坦土地前，先行完成全面、彻底的尽职调查，以确保权属清晰。土地尽职调查不仅需要核查当前所有者的权利，还需要核查土地所有者的历史情况、历次权属变更是否符合法律要求，避免交易完成后出现新的土地权利主张人而妨碍项目的顺利推进。
土地核查的文件包括以转让方为权利人的原始产权文件和其他相关附随文件。附随文件通常包括：变更文件Mutation（变更文件包含由三级助理税收官以上税收官员发布的命令，相应的变更税收记录）、用于确认和记录不动产各种权利的记录本Fard（也称为 Jama Bandi/Misal Haquiat/Register Haqdaran-e-Zameen）以及类似中国的宗地图的Aks Shajra（带有比例尺的特定地块的图像，上面载明确定土地边界的特定符号或数字等）。对于地上已经修建建筑物的土地，还需核验建筑物的建设是否符合法律规定。
同时，土地交易前还需向当地官员（Town Nazim）核实土地涉及的费用是否已经缴清、有无权利负担，并由其出具允许处分该土地的无异议证明。涉及公司名下土地是否被抵押作为贷款担保，则应当向巴基斯坦证券交易委员会公司注册处核实。
Q
发展趋势
近年来，旁遮普省和信德省政府一直在加大简化土地管理的力度，其中信德省负责城市管理的部门近期与世界银行的便利营商项目合作启动了一站式服务窗口。各省税务局保管的财产登记簿在数字化方面取得了一定程度的成功，使得土地登记文件的查询更为方便、准确。不过这些改革仍处于初级阶段，现行冗长的制度很可能还要持续相当长的一段时间。
