1、环境影响评价义务

根据《土壤污染防治法》第十八条的规定，"各类涉及土地利用的规划和可能造成土壤污染的建设项目，应当依法进行环境影响评价。环境影响评价文件应当包括对土壤可能造成的不良影响及应当采取的相应预防措施等内容。"

开发商进行土地开发建设项目（商业住宅或办公等）时，应依据《环境影响评价法》、《建设项目环境影响评价分类管理名录》等的规定依法进行环境影响评价。目前房地产建设项目在环境影响评价方面仅涉及"报告表类"和"登记表类"，不涉及"报告书类"且大部分适用"登记表"，也就是仅需要在房地产开发建设项目开工前向当地生态环境部门依法办理环保备案手续，填写《建设项目环境影响评价登记表》。但是当房地产企业对污染地块进行风险管控和修复时，风险管控和修复项目本身属于独立的建设项目（环境治理业），开发商在风险管控或修复项目开工前，均需依法编制建设项目环境影响评价报告表，并向生态环境部门申请报批，获得批复后方能开工。

2、土壤污染状况调查

对开发商而言，土壤污染状况调查包括主动调查、依法调查两种。主动调查是指为掌握拟开发地块的土壤污染真实状况而主动进行的调查；依法调查是指在特殊情况下，法律强制性规定必须进行的调查。一般而言，如开发商开发的地块是通过"招拍挂"等公开程序从国土等部门受让取得，则开发商在正常情况下不需要自行独立进行土壤污染状况调查。因为《土壤污染防治法》规定在土地收储中，应由国土等部门依法进行土壤污染状况调查。但现实是：

（1）已有的《土壤污染状况调查报告》失真。政府部门在土地收储中聘请第三方机构进行土壤污染状况并出具相关调查报告，但该报告因第三方机构的责任心缺失、技术不到位、幕后交易等各种原因可能导致调查结论不真实、不准确、不完整，或者《土壤污染状况调查报告》存在弄虚作假等情形。此时，即使开发商在受让政府部门的国有土地时已获得了政府部门提供的《土壤污染状况调查报告》，但该报告不能客观反映交易地块的真实污染状况。该情形已有相关案例。

（2）政府部门未提供《土壤污染状况调查报告》。即政府部门向开发商转让该地块时，并未严格依法对该转让地块的土壤污染状况进行调查，转让地块的污染情况不明。

（3）开发商通过购买、以物抵债、司法拍卖等方式从原土地使用权人处直接获得地块使用权，原权利人未进行土壤污染状况调查的情形。《土壤污染防治法》第六十七条规定"土壤污染重点监管单位生产经营用地的用途变更或者在其土地使用权收回、转让前，应当由土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查"，但原土地使用权人未依法进行土壤污染状况调查。

（4）开发商储备土地，此前未进行过土壤污染状况调查，土壤污染状况不明。

综上，上述情形下开发商均有必要独立聘请第三方专业机构对相关地块进行土壤污染状况调查。这样做的好处是，可以通过极小的费用提前掌握待开发地块的土壤污染风险，避免后续造成重大的经济损失。

另外，根据《土壤污染防治法》第五十九条第一款、第二款的规定，"对土壤污染状况普查、详查和监测、现场检查表明有土壤污染风险的建设用地地块，地方人民政府生态环境主管部门应当要求土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查。"因此，除前文所述的开发商"主动调查"外，还有依法必须调查，具体为：

（1）对土壤污染状况普查、详查和监测、现场检查表明有土壤污染风险的建设用地地块，地方人民政府生态环境主管部门应当要求土地使用权人按照规定进行土壤污染状况调查。

（2）用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查。

上述两种情形，均为法律强制性要求的调查，是开发商在内的企业必须履行的法定义务。第（1）种情形主要对应的就是列入了《污染地块名录》中的宗地；第（2）种是开发商可能经常性遇到的情形，针对的是用途变更为住宅和公共管理、公共服务用地的开发项目。

3、报送评审义务

根据《土壤污染防治法》第五十九条第三款的规定，"前两款规定的土壤污染状况调查报告应当报地方人民政府生态环境主管部门，由地方人民政府生态环境主管部门会同自然资源主管部门组织评审。"亦即，针对已查明存在土壤污染风险的建设用地和用途变更为住宅、公共管理与公共服务的用地，开发商需要在制定《土壤污染状况调查报告》后报送当地生态环境部门，由生态环境部门会同自然资源部门组织评审通过。

4、土壤污染风险评估

根据《土壤污染防治法》第六十条的规定，"对土壤污染状况调查报告评审表明污染物含量超过土壤污染风险管控标准的建设用地地块，土壤污染责任人、土地使用权人应当按照国务院生态环境主管部门的规定进行土壤污染风险评估，并将土壤污染风险评估报告报省级人民政府生态环境主管部门。"开发商作为土地使用权人，对存在土壤污染风险的建设用地依法应按照生态环境部的规定进行土壤污染风险评估，并将土壤污染风险评估报告报当地省级生态环境厅。

5、风险管控义务

根据《土壤污染防治法》第六十二条的规定，"对建设用地土壤污染风险管控和修复名录中的地块，土壤污染责任人应当按照国家有关规定以及土壤污染风险评估报告的要求，采取相应的风险管控措施，并定期向地方人民政府生态环境主管部门报告。风险管控措施应当包括地下水污染防治的内容"。本条虽然针对的是土壤污染责任人，但实际上开发商很可能也适用，例如；

（1）污染地块的原始污染责任人不明，开发商为该地块的现有使用权人。

（2）开发商在受让污染地块时，通过合同约定或债权债务的继受等方式依法需要承担污染责任人的义务。

在上述情形下，开发商有义务对污染地块及地下水采取风险管控措施并向生态环境部门报告。

6、修复义务

根据《土壤污染防治法》第六十四条的规定，"对建设用地土壤污染风险管控和修复名录中需要实施修复的地块，土壤污染责任人应当结合土地利用总体规划和城乡规划编制修复方案，报地方人民政府生态环境主管部门备案并实施。修复方案应当包括地下水污染防治的内容。"因此，同前文第5条所述，在开发商作为土壤污染责任人的情况下，其有义务对污染地块进行修复并依法将修复方案向生态环境部门办理备案。

7、评估义务

根据《土壤污染防治法》第六十五条的规定，"风险管控、修复活动完成后，土壤污染责任人应当另行委托有关单位对风险管控效果、修复效果进行评估，并将效果评估报告报地方人民政府生态环境主管部门备案。"

综上所述，上述各项义务产生的情形和条件不同，但在实践中开发商均可能适用。并且"未达到土壤污染风险评估报告确定的风险管控、修复目标的建设用地，禁止开工建设"。否则，依据《土壤污染防治法》第九十一条第（四）项的规定，"由地方人民政府生态环境主管部门责令改正，处十万元以上五十万元以下的罚款；情节严重的，处五十万元以上一百万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处五千元以上二万元以下的罚款"。

目前，我国部分省市已制定了相关地方性法规对污染地块的行政监管在程序上做了规定，具体如下[1]：

开发商因违反法定或约定的土壤污染风险防控义务（含前文所述7项义务中的任意一项）均可能产生现实的法律责任。而此类与开发地块相关的土壤污染往往容易导致周边环境的损害，包括周边环境敏感目标的损害和生态破坏，如"常州毒地案"。

在房地产开发过程中一旦出现"毒地"情形，还会引发次生的诉讼，如房屋买卖合同纠纷、租赁合同纠纷，乃至集体诉讼、环境公益诉讼，房地产企业民事赔偿或违约责任风险巨大。

"毒地"开发导致的舆论压力和风险必然是巨大的。在出现舆情事件的同时，还容易触发当地政府监管，开发项目被停工、罚款、甚至拆除都有可能。

在开发商作为上市公司的情形下，这类舆情事件还容易导致企业市值蒸发等经济损失以及证监会的监管或问询，对企业形象造成负面影响。

综上所述，无论是对污染地块的开发还是对普通地块的开发，开发商均应秉持谨慎、合规的原则积极履行新法规定的义务并按照当地政府监管的要求，切实把控好土壤污染防治领域的相关风险。

同前文所述，开发商可能并非真正的污染责任人，但是因各种原因，开发商最终承担了开发地块的土壤污染风险防控与修复义务，产生了巨额经济损失。此时，开发商承担法律责任后的维权路径主要有：

适用此种维权路径的土地来源方式包括：通过政府公开"招拍挂"获得、从原土地使用权人处依合同受让（包括企业并购、重组）、以物抵债取得、司法拍卖取得、通过继承方式取得等。因此类地块使用权取得方式归根结底是依据合同、协议等，开发商与合同相对方签订有《土地使用权转让合同》等书面文件。因此，开发商完全可以依据合同约定进行维权。

此外，若第三方中介机构在土壤污染状况调查、修复、评估等过程中存在弄虚作假的情形，根据《土壤污染防治法》的规定，中介机构对开发商的相关损失应承担连带责任。

因此，依据合同维权的路径首先需满足合同条款本身的风控要求，违约责任及其补偿条款应尽可能细致。

依侵权责任法一般原理，侵权行为应承担侵权责任，无论是否存在主观故意。因此，在不知存在土壤污染的情况下受让污染地块的，开发商有权依《侵权责任法》追溯该地块的原始污染责任人，遵循"谁污染、谁治理"的一般原则，向原始污染责任人追偿，当原始污染责任人为两个或两个以上时，构成共同侵权。

因此，依侵权责任法一般原理，我们认为开发商有必要追溯原始污染责任人，并要求其对污染行为承担侵权责任。

依据《土壤污染防治法》第七十一条的规定，"国家加大土壤污染防治资金投入力度，建立土壤污染防治基金制度。设立中央土壤污染防治专项资金和省级土壤污染防治基金，主要用于农用地土壤污染防治和土壤污染责任人或者土地使用权人无法认定的土壤污染风险管控和修复以及政府规定的其他事项。对本法实施之前产生的，并且土壤污染责任人无法认定的污染地块，土地使用权人实际承担土壤污染风险管控和修复的，可以申请土壤污染防治基金，集中用于土壤污染风险管控和修复。"

对于2019年1月1日之前产生的，并且土壤污染责任人无法追溯的污染地块，开发商可以申请国家、省级土壤污染防治基金，用于土壤污染风险管控和修复。

《土壤污染防治法》正式实施后，房地产开发商在土壤污染防治领域的法律义务产生了深刻的变化，必然在该领域产生广泛的内在法律服务需求，而该专业领域并不在传统房地产律师的知识体系范围内，因此由环境法律师与房地产律师协同为房地产企业提供该细分领域相关法律服务十分必要，其中环境法律师的主要工作内容包括：

同前文所述，房地产企业依自主选择或法律强制需对拟受让或开发地块开展土壤污染状况调查、风险评估、风险管控、修复、效果评估、送审、验收等一系列工作时，可以委托环境法律师团队为其提供综合性、程序性的法律服务。

在土壤污染状况调查基础上，对原始污染责任人进行溯源。对于房地产企业需要或已经支付的风险防控和修复费用，环境法专业律师可以通过商业谈判、诉讼仲裁等方式，依法维护委托人的合法权益。

法律虽然禁止污染地块用于商住开发，但法律并不禁止污染地块的市场交易，污染地块因其特性，愿意接手开发的企业相对较少，故其反可能具备高性价比的商业特征，特别是城市中位置较好的地块。房地产企业受让污染地块后，尤其是在"屯地"的情况下，如何最大限度利用社会资本盘活开发项目，成为开发商的核心诉求之一。针对不同的污染地块和开发商不同的需求，环境法律师可以凭借其法律专业知识和相关社会资源，为开发商有针对性地设计交易方案。

在"毒地"类案件中，往往容易出现环境公益诉讼及环境侵权诉讼（甚至是集体诉讼）。此类诉讼较一般性公益诉讼或侵权诉讼更加复杂，只有具备环境法领域的相关专业知识，方能为企业争取到最好的诉讼效果。

此类诉讼为一般性诉讼，环境法专业团队律师亦可以一并处理。

在整个土壤污染状况调查、评估、风险管控、修复等全流程中，结合现行生态环境法律、法规、规范性文件的规定以及生态环境部门执法监管的要求，为业主提供全流程的土壤污染防治合规风险管控，尤其是从合规的角度协助防范和避免出现二次污染、扩大污染等情形。