2019年3月，浙江省人民政府发布《浙江省未来社区建设试点工作方案》（浙政发〔2019〕8号），该试点工作方案明确了未来社区建设试点目标定位、任务要求、措施保障，为下一步全面开展未来社区建设试点指明了方向。2019年11月，浙江省人民政府办公厅发布了《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》（浙政办发〔2019〕60号），提出创新突破政策供给、充分挖掘政策潜力，确保试点项目高性价比落地。2020年6月，浙江省发改委发布《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》（浙发改基综〔2020〕195号），对未来社区试点建设流程、工期及责任等进行了规定。以上文件及其他相关配套文件的出台快速推进浙江省未来社区的落实和发展。截至目前，浙江省已颁布三批次共150个未来社区试点。

未来社区是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向的新型城市功能单元。

《浙江省未来社区建设试点工作方案》。提及未来社区建设的"139"总体框架，其中"1"即1个中心——以人民美好生活向往为中心；"3"即3大价值体系——"人本化、生态化、数字化"三维价值；"9"即9大未来场景——以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理九大场景创新的集成系统。

"139"建设理念的内核是"以人为本"，遵循"人的需求—人的体验—人的感受"的闭环逻辑而实现体系构建。一是基于"人的需求"，设置九大场景系统。其从生活方式、社会关系、人居环境三个维度，可展开为人的生活需求、人的社交需求和人的安居需求三种类型。二是立足"人的体验"，设定三大基本原则，即"人本化、生态化、数字化"。人的需求满足，需要通过其亲身体验来转化为感受，人的体验正是最终成效实现的中枢环节。三是立足"人的感受"，实现一个中心目标。未来社区的建设目标，是以人民对美好生活的向往为中心，最终以广大群众在社区中的归属感、舒适感、未来感作为衡量标准。[1]

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根据浙江省发改委及省建设厅发布的《省发展改革委 省建设厅关于开展2021年度未来社区创建的通知》，未来社区创建类型主要为整合提升类、全拆重建类、拆改结合类、规划新建类和全域类五大类。

1、整合提升类：针对整体建筑质量与环境品质较好，但离"美好家园"要求还有差距的存量社区，开展整合提升类创建；

2、全拆重建类：针对2000年以前建成、普遍采用多孔板建材、存在较大安全隐患的住宅小区，开展全拆重建类创建；

3、拆改结合类：针对存在质量安全隐患的老旧小区与建筑环境品质较好的住宅小区混杂的社区，开展拆改结合类创建；

4、规划新建类：依托省重大发展平台，优先在人口集聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间复合开发禀赋好的城市发展核心区中，开展规划新建类创建；

5、全域类：在条件成熟的相对独立城市区域或主要平台范围，全域响应未来社区建设理念、标准和模式，开展全域类创建。

在浙江省发布的《关于2021年未来社区创建名单的通知》（浙江省第三批未来社区试点）中，有整合提升类试点40个，拆除重建类试点17个，拆改结合类试点27个，规划新建类试点4个，全域类试点2个。

"未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理"九大场景作为"139"总体架构的核心载体，应当在未来社区建设方案中作为具体详细的指标进行落实。在浙江省发展改革委及省建设厅下发的《浙江省未来社区创建评价指标体系（试行）》中，设置了33项围绕九大场景落实的具体详尽的建设指标。每项指标分约束性和引导性两类内容。全拆重建类、规划新建类，以及拆改结合类中新建部分需要充分响应约束性指标要求；整合提升类和拆改结合类中保留部分积极响应33项指标内容；全域类参考该指标体系执行。

例如，未来邻里指标要求配置不小于600平方米的社区礼堂；未来教育指标要求配置不小于1000平方米的功能复合型社区幸福学堂，满足多龄段需求；未来健康指标要求15分钟步行圈内配置健身场馆、球类场地等场所设施，5分钟步行圈配置室内、室外健身点并且慢跑绿道应当成网成环；未来创业指标要求配建不小于300平方米的社区双创空间；未来建筑场景要求落实TOD导向（以公共交通为导向，Transit Oriented Development，"TOD"），实现开发强度梯级分布、空间功能复合利用、地上地下综合开发；未来低碳场景要求建设"光伏建筑一体化+储能"的供电系统；未来服务场景要求引入优质生活服务供应商，发展社区商业O2O模式。

《浙江省人民政府办公厅关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》中提及了诸多对于未来社区试点建设意见，要求各地大力发扬基层首创精神，确保未来社区试点项目高标准高质量落地，其中对于未来社区建设空间、资金及服务集成的主要政策如下：

允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率，鼓励和扶持建立社区农业等立体绿化综合利用机制，推行绿色建筑。支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。对符合条件的土地高效复合利用试点项目，纳入存量盘活挂钩机制管理，按规定配比新增建设用地计划指标。

除国家和省另有规定外，改造更新类试点项目对应土地出让收益，剔除上缴国家部分，其余全部用于支持试点项目建设，保障资金总体平衡，切实提升财政资金使用绩效。按照市场化可持续原则，综合运用宏观审慎管理，采用窗口指导和再贷款、再贴现等货币政策工具，引导银行业金融机构给予信贷支持。积极引入开发性、政策性金融机构资金，参与未来社区试点建设。引导基金、保险资金、上市公司资金及其他社会资金参与未来社区试点项目管理运营，试点项目建设盈余资金按一定比例纳入社区运营基金。鼓励给予试点社区实施主体房屋预售、按揭贷款等政策支持。

创新试点项目社区业态和生活服务供给，通过预留规划布点、推动模式革新、促进资源下沉等方式，优先配置文化教育等优质公共服务资源。完善社区居民24小时生活服务供给，一般按每百户不少于80平方米标准落实社区配套用房面积比例，鼓励邻里中心一站式集约配置服务空间。支持成立或引进连锁机构进行社区相关服务标准化管理，优化运营机制，有关公共设施可通过产权移交、授权委托等方式，由政府部门和专业机构统一维护管理。鼓励采取特许经营权等方式，积极引进社区综合能源资源供应商，创新应用装配式超低能耗建筑，加快探索形成产业联盟支撑的可持续建设运营模式。

此外，未来社区试点可按照不同项目建设单位（用地主体）赋码形成若干个政府投资或企业投资的工程建设项目，鼓励各工程建设项目按有关政策积极向上争取专项要素支持。

根据《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》,浙江未来社区试点由县（市、区）政府或设区市政府派出的开发区（新区）管委会自愿申报并提交申报表、申报方案等材料，经设区市政府同意后由市发展改革委上报省发展改革委。浙江未来社区试点创建的总体流程如下：

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图源：浙江发布微信公众号

未来社区"带方案"公开出让合同由《国有建设用地使用权出让合同》、《建设运营协议》和相关未来社区实施方案组成。其中《建设运营协议》是针对未来社区建设运营特殊的协议约定；未来社区实施方案通常包括未来社区建筑设计方案和运营方案，方案内容包括九大场景具体实现方案，并明确落实各项场景约束性指标要求的场景联合体供应商或相关责任主体，受让人在土地竞拍后，需要按具体方案实施本工程，确保未来社区试点项目得以深入贯彻"139"理念。

以浙江省首个"带方案"整体公开出让的未来社区丽水莲都灵山社区为例，与一般合约相比，最大的区别在于以附件形式增加未来社区履约监管协议。协议明确约束了土地受让方须按照评审通过的"丽水灵山未来社区实施方案"投资、建设并运营灵山社区的细则，对项目建设进度、质量安全、场景落地、委托配建、运营验收等方面设置了相应要求，明确违约责任并进行风险提示说明，有力确保未来社区"139"理念落地，切实强化土地受让方履约力度。

未来社区试点的工期要求较为严格，应于名单公布后一年内全面开工建设，未能按期全面开工建设的，降格为培育对象，给予一年整改期，整改期内全面开工建设后重新列入试点建设名单，仍未全面开工建设的，从试点建设名单中予以取消或除名。

在项目建设过程中，浙江省发改委会同省级有关部门依托数字化平台对试点建设实行动态管理，进行实时监测，开展督导工作，同时鼓励各管理、设计、施工、运营及第三方机构积极参与并配合试点建设动态数据的搜集、汇总、分析工作，共享动态跟踪评价结果。

在完成竣工验收、交付使用并试运营3个月后，由县（市、区）政府或设区市政府派出的开发区（新区）管委会向省发改委提出试点建设工作评估考核申请。若考核不通过，则存在评估考核部门要求整改且存在依据所签订的土地出让及系列合同主张建设主体的违约责任的风险。

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自2019年首批未来社区试点颁布以来，未来社区试点建设均在有条不紊的推进中，笔者从以下四个方面选取已经落地的未来社区试点，展示在个例中，未来社区的"139"理念是如何落实的。

未来社区试点建筑不仅是造漂亮的房子，而是通过设计规划将九大场景融汇在建筑之中。以衢州礼贤未来社区为例，其规划设计了约5米抬高盖板设计，围绕TOD核心功能，让城市穿越建筑，盖板以下置入Mini-TOD，串联起商业、邻里、健康、创业、教育等场景功能，盖板之上配置了地景花园，从而实现盖上人车分流。在如丽水莲都灵山未来社区试点中，设置了空中花园阳台，做到空中花园阳台入户，并且把"支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅面积和容积率"写入地块出让相关协议中。

在浙江省发改委印发的《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》中提出，未来社区应当在基本物业"零收费"前提下，明晰运营期财务收支方案，分析预计收益，确保全周期资金平衡。基本物业"零收费"就非常考验开发商及物业运营公司的运营能力。传统的物业公司在未来社区项目中需要转型升级为生活服务平台公司。以规划新建的钱塘新区云帆社区为例，社区建成后开发商需要自持双创空间（办公）、九大场景空间、服务式公寓等系列资产，这意味着建设利润有很大一部分将会被固化在这些自持的空间资产里。这些自持空间场地对外出租的租金将是开发商开展未来社区运营服务的首要收入来源。

未来社区还可以成为创新创业基地。以杭州杨柳郡未来社区为例，杨柳郡社区创设了生活合伙人制度，杨柳郡社区有很多年轻人，因此运营商结合社区用房建立了创业工坊，对想要创业的人群进行指导、投资（运营方和居民投资）；并通过未来社区工作委员会和未来社区基金会建立长效运营的机制。

未来社区致力于数字转型，通过对于居民的数据管理，建立数字治理平台，精准发现需求、点对点提供服务，让居民生活更加智能化。衢州市柯城区的余东乡村未来社区建设项目广泛借鉴国内外建设经验，构筑了富有余东特色的一体化智能化大数据平台——"乡村大脑"，运用"整体智治"的理念，集合村庄、村业、村民完整的信息，打通了各平台管理数据，为余东乡村未来社区的智能化发展打下坚实基础。

正如上文所述，未来社区与传统的住宅建设项目在建设理念、建设思路及建设方式上存在较大差异。基于笔者团队在服务未来社区项目上所积累的经验，提出如下注意要点：

第一，未来社区项目实现了意识创新和场景创新。意识和创景的创新，交织了更为复杂的法律应用场景，由此产生的法律关系更为立体和多维，对法律服务提供者提出了更高的要求和挑战，要求法律服务团队对项目的理解更加深刻，并应当提升法律服务的及时性和创新性。如关于空中阳台绿化权属及管理问题的法律界定、盖板下空间的法律性质、物业服务合同的设置、物业维修基金的存管和使用等问题均需要进行深入的研究及论证。

第二，未来社区项目杂糅了住宅特性和社区公共服务特性。法律服务团队在基于对未来社区项目宏观理解上，把握住宅特性并考虑未来社区独特的公共服务特性，综合运用项目开发和公共服务等多方面规定给予审慎建议。

第三，未来社区项目混合了建设合规和数据合规等多项合规要求。由于数字化管理是未来社区项目的显著优势，其中对于相关数据的采集、处理、使用方面均应当进行合规处理。法律服务团队在注重项目建设合规同时应着重关注项目数据合规方面的提升。

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