明确新冠疫情突发事件的性质是否属于不可抗力的范畴，是本文讨论一切问题的前提和基础。其实近日以来，各法律公众平台均撰文探讨了新冠疫情所生的相关法律问题，绝大多数观点认为本次疫情属于不可抗力的范畴，其理由是从不可抗力的概念出发，根据《民法总则》第180条及《合同法》第117条的规定："不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况"。一方面，新冠疫情在全国范围内全面爆发的确是非常突然的，且到目前为止，还未有专门用于预防和治疗新冠病毒肺炎的有效药物和治疗方案，因此本次疫情应当属于社会异常事件；另一方面，中央、地方各级政府及职能单位在其发布的通知、文件中所采取的疫情防控措施也非房产企业所能预见和干涉，属于国家（政府）行为。因此，新冠疫情爆发事件本身以及国家为防控疫情行使行政职能的行为共同构成《民法总则》和《合同法》项下规定的不可抗力之情形。[1]

从司法实践的角度来看，本次新冠疫情是否一定属于不可抗力的范畴？截至目前，最高人民法院尚未正式发布任何关于本次疫情事件性质及相关合同纠纷处理的司法解释和文件。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人在回答记者提问时明确指出："当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。"另外，各地方法院也陆续发布了关于依法审理新冠疫情防控期间相关民事法律纠纷的实施意见及通知，基本上都倾向于将不可抗力的规则适用于因疫情影响致使合同不能履行而引起的纠纷之中，比如《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第二条、《杭州市中级人民法院关于做好疫情防控期间企业复工复产司法保障工作的实施意见》第六条等。[2]鉴于新冠疫情与2003年、"非典"疫情的相似性[3]，目前对于本次疫情法律定性及其所导致的相关合同纠纷的处理可参考因"非典"疫情产生的相关纠纷案件中最高人民法院及地方各级人民法院所确立的裁判标准。

《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）规定，因政府及有关部门为防治"非典"疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于"非典"疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117、118条的规定妥善处理。由于"非典"疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

综上，通过对不可抗力的规范法条进行文义解释并将本次新冠疫情的基本情况涵摄于不可抗力规则的构成要件之中，并参考现有的全国人大法工委的解答、各地法院发布的相关审判指导意见及通知，最高人民法院确立的处理"非典"疫情所引起的纠纷案件的相关规定和裁判规则，笔者对本次新冠疫情事件倾做出如下法律定性：

1、若确因本次新冠疫情事件导致合同履行不能，则新冠疫情事件原则上应当属于不可抗力的范畴，但是需要注意的是，从新冠疫情突发于武汉，到全国范围内全面爆发，直至现今政府防控有力、疫情得所缓解，公众对于本次疫情发展的预见度、避免能力、克服能力无论在主观层面还是客观层面都有了大幅度的提高，因此并非在疫情发展的任何阶段所发生的任何纠纷都能适用不可抗力规则，该规则的具体适用应当在个案中结合案件实际情况和所处的疫情阶段予以具体分析。如果合同的订立是在疫情全面爆发前（应当考虑本次疫情发展的若干关键时间节点，如政府首次通报病情、各省市启动一级、二级应急响应、延迟复工通知下达、世界卫生组织宣布本次疫情为国际关注的突发公共卫生事件等），则新冠疫情事件系造成合同履行不能的不可抗力因素，合同当事人可因此解除合同且无需承担违约责任；但若在上述节点之后，双方仍订立合同，应当认为合同双方已经理性考虑并合理预见合同履行过程中可能产生的疫情风险，假若后期疫情造成合同履行不能，笔者认为此时不应当再将新冠疫情认定为不可抗力，合同当事人更无权主张因此免责。

2、若本次新冠疫情事件并未导致合同履行不能，而是导致了合同一方履行合同困难（比如仅是部分合同义务不能履行或一时不能履行等）或履行合同的成本明显增加，在此情况下，可以考虑适用情势变更原则。情势变更致使合同履行的基础丧失或发生动摇，若强其履行，将导致显失公平或不能实现合同目的。[4]《合同法司法解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则的适用，即当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。当然，人民法院在审理案件时，对情势变更的适用非常严格，在司法实践中得到支持的案例非常少。

3、责任承担与损失分配规则：（1）如果合同已明确约定了双方当事人在遭受不可抗力时进行责任承担、损失分配的方式，则应当以合同约定为准；（2）在双方当事人没有明确约定的情形下，当事人一方不可因疫情为不可抗力而主张完全免责，如果当事人对损失的发生存在过错，比如未及时通知对方、未采取措施导致本可以减轻或避免的损失发生、未防止损失扩大、未在合理期限内提供证明等等，均应按照过错程度承担相应的责任；（3）如果合同双方当事人对损失的发生均无过错，法院会基于公平原则，将不可抗力所引起的损失在合同当事人之间适当分配。所谓的公平原则，既要考虑到合同一方因不可抗力不能履行合同或者履行合同成本提高的现实困境，也要考虑到守约一方因解除合同将会遭受的损失或者因继续履行合同已经产生的既有损失。

一般来说，开发商与商品房买受人会在《商品房买卖合同》中提前约定延期交房条款、不可抗力条款及免责条款：遭遇不可抗力时，开发商可据实予以延期交付，不视为开发商逾期交付，买受人未按照开发商的通知在指定的时间到达指定的地点办理收房手续，亦不视为逾期收房。但是，开发商能否基于本次新冠疫情影响而主张其在任何情形下的延期交房都可免责？笔者认为应区分不同情况而定。

1、如果约定的商品房交付时间处于政府规定的延长假期、延迟复工期限内[5]，且房屋此时已竣工验收并具备交房条件的，或者房屋因受疫情防控的实质影响无法具备交房条件而导致延期交房的，开发商可主张顺延交房日期，且无需承担违约责任；但在商品房已竣工验收并具备交房条件的情形下，笔者仍建议开发商应如期向商品房买受人发送交付事项告知函，因为现有政府文件、通知仅仅要求各类房企暂时停止售楼处销售活动，各地住建委和房地产协会要求房企停止举办聚集性营销活动，包括但不限于发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等。[6]因此，只要交付房屋、接房、验收房屋非属聚集性活动，仍可正常进行。但在交付事项告知函上建议在疫情缓解后办理交付手续，并注重相关证据的搜集、保留证据或重新签署关于逾期交付商品房的补充协议。

2、如果约定的商品房交付时间处于政府规定的延长假期、延迟复工工期后，开发商确有证据证明疫情的发生对其施工造成严重影响，则可主张顺延商品房的交付时间。如在（2005）三亚民一终字第79号判决中，三亚市中级人民法院认为："非典"疫情的发生是不可预见、不可避免，并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的，由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前，开发商已与多家建筑企业签订施工合同，但由于2003年4月"非典"疫情在全国范围内的大规模暴发，各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动，并且客观上本案涉及的标的物施工人员（民工）主要来自岛外，对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延，应认定"非典"疫情对该房地产开发项目各项施工的完成构成不可抗力因素，因此开发商可据此对"非典"期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。基于该裁判观点，笔者认为，在本次新冠疫情下，若房产开发项目地点处于湖北省或项目地虽不在湖北省但施工单位有较多湖北籍员工无法正常返工；工程所必需的设备、原材料供应商受到政府管制或交通管制、物流影响等无法按期到货；施工人员因确诊新冠病毒肺炎而导致大量施工人员被隔离、施工现场被封闭、短时间内又招工不便；因政府要求项目延期复工等，开发商可主张顺延交付商品房。但在此种情形下，开发商一定要注意搜集、保存相关证据，根据合同约定及时发函告知商品房买受人延期交付商品房的事实、理由及顺延的期限。

3、如果《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》在本次新冠疫情爆发之后签订，则新冠疫情不属于不可抗力的范畴，开发商不得据此主张免除延迟交付的违约责任。（2005）沈民(2)房终字第726号判决即可支持本观点，沈阳市中级人民法院认为虽然2003年春夏之间我国爆发"非典"疫情，但开发商与买受人于2003年4月25日签订《商品房买卖协议书》时应当可以预见到"非典"疫情可能对其正常施工造成影响，所以不能免除开发商承担全部逾期交房的违约责任。