买房人在发现所购预售商品房其实是开窗即见墓地的"墓景房"时，第一反应往往便是退房，并希望通过解除购房合同达到目的。而开发商通常以"墓景"位于商品房开发规划的"红线"[2]以外，超出了规划范围为由，抗辩其没有法定的告知义务，不符合解除条件。笔者认为，买房人究竟能否解除商品房买卖合同，还要从其主张是否符合合同约定的解除条件或者法定的解除条件来分析。 

（一）如果合同中明确约定了开发商的披露义务，买房人违约请求可能被支持，但解除请求很难被支持

《合同法》第九十三条第二款对合同当事人的约定解除权进行了规定："当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"2021年1月1日即将施行的《民法典》第五百六十二条也同样对此作出规定。如果买卖双方在商品房预售合同中约定："开发商应对‘红线’范围内、外的不利环境和规划因素进行告知，如违反该等告知义务，买房人即可解除合同。"那么，买房人据此以开发商未披露"红线"外不利因素为由主张解除合同，是否一定能得到支持呢？

从第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称"《九民纪要》"）第47条[3]所体现的审判理念来看，即便合同约定的解除条件成就，在守约方要求解除合同时，人民法院还应当着重审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，从而根据诚实信用原则，确定合同应否解除。尤其在违约行为系针对附随义务时，人民法院在认定解除条件是否成就时还将更加谨慎，一般从鼓励交易原则的角度出发，不会轻易判定解除条件已经成就。

开发商未告知"墓景"的行为是否属于显著轻微违约，是否影响合同目的实现，是认定合同解除条件是否成就的关键。在此种情况下，人民法院其实更倾向于判定开发商承担一定的违约责任，而不是判定解除合同。

（二）如果合同中未约定开发商的披露义务，买房人的解除请求一般不能得到支持

我国现行法律法规并未明确要求开发商向买房人披露"红线"内外的不利因素，在没有强制披露的法定义务情况下，开发商未如实披露"墓景"的行为很难被认定为触发了解除条件。

笔者认为，开发商的告知和信息披露义务，应属于商品房买卖合同中的附随合同义务，开发商交付的房屋能够满足居住用途，应当视为可以实现基本的合同目的。纵观《合同法》第九十四条[4]（《民法典》第五百六十三条）就合同法定解除权的规定以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条[5]之规定，在合同目的得以实现的情形下，买房人仅以开发商未履行披露义务为由主张解除合同尚缺乏足够的请求权基础。 

此外，开发商在为楼盘做宣传之时往往会将周边的规划情况一并作为楼盘的亮点进行渲染，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才应视为要约。即开发商即便就"红线"以外的设施作出说明和允诺，也无法构成要约，无法被视为合同内容而要求开发商承担违约责任，继而也限缩了对购房人权利的保护范围。

因此，在合同中没有约定开发商相关披露义务的情况下，买房人要求开发商承担违约责任或主张解除均存在障碍。

《民法总则》第一百四十八条规定："一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。"该条文同样被《民法典》所延续。从理论上讲，欺诈一般包括欺诈的故意、欺诈行为、受欺诈人因欺诈行为陷入错误判断和受欺诈人基于错误判断作出意思表示四个要件。[6]

就欺诈的主观要件，预售商品房的周边环境及规划情况是买房人决定是否购买该商品房的重要考量因素，且周边的环境因素也将对房屋价值产生重要的影响，对房产来说是一种隐形的附加值，开发商对此更是"心知肚明"。开发商为了顺利的高价售房，往往会特意隐瞒一些不利因素，甚至歪曲事实进行虚假宣传，故此笔者认为，开发商上述行为应认定为存在主观上的故意。

就欺诈行为，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条[7]的规定，则包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种情形：

（一）故意提供虚假信息构成欺诈

虽然开发商不能做主"红线"外的规划，但如其明知预售商品房周边的规划为"墓景"，但却故意提供其他虚假信息，掩盖真实的"墓景"信息，此种行为完全属于故意告知虚假情况。笔者认为，此行为应属欺诈。

在民事责任之外，我国目前的法律规定对开发商虚假宣传行为的行政处罚措施极为有限，对保护买房人来说力度还明显不够。如在原国家工商行政管理总局发布的《房地产广告发布规定》第四条第（四）项中，明确规定房地产广告中不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，但处罚的力度在《广告法》及其他法律法规没有规定的情况下，仅处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款，对于没有违法所得的，仅处以一万元以下的罚款，这对开发商来讲不足以构成有力约束。

（二）故意隐瞒构成欺诈

在商品房预售模式下，开发商如实披露房屋相关信息是买房人能够了解商品房的第一道也是最重要的一个环节，加之预售商品房的价值本身就具有一定的不确定性，会受到诸如城市规划等诸多因素的影响，在开发商和买房人所掌握的信息明显不对称之时，全面客观的披露包括商品房周边环境及相关规划的信息，是对开发商基本诚实信用的要求。

"认定沉默是否构成欺诈，关键在于确定一方当事人是否有义务向另一方陈述某种事实真相。""在法律规定和合同没有约定的情况下，根据诚实信用原则或交易习惯，当事人一方应负有告知对方当事人事实真相的附随义务。"[8]笔者认为，司法机关在认定开发商的隐瞒行为是否构成欺诈时，在法律没有明确规定和合同约定的情况下，应充分发挥诚实信用原则作为民法最为重要的基本原则的作用，以填补合同漏洞、弥补法律空白，做好各民事主体之间的利益平衡。如果开发商明知相关不利因素，但却不告知不披露，此种故意隐瞒真实情况的行为有违诚实信用原则，应认定属于欺诈行为。

（三）买房人可基于开发商欺诈主张撤销合同，并要求开发商承担损失赔偿责任

信息披露义务作为一种先合同义务，是双方以缔约为目的进行谈判磋商时，基于诚实信用原则所应承担的义务。如果开发商在预售商品房时，对墓园之规划或客观现状故意提供虚假信息或者故意隐瞒，应属于存在欺诈的故意和欺诈行为。购房人基于此错误认识而购买预售商品房，可依据《民法总则》第一百四十八条主张撤销，如有损失还可要求开发商予以赔偿。

但就损失赔偿范围而言，应仅限于信赖利益，包括购房人因此丧失与第三人订立合同机会的损失，但不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。《九民纪要》第32条、第35条[9]也明确表示，合同不成立、无效或被撤销后，当事人承担缔约过失责任不超过合同履行利益。同时，即便法院认定为可撤销，因此种情况尚不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条[10]所规定情形，购房人并不能主张以一倍购房款为限的特定赔偿。

此外，就买房人救济途径而言，由于撤销权是一种形成权，其行使受法定除斥期间的限制，有学者认为在受欺诈人不主张撤销或者已经丧失撤销机会时，如认为自己因受欺诈而有所损失，也可直接根据《合同法》第四十二条第（二）项[11]（《民法典》第五百条）要求欺诈人承担缔约过失责任，请求赔偿。

如果买房人发现自己购买了"墓景房"，但又并不想行使合同撤销权退房，笔者认为或许可以从物的瑕疵担保角度，主张开发商减少购房款。

目前，《合同法》第一百五十三条、第一百五十五条[12]（《民法典》第六百一十五条、第六百一十七条）有关物的瑕疵担保的规定，仅局限在标的物"质量"担保之上，即将施行的《民法典》对此也尚未改变。但是，虽然从法律条文上看，物的瑕疵仅被局限在了质量瑕疵之上，然而却不可否认物的瑕疵还应包括价值瑕疵。我国台湾地区"民法"也确立了价值瑕疵、效用瑕疵、品质瑕疵三种物的瑕疵类型。

对此，笔者认为，在司法实践中，应将物的瑕疵作相应的扩大解释，将其扩展到价值瑕疵之上。在这里运用扩大解释方法的必要性，一是因为符合诚实信用原则，二是因为物的交易价值本身也为合同缔约方所密切关注之重点。[13]预售商品房的周边环境作为影响房价的重要因素，如有"瑕疵"，必将导致房屋价值减损。买房人在不知情的情况下购买了"墓景房"，应赋予买房人要求开发商承担减少价款之违约责任的权利。

此外，瑕疵担保责任是一种无过错责任，其构成不以出卖人主观上有过错为条件，只要出卖人交付的标的物存在瑕疵，出卖人即应承担瑕疵担保责任。[14]据此，开发商承担瑕疵担保责任是一种严格责任，开发商在预售商品房时是否知晓"墓景"等具体不利因素在所不问，这无疑是对买房人利益保护的利好因素。 

"墓景房"买受人之权利行使，从现行法律规定和司法实践分析，主张合同解除往往很难得到法院支持，主张撤销合同并承担损失赔偿责任、缔约过失责任或瑕疵担保责任或为更为可行的诉讼路径。

此外，通过相关案例检索笔者留意到，人民法院在"墓景房"纠纷案件的实际裁判中，还将结合多种因素综合判定，比如案涉合同的具体约定，对买房人谨慎注意义务的同步考量，具体交易过程中买房人看房过程，墓园的大小、距离远近、是否为所购房屋"开窗即见"，开发商在售楼时是否已确定具体规划情况且开发商是否知晓，商品房预售之时是否已经形成了"墓景"的客观情况等因素。[15]

其实，"墓景房"之买卖与所谓的"凶宅"买卖有类似之处，但与"墓景房"维权很难得到支持不同的是，司法实践中不乏撤销"凶宅"买卖合同的判例。笔者认为，这与"凶宅"买卖案件仅属"个案"，而"墓景房"买卖案件往往是"串案"有关。商品房预售一般涉及整个楼盘，购房人众多，波及范围往往过大，因之所引发的纠纷往往可能构成群体性诉讼，一起案件的裁判极易引发连锁反应，故人民法院在审理此类案件中也将基于社会效果的考虑而更加谨慎。

综上，从立法的角度，为进一步构建有序的市场交易秩序，减少纷争，有必要构建商品房预售信息披露制度，将开发商已知悉的预售商品房周边环境及规划内容一并作为信息披露要素之一，并对信息披露的程度、披露方式、披露时间和法律责任进行明确。同时，买房人在购买预售商品房时一定要进行现场踏勘，并尽可能了解小区周围环境和规划的相关信息，合理审慎的决定是否购买，以降低不必要的经济损失。

[4] 《合同法》第九十四条："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"

[5]《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条："出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第（四）项的规定，予以支持。"

[6] 参见黄薇主编：《中华人民共和国民法典释义（上）》，法律出版社2020年7月第1版，第292页。

[7] 《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条规定："一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。"

[8] 最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年9月第2版，第119页。

[9] 《九民纪要》第32条第二款："在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。合同不成立、无效或者被撤销情况下，当事人所承担的缔约过失责任不应超过合同履行利益。比如，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定，建设工程施工合同无效，在建设工程经竣工验收合格情况下，可以参照合同约定支付工程款，但除非增加了合同约定之外新的工程项目，一般不应超出合同约定支付工程款。"第35条："合同不成立、无效或者被撤销时，仅返还财产或者折价补偿不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。 "

[10] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条："具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。"第九条："出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。"

[11] 《合同法》第四十二条："当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。"

[12] 《合同法》第一百五十三条规定："出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。"第一百五十五条规定："出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。"

[13]  参见李超主编：《法院审理房屋买卖案件观点集成》，中国法制出版社2018年2月版，第185页。

[14] 同13。

[15]  (2020)鲁0112民初627号民事判决书中认定：购房人对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应当对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，以确定是否购买涉案房屋，开发商对此无告知义务。最终，驳回原告解除合同的诉讼请求。(2019)苏0117民初10号民事判决书中认定：双方签订的商品房预售合同未约定开发商应当对建设规划红线外的周边情况进行披露，且相关法律、法规及《南京市商品房销售现场规范化标准》等规范性文件，未将原告诉称的解除合同的理由情况列入房地产开发商应当进行公示的内容。另外，在合同订立时，原告也应尽到考察责任。最终，驳回原告解除合同的诉讼请求。