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基于156号指导案例发布，聚焦不动产买受人排除强制执行要件认定（上）
基于156号指导案例发布，聚焦不动产买受人排除强制执行要件认定（上）
引言
近年来，最高人民法院为实现"切实解决执行难"的目标，不断加强对执行难的综合处理，深入推进法院执行工作，采取了完善执行规范体系等一系列有效举措。随着各地法院执行力度的增强，案外人执行异议之诉案件的数量不断增多，其中最为典型的便是案外人在执行标的为不动产时，以其系买受人为由所提出的执行异议之诉。对于在此类纠纷中，如何实现依法维护强制执行的权威和效率与保护人民群众合法权益之间的平衡，最高院近年来进行了不断的尝试。
2019年11月8月印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）在第125至127条中对于不同情况下的不动产买受人如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条或者第29条[1]（以下简称"第28条"、"第29条"）进行了详细说明。随即，最高院于2019年11月29日就《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》（向社会公开征求意见稿）（以下简称《执行异议之诉解释征求意见稿》）向社会公开征求意见，对于消费者商品房买受人提起的执行异议之诉如何处理给出了可选的两套方案。而在2021年2月19日最高院发布的156号[2]指导案例中，其赋予消费者商品房买受人选择适用第28条或第29条的权利，明确法院应当根据当事人的选择进行审查。据此，未来实践中如何正确理解和适用第28条、第29条规定的要件在此类纠纷中显得尤为重要。
本文主要通过对最高院在《九民纪要》印发之后关于不动产买受人提出的执行异议之诉案件的裁判规则的梳理，对第28条、第29条的具体适用要件进行分析,从而为有效判断此类案外人执行异议之诉能否排除强制执行提供借鉴。囿于篇幅限制，本文将分为上下篇对题述问题进行详细讨论。
判断不动产买受人是否享有排除强制执行权益的规则适用
依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十一条[3]的规定："案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。"也即，案外人排除强制执行的权利应当来源于其实体权利。结合《民法典》第二百零九条第一款[4]等规定易知，不动产买受人对执行标的所享有的实体权益并非物权，而至多是要求办理过户登记的债权，只是该债权被通常认为具有对物权的期待利益。正是出于对这一期待利益的保护，乃至于对负载于该期待利益上的生存居住权益的保护，此类债权在第28条、第29条以及《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第6项[5]、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条[6]等规定中均被赋予了优先于一般金钱债权的地位。
具体到法律法规适用层面，关于不动产买受人提出执行异议之诉能否得到支持的问题，现行法律法规除了《民诉法解释》第三百一十一条的规定之外，并无细化规则。因此，虽执行异议与执行异议之诉为不同的法律程序，但鉴于两者均需对案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，具有关联性和共通性，故在审理此类案件时，法院倾向于参照适用《执行异议复议规定》第27条至第29条的相关规定。《九民纪要》第124条至第127条则进一步明确了可以适用第28条、第29条进行判断，并对该条款在案外人执行异议之诉案件中具体的参照尺度予以说明。《执行异议之诉解释征求意见稿》也承袭了这一思路，基本依据第28条、第29条的内容进行了规定。同时，最高院此前认为第28条与第29条之间系普通条款与特殊条款之关系，并在当事人未明确具体适用条款时，多选择同时对该两条规定的要件进行分析，考察个案具体满足哪一条的要件。[7]第156号指导性案例在此基础上做了进一步明确，即消费者商品房买受人可以自行选择适用第28条或第29条的规定。
司法实践中认定不动产买受人具有排除强制执行权利的共同要件分析
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
第28条、第29条第1款均要求案外人"在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同"，该条规定的较为明确，司法实践中的主要争议在于对合同签订时点和签订形式的认定。对此，我们对最高院在最新裁判中的相关观点简要归纳分析如下：
1、法院查封时间与买卖合同签订时间的顺序判断
第一，法院通常以案外人提起执行异议之诉针对的执行行为采取查封措施的时点为考察对象，判断该买受人的买卖合同是否属于查封前签订。即便在执行标的不动产被多次查封的情况下，依据最高院在（2020）最高法民申5058号、（2020）最高法民申5048号等案件中的观点，无论案外人提起执行异议之诉针对的不动产是被首轮查封还是轮候查封，只要该案查封时点在买卖合同签订之后，即可满足该要件的要求。
第二，虽然买受人是否知晓不动产被查封不影响对查封时间先后的判断，但即便对于买卖合同签订于查封之后的情形，最高院在实践中也并非一刀切地否定案外人享有排除强制性的权利，而是倾向于结合买受人对不动产的占有情况、查封权利人对不动产出售的主观状态以及其保全目的是否实现等具体因素，综合判断买受人排除强制执行的权利能否得到支持。在（2020）最高法民申1626号案件中，最高院认为，尽管买受人的买卖合同签订在法院查封之后，但申请执行人对债务人的售房行为明知且已经收到案涉购房款，其保全目的已经实现；且买受人已对案涉房屋居住使用多年，应当认定其对案涉房屋享有能够排除强制执行的权利。
2、合法有效的书面买卖合同如何认定
第一，实践中关于"书面买卖合同"的判断并不拘泥于严格的文义解释，而是重在确定双方之间是否就特定房屋买卖达成了合意。在当事人仅就买卖事项签订了《房屋认购书》《认购意向书》等"意向"协议的情况下，若该等协议的签订目的为购买不动产，且在协议中对于不动产的位置、具体房号、面积、单价、总价、付款方式等均约定明确时，亦应当实质性的认为双方之间形成了买卖合同关系[8]。
第二，虽然我国自2017年后逐步实施房屋买卖网签备案制度，但实践中仍存在大量买卖双方仅签订书面买卖合同但未进行网签备案的情形。对此，我们赞同最高院在（2020）最高法民终900~902号、（2020）最高法民终538号中的观点，即未办理网签或者备案不影响该买卖合同的效力。同理，对于虽然签署了商品房买卖合同，但开发商未依照相关规定办理预售许可证的，也不应以此否认买卖合同的效力。
第三，对于以物抵债协议是否属于"书面买卖合同"，实践中仍存在争议。依据最高院在（2019）最高法民终1894号案件中的说理，其明确认为在以物抵债的情形下，抵债协议仅能被认定是关于价款支付方式的约定，而不能认定是当事人之间已经成立了合法有效的买卖合同。因此，如单纯依据以物抵债协议主张存在排除强制执行的民事权益，将面临不被支持的风险。
（二）支付相应价款
第28条、第29条均将买受人已经支付相应价款作为认定其具有排除强制执行权利的要件，仅对于价款支付比例的要求存在区别：一般不动产买受人需要支付全款；商品房买受人则需要支付到全部价款的50%。具体在认定价款支付的时间、金额是否符合要求时，需要注意如下几个问题：
1、支付相应价款的期间应存在合理期限
虽然第28条、第29条未对价款支付时间做出限制，但依据该两条第一项中对于买卖合同成立时间的约定，应当认为在买受人支付到符合条款要求的价款比例的时间上存在一个合理的时间限制。例如最高院在（2020）最高法民申1243号案中明确，对于29条规定的50%房款的交付期限，应以涉案房屋查封前为标准掌握。但对于一般不动产买受人而言，依据第28条第3款的后段规定，如合同约定的付款条件尚未全部成就，则买受人仍可以通过"将剩余价款按照人民法院的要求交付执行"的方式来促成该条件的成就。
2、买受人价款支付未达相应比例时，并不必然无法排除强制执行
对于买受人价款支付未达相应比例的情形，《九民纪要》第125条第三款明确规定，"如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神"。
此外，如买受人本身积极履行付款义务，但非因其自身原因导致未能满足支付价款比例的，实践中亦存在特殊处理的情形。如在（2020）最高法民申1717~1751号系列案件中，最高院即以买受人已经依约支付首付款，但因开发商资产和账户被查封致使按揭贷款无法办理为由，认定买受人对未能满足付款比例没有过错，故在买受人符合第29条规定的其他要件情形下，仍支持了买受人在执行异议之诉案件中的请求。
3、对买受人是否依约支付款项的法律事实认定
实践中，存在大量的买受人仅凭借收据或以物抵债协议主张已经依约支付购房款的情形，对于此类证据的认定，实践中把握的标准存在争议。例如，最高院在（2020）最高法民申5229号案件中认为，"卖房人向购房人出具收到购房款的收据仅表明卖房人对收到购房款的事实予以认可，该收据原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人"；但也有相当多的案件中，买受人提供的收据得到了法院的支持。相较而言，更具争议的是以物抵债的情形，例如最高院在（2020）最高法民申4108号案件中否定了此种付款方式，却在（2020）最高法民申4344号案件中又予以肯定。但通常而言，法院会结合购房人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、房屋交付情况、房屋居住时间长短、是否存在购房人与被执行人恶意串通逃避执行的可能性等因素，根据日常生活经验，对买受人是否支付购房款的事实作出认定。
[注]
