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业委会解聘前期物业公司案件应对要点解析
业委会解聘前期物业公司案件应对要点解析
一、引言
《民法典》规定，物业公司的选聘和解聘应由业主共同决定。[1]这意味着，若未获得全体业主有效同意——合法有效的业主大会决议，业委会解除或新签物业服务合同将不对全体业主生效。在物业服务合同长期履行过程中，业委会与物业公司之间，常就物业服务质量、物业服务费用等事项产生矛盾，以致业委会解聘或重新选聘物业公司。项目前期，物业公司通常与开发商存在关联关系，若涉及解聘前期物业公司，不仅影响到物业公司的权益，也一定程度上牵涉开发商的利害关系。司法实践中，针对业委会解聘或重新选聘前期物业公司，开发商和物业公司可能采取的诉讼路径一是，开发商不服业主大会解聘前期物业公司/重新选聘新物业公司的决议，以业主身份提起决议撤销权之诉；二是，物业公司不服业委会的提前解约行为，提起物业服务合同纠纷诉讼。
二、开发商和物业公司的诉讼路径
按物业服务阶段来区分，物业公司包括前期物业公司和普通物业公司。前期物业公司，是指在业委会或业主大会尚未成立之时，由开发商委托聘请的物业公司；在业委会或业主与新物业公司订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。[2]普通物业公司则是由业委会或业主大会自行选聘的物业公司。
开发商和物业公司能够基于不同的法律主体及法律关系，提起相关诉讼解决争议：
（一）开发商与业委会的撤销权纠纷案件。根据法律规定，前期物业服务届满前，业委会与新物业公司订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但订立新的物业服务合同，应当经全体业主共同决定。若开发商保留部分房产未售，从而仍具备小区业主身份的，开发商可根据《民法典》第280条之规定[3]，请求法院撤销相关业主大会决议。
（二）物业公司与业委会间的物业服务合同纠纷案件。即，业委会解聘物业公司后，物业公司诉请要求业委会继续履行物业服务合同，或业委会诉请要求物业公司退离小区、移交物业服务资料等。其中关键要点为业委会能否合法解除（前期）物业服务合同，是否满足合法解除要件：一是，具有合法有效的业主大会决议；二是，符合约定或法定解除条件。
三、案件主要争议要点
（一）开发商与业委会的撤销权纠纷案
司法实践中，撤销业主大会决议的事由主要有：业主大会决议程序违法，侵害业主知情权、意见表达权及共同管理权等相关权益；或决议事项侵害业主实体合法权益。关于选聘新的物业公司及解聘（前期）物业公司的业主大会决议，其争议焦点一般集中在程序违法层面，涉及实体权利的相对少见，主要情形是该决议程序是否合法、合理，即业主大会的召开方式、表决比例、投票方式等方面是否符合相关规定，是否体现全体业主真实意思表示。例如：
（1）召开方式，《物业管理条例》规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
（2）表决比例，《民法典》规定，选聘和解聘物业公司的事项，应由业主共同决定，并要求“双过半"表决通过。即，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。[4]
（3）投票方式，若选择网络平台进行投票表决的，该网络平台的使用方式、适用范围、数据核查情况等事项是否已提前公告，平台数据是否能够真实、有效地代表全体业主真实意思表示等。[5]
除应符合前述《民法典》《物业管理条例》等规定外，若各地方政府自行制定发布的小区业主大会和业委会指导规则，或小区自行制定《议事规则》等对相关事宜做出具体规定的，业主大会的决议过程也应符合该类规则。
（二）物业公司与业委会的物业服务合同纠纷案
业委会解聘物业公司的，应同时具备（1）解聘决议程序合法，（2）符合法定或约定解除条件。在未满足前述条件的情况下，业委会解除物业服务合同的行为将存在效力瑕疵。具体如下：
1、决议程序不符合法律规定，即解聘或重新选聘物业公司未经合法有效的业主大会决议。关于业主大会决议效力的认定，同上述业主撤销权纠纷案。若决议无效，将导致解聘行为无效或重新选聘签订的物业服务合同无效。[6]
2、决议实体内容不符合法律规定，即业委会的解除行为不满足约定或法定解除条件。（1）约定解除条件，由业主和物业公司在物业服务合同中对解除合同的情形进行约定，例如对服务内容和质量标准进行约定，若未达到合同约定标准的，业主方有权提前解除合同，物业公司则可根据合同约定及实际履行情况进行相应抗辩。（2）法定解除条件，分为一般法定解除权和任意解除权。一般法定解除权，是指物业公司存在《民法典》第563条规定的五种情形的，业主可以解除物业合同；而关于业主是否享有对物业服务合同的任意解除权，实践中存在一定争议，但若是业主基于《民法典》第946条第1款行使任意解除权的，物业公司可依据该条第2款规定，要求相应赔偿进行补救。[7]
四、总结
综上，业委会解聘物业公司应经合法有效的业主大会决议。应对业委会解聘物业公司的行为，开发商和物业公司可从业主大会决议程序和实体内容等是否合法的角度出发，根据案件实际情况合理选择恰当的诉讼路径，维护自身合法权益。对于开发商而言，若具备业主身份的，可提起决议撤销之诉；对于物业公司，则可选择提起物业服务合同纠纷案。此外，在为相关争议准备时，应注意留存相关证据，必要时可向专业律师团队寻求协助。
[注]
[1] 《民法典》第二百七十八条，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。……决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。"
[2] 《民法典》第九百四十条，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。"
[3] 《民法典》第二百八十条，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。"
[4]《民法典》第二百七十八条，“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。"
[5] (2018)京03民终303号民事判决书。
[6] (2019)陕07民终315号民事判决书。
[7] 《民法典》第九百四十六条，“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。"
