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寸土必争：开发商与业委会的小区配套设施权属争议
寸土必争：开发商与业委会的小区配套设施权属争议
一、概况
配套设施，一般是指对应居住区分级配套规划建设，并与居住人口规模或住宅建筑面积规模相匹配的生活服务设施。[1]《城市居住区规划设计标准》对各级居住区配套设施规划建设的标准做出相应规定。小区配套设施的配建关乎小区业主的生活品质，对业主而言具有较大的使用价值及经济价值。实务中，小区配套设施虽由开发商所开发建设，但有部分配套设施属于业主共有，《民法典》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称为“《建筑物区分所有权解释》”）对业主共有的配套设施做出了相应的规定：
（1）建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有。[2]（2）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（3）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。[3]
一方面，前述规定明确列举了属于业主共有的产权类型，例如物业管理用房属于全体业主所有，但据笔者观察，与此相关的权属争议案件实践中仍较频繁进入诉讼或仲裁阶段。另一方面，其所采取的不完全列举方式，也为不同类型的小区配套设施的权属留下了法律解释空间，进而可能产生较大争议。
本文将实务中较易产生争议的几类配套设施的权属规定以及相关诉讼案件的特征，梳理如下。
二、争议配套设施的常见类型
（一）物业管理用房
物业管理用房，由建设单位依法建设并在完成后向全体业主移交，用于物业管理服务的配置用房。[4]关于配置的比例，一般由各地具体规定。以浙江省为例，物业管理用房的配置比例为地上总建筑面积的7‰；非住宅的物业，其配置比例为3‰。[5]开发商若无法按照规定向业主交付法定比例的物业管理用房，可能需承担相应的补偿款。[6]根据《民法典》[7]《物业管理条例》[8]等规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，司法实践中仍不乏因物业管理用房权属而产生的争议。
另，部分地区明确要求物业管理用房中应包含用于商业经营的物业用房，如杭州市、宁波市，配建比例为地上总建筑面积的4‰。[9]《杭州市物业管理条例》第四十八条进一步做出规定，物业服务人出租物业经营用房的，不得超过业主大会成立后的12个月。若开发商选定的前期物业服务人出租物业经营用房远超出前述期限的，易引发关于该经营用房的处分权之争。
（二）架空层
“架空层”非法律概念，而是建筑概念。根据《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019），架空层是指“用结构支撑且无外围护墙体的开敞空间。”实务中其功能用途并无统一的做法，或是规划为公共休闲空间，也可能存在未明确具体功能用途的情形。事实上，为了提高小区品质或提高小区建筑面积的利用率，部分开发商将架空层改造成休闲娱乐空间、停车位等，提升了架空层的实际使用价值，但也使架空层的物权归属成为司法实践中常见争议标的。
（三）会所
会所，一般用于为业主提供休闲娱乐的场所。通常规划设计为“小区配套设施”，但实务中会所的具体使用用途，各小区情况不一。同前述架空层，该概念并未直接出现在《民法典》及《建筑物区分所有权解释》，无法当然推定会所的物权由业主共有。故，会所是否可解释为《民法典》第二百七十四条“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”而成为业主共有部分，也成为司法实践中的常见争议之一。
（四）设备间
设备间，一般用于设置燃气、热力、给水排水、通风、空调、电力、通信等设备。《建筑物区分所有权解释》明确规定，“设备层或者设备间等结构部分”属于业主共有部分。故对于规划报批用途为“设备间”的配套设施，物权归属应属于业主共有部分。[10]若开发商擅自将设备间进行改造出售或出租的，则可能构成无权处分。
（五）储藏室
储藏室或储物间，一般是指仅具备基础的通水通电功能，不能用于居住使用，但被隔离开能够被独立使用的空间。较为常见的是附属于特定房屋的地下储藏室，若能一并登记于附属房屋的产权证，一般多认为是属于该房屋业主个人所有。但实际上，部分储藏室或是占用人防工程多余空间，或是由开发商利用室外空间改造而成。对于这类无法办理产权登记的储藏室，实践中其产权归属具有一定的模糊性，故而也常成为实践中开发商与业委会的争议标的。
（六）车位
1、人防车位
人防车位，即利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。[11]关于人防车位的所有权归属，主流观点认为人防车位其本质上属于人防工程，所有权归国家。[12]但其占有权、使用权、收益权因无明确法律规定，故对于小区内人防车位的占有、收益、使用权常成为开发商与业委会间的争议标的。
另需关注的是，浙江省已有多个地区落地施行人防车位产权制度试点改革（详见《新规解读：人防车位的产权归属及登记有新变化》），此项改革要求在土地出让合同有明确约定的前提下，将人防工程产权的所有权（登记）、收益、使用和租赁等权利均直接归属国家所有，一定程度上改变了此前实践中的“谁投资、谁收益”的归属原则。
2、超划车位
规划内车位、车库，是建设单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。[13]《民法典》第二百七十五条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”该部分车位、车库由建设单位因建设这一事实行为而享有所有权。若占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
实务中，部分开发商为增加小区停车位数量，常在规划范围外超划车位。对于超划部分车位，无法办理产权登记，故而实际中具有权属争议的空间。
（七）其他
除上述所列举的几类配套设施，实际上，小区绿地、小区道路、庭院露台和一楼花园等无法办理产权登记的产权类型，均有可能成为司法实践中的争议标的。
三、配套设施权属争议案的特征
开发商与业委会之间就上述配套设施发生争议的诉讼案件具有如下特征：
1、各种配套设施的使用用途，具有交叉和复杂性。事实上，上述所列举的几类小区配套设施，虽名称各有不同，但实务中其使用用途或者产权性质可能多有交叉。如架空层可能被用于停车位、亦有可能改造为会所或储物间。小区配套设施的使用价值和经济价值不言而喻，但部分配套设施因可能无法进行产权登记，为产权归属争议留下空间。
2、主要争议焦点均围绕争议标的的物权归属，包括所有权、占有权、使用权、收益权。并衍生出要求支付案涉标的被非法占用期间的占有使用费，或要求恢复原状、排除侵害等诉讼请求。无论何种诉讼请求，此类案件的核心问题，一般仍为案涉标的是否属于业主共有部分。
3、对于无法进行产权登记的小区配套设施，根据实践经验，司法实践中通常采取的物权归属判断标准如下：
（1）以规划设计用途作为重要的判断标准。若规划设计用途明确为《民法典》和《建筑物区分所有权解释》中明确列举为业主共有部分的产权类型，一般认为应属于业主共有部分。以物业管理用房为例，若案涉标的规划用途明确为物业管理用房的，其所有权应当属于全体业主所有。开发商擅自将物业管理用房用于经营租赁的，还将承担相应的占有使用费。[14]或被法院认定为该产权实质占用建筑区划内业主共有部位的，该产权应属于业主共有。[15]
（2）对于法律未明确规定为业主共有的，则一般从商品房买卖合同是否有约定的角度判断，在无其他导致合同或合同条款无效事由的前提下，合同有约定的从约定。
（3）按照投资建设成本认定。若案涉标的已计入公摊面积，则认为该投资建设成本已由全体业主承担，因此该物权应归属于全体业主享有；故即便商品房买卖合同及补充协议中已就相应配套设施的所有权、使用权及收益权做出约定归属于开发商，仍有可能被法院依法认定为约定无效[16]。若未计入公摊面积且商品房买卖合同未明确约定归属于全体业主的，则一般按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，案涉标的产权由建设单位享有。
四、结论
综上，关于住宅小区配套设施的名称、种类繁多，实际使用用途也存在交叉，具体到个案中较为复杂。判断配套设施是否属于业主共有部分，一方面需要以《民法典》及《建筑物区分所有权解释》等相关规定进行认定。另一方面，因现行规范难以穷尽列举配套设施的类型，司法实践中亦存有争议，但大多从案涉标的的设计规划用途、合同约定、投资建设成本等角度加以判断。若开发商因小区配套设施权属与业委会产生争议的，则可结合本文前述角度加以分析、判断相关风险。
[注]
[1] 《城市居住区规划设计标准》，GB50180-2018，第2.0.9条。
[2] 《民法典》第二百七十四条，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
[3] 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条。
[4] 《物业管理条例》第三十条，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”
[5] 《浙江省物业管理条例》第二十六条，“建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房；但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。
因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。”
[6] 台州市东都房地产开发有限公司与台州市椒江区桂花园小区业主委员会建筑物区分所有权纠纷二审民事判决书，（2020）浙10民终2520号。
[7] 《民法典》第二百七十四条，“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
[8] 《物业管理条例》第三十七条，“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”
[9] 《杭州市物业管理条例》第四十四条第二款，“建设单位应当按照规定配置物业服务用房，其中办公用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之三，经营用房面积不少于物业管理区域内实测地上物业总建筑面积的千分之四；但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照不少于实测地上物业总建筑面积千分之三的比例配置办公用房。” 《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》，“六、物业管理用房的配置……（一）开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房。”
[10] 青岛中联建业股份有限公司、青岛市市北区金色年华小区业主委员会等物权保护纠纷民事二审民事判决书，（2022）鲁02民终7083号。
[11] 最高人民法院第二巡回法庭2019年第15次法官会议纪要。
[12] 《民法典》第二百五十四条第一款，“国防资产属于国家所有。”
[13] 最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，2020年人民法院出版社，第361页。
[14] 《民法典》第二百八十二条，“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”青岛市崂山区碧佛利山庄（新华苑）小区业主委员会与青岛市崂山区海情文化艺术培训学校返还原物纠纷民事二审民事判决书，（2022）鲁02民终4219号。
[15] S有限公司与X小区第三届业主委员会车位纠纷二审民事判决书，（2022）浙01民终xxxx号。
[16] S有限公司、X小区第三届业主委员会车位纠纷二审民事判决书，（2022）浙01民终xxxx号。
