房地产合作开发需要大量资金，早期拿地、启动开发等资金多依赖股东投入，待获得融资、项目销售回款后，项目公司可逐步返还股东的投入。以较少的资金注册公司，以股东借款作为项目资本金的补充是房地产合作开发项目常见的投资模式情况，俗称“小股大债”。

尤其是在地产行业的上升期，“小股大债”模式运行十分顺畅，股东进退自如，可以满足股东及项目公司的各种经营需求。一般来说，合作各方会先签署合作开发协议，明确组建项目公司和项目开发建设等有关事宜。随后，由合作各方作为股东，依约共同投资设立项目公司，依公司章程约定履行出资义务，包括提供股东借款，满足项目资金需求。通常在项目公司出现资金需求时，会由股东按持股比例同步以借款形式向项目公司投入资金并签署借款合同。

近几年“股东借款”纠纷诉讼因地产行业整体亏损出现了暴增的趋势，司法判决的走向也在逐步发生变化。本文将重点从项目公司视角，提出应对股东起诉要求归还股东借款资金的主要抗辩思路及依据。

一、提供股东借款是义务还是权利？

（一）案由——是民间借贷纠纷还是合资、合作开发房地产合同纠纷

根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》，第三级案由“103.借款合同纠纷”中的第四级案由“（3）民间借贷纠纷”，以及第三级案由“90.房地产开发经营合同纠纷”中的第四级案由“（2）合资、合作开发房地产合同纠纷”，两者分属不同法律关系下的案由。

股东起诉项目公司请求归还借款本金、利息及有关费用（俗称股东借款纠纷案件），往往只提交双方签署的借款合同及有关转账凭证。据此，法院立案时常常将案由确定为民间借贷纠纷。但回顾纠纷背景，争议款项实际系合资、合作开发房地产法律关系项下合作方对项目建设资金的补充。《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》明确，在审理阶段发现当事人主张的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案由。

笔者认为，为了准确适用法律，项目公司可在诉讼中建议法院将案由变更为“合资、合作开发房地产合同纠纷”，在合资、合作开发房地产法律关系项下审查的“股东借款”不同于一般意义上的“民间借贷”，还应当适用合资、合作开发房地产有关法律规定，和合资或合作开发房地产合同的相关约定，准确认定纠纷各方的权利义务内容。

（二）股东借款——是民间借贷资金还是履行合资或合作开发协议项下的合同义务而支付的投资款项

《中华人民共和国民法典》第六百六十七条规定，“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”民间借贷背景下，贷款人没有法律强制的必须向借款人出借资金的义务，贷款人是否提供借款基于其自由意愿。贷款人向借款人提供资金，收取的是资金占用费，考虑的是提供资金的利息成本。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2020修正）》第十二条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”合资、合作开发合同关系下，合作方遵循共同投资、共享利润、共担风险的基本原则。根据最高人民法院意见，合资、合作开发房地产的出资是指合作各方将自有资金或资产用于项目开发、通过项目收益得以回收的出资。[1]利用项目进行的融资不属于合作各方的投资，也不属于共同投资。[2]

合作开发协议通常会约定“股东借款安排”，体现合作各方为项目公司提供“股东借款”是重要的合作安排和投资义务，目的是确保项目公司经营资金的充实，满足项目的开发建设需求。后续股东为项目公司提供资金，并签署借款协议，实际系履行合作开发协议的结果。

笔者认为，借款协议与合作开发协议之间密切关联，不应当割裂开来、单独对待。为了更好地理解各方的权利义务内容，合作开发协议也应当纳入审理范围。从合作开发协议内容看，股东为项目公司提供借款与其持股比例直接关联，借款是履行其投资义务，而非其单纯获取利息的权利。股东根据实际开发需要投入的资金虽约定为“借款”，但投入条件、金额、利息等均由股东会、董事会等决定，具有不同于普通民间借贷的特点。借款协议对于资金用途的约定，也不是用于项目公司短期的资金周转，而是为了开发建设房地产项目。此外，合作开发协议的违约责任条款还将合作方未按约定提供股东借款认定为违约行为，应向其他守约方承担违约责任，违约责任包括但不限于调整股权比例和支付违约金等措施。这些条款的约定都可以看出争议款项有别于一般的民间借贷资金。

因此，股东为项目公司提供的资金不具有普通民间借贷资金的特点，而是股东根据“共同投资、共担风险、共享收益”的基本原则及合作开发协议约定，与其他合作方进行项目开发建设而投入的资金。

二、约定的资金使用期限届满即应无条件归还资金还是项目公司有富余资金时才归还资金？

合作开发协议或借款协议通常对“资金使用期限”约定为二至三年，同时对“还款方式和资金来源”约定为项目公司取得金融机构开发贷款和/或项目销售回笼资金后，在不影响项目建设的情况下扣除项目开发所需资金，剩余资金优先归还股东借款。在楼市销售火热时期，项目公司资金回笼迅速，股东收回投资或预分配利润没有障碍。而目前股东起诉请求项目公司归还资金时，项目公司往往即将或已经出现资金流断裂的问题。

笔者认为，对合同条款的解释应以文义解释为基础，以体系解释为支撑，最后以目的解释为印证。虽然合作各方对资金使用期限进行了约定，但从合作开发协议、借款协议等约定来看，项目公司无偿还能力或收入时，合作各方仍有按持股比例投入资金的义务，资金投入的目的是完成开发建设，资金收回以项目公司获得贷款或销售回款等为前提，允许股东提前收回资金的特殊情形是股东不再持有项目公司的股权。故对期限的理解，应是暂定期限，这才更符合各方当事人之间的真实意思表示。

因此，股东向项目公司提供资金是约定的义务，提供资金视项目公司的经营需求而定，股东并不享有随时收回资金的权利；合作开发协议或借款协议已对偿还股东借款的条件作出了明确约定，在没有证据证明项目公司存在富余资金时，股东请求返还借款资金的主张没有事实依据。退一步讲，即便合作开发协议或借款协议的条款约定不明，或二者衔接上不畅，对于合同条款的理解也应将体系解释规则纳入考量。

三、如何平衡股东、项目公司和其他债权人之间的合法权益？

房地产开发项目具有一定的民生意义，社会公共利益和公共秩序也应纳入审理范围。根据《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发〔1996〕35号）《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发（2004）13号，已于2015年11月27日废止）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号）《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号）等规定，房地产开发项目必须首先落实资本金才能进行建设，保障性住房和普通商品住房项目的资本金占总投资的最低比例为20%，其他房地产开发项目的资本金占总投资的最低比例为25%。投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认缴的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。这些规定可以概括称为项目资本金制度。

笔者认为，项目资本金制度的本意是建立投资风险约束机制，要求投资者必须有一定的自有资金，实现风险共担，避免将项目投资风险转嫁金融机构或消费者。而实践中，不少项目的资本金远不及规定要求的最低比例金额，股东往往约定以少量的注册资本认缴出资，再以提供“借款”的方式补充项目资本金制度下的投资缺口，替代履行出资义务；但在项目陷入经营困局或资金困境时，股东不仅没有履行后续的投资义务，相反还主张请求归还已投入的资金，试图降低自身风险，等同于变相抽回出资。一旦法院支持某一位股东的诉请，势必引发其他股东效仿，届时只能由项目公司独自面对外部债权人，而项目公司的资金显著不足以化解全部债务风险，其后果便是内部风险外部化，势必损害公司其他债权人的合法权益。

另外，结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》之“（四）关于公司人格否认”之“12.【资本显著不足】”、《全国法院破产审判工作会议纪要》之“六、关联企业破产”之“39.协调审理的法律后果”等规定，及（2020）豫0726民初322号、（2021）苏08民终1855号、（2022）苏0812民初6298号等案例，法院均认为当公司注册资本明显不足以负担公司正常运作，公司运作依靠向股东负债筹集，股东因此而对公司形成的债权为劣后债权，安排在普通债权之后受偿。对于采取“小股大债”投资模式的房地产项目而言，项目公司的注册资本显著不足是普遍现象，公司运作实际主要依赖于股东负债筹集。因此，股东对项目公司提供的“借款”应属劣后债权。在项目公司举证证明尚需对外支付工程款、税费、员工工资等大额支出时，如法院作出支持股东诉请主张的判决，则无异于支持股东滥用公司独立人格，将有限责任股东的投资风险转嫁于其他债权人。

四、近期案例

在（2024）鄂0106民初9910号案件中，湖北省武汉市武昌区人民法院认为股东提供的款项并非股东与项目公司存在借贷合意的结果，而是根据合作开发协议约定，履行同股同投义务，对股东起诉主张返还借款的请求不予支持。主要理由如下：对向平台公司、项目公司超出注册资本的投入，合同文本表述为“借款”，但根据《合作开发协议》的约定，应系两公司按照股权比例向平台公司或项目公司投入资金，对于超出注册资本的部分，双方的投入金额与股权比例直接关联，所投入的款项并非用于短期的融资周转，而是优先用于启动及维持平台公司、项目公司的经营及合作进行房地产项目建设，并非一般的债权性投入。我国法律并不禁止股东在认缴出资额以外向公司出资，该部分款项应属于公司的其他收入，应由公司根据财务管理制度及会计准则进行处理。其次，原告及其关联方向公司支出款项亦不具有普通借款的特点，款项往来并非是基于其与公司存在借贷合意，而是根据《竞地前合作框架协议》“双方共同投资、共担风险、共享收益”及《合作开发协议》“第三条合作开发基本原则3.1同股同投，同股同权。双方应按照各自在平台公司所占股权比例及本协议的约定，向本项目及项目公司投资”的约定，为履行《合作开发协议》、与其他股东合作进行房地产项目开发建设而投入的资金，故法院对原告以返还借款为由起诉请求被告返还相应款项，不予支持。

在（2024）鄂01民终21337号案件中，湖北省武汉市中级人民法院认为，双方之间借款关系的成立及履行是合作开发协议中目标项目合作安排的重要环节，系协议履行内容的一部分，该协议对公司偿还股东借款的条件作出了明确约定。现无证据证明项目公司存在盈余资金，上诉人将借款关系与合作开发协议割裂开来，独立请求项目公司偿还借款本息缺乏事实依据。…房地产开发项目具有一定的民生意义。被上诉人作为案涉房地产开发项目的开发、建设以及后续运营主体，其财务情况对房地产市场有重要影响，上诉人作为其股东应切实加强企业社会责任。在现有证据不足以证明案涉房地产项目实际清盘、项目公司存在盈余的情况下，考虑到社会整体利益，上诉人现阶段直接要求返还借款本金的主张也并不恰当。…驳回上诉，维持原判。

在（2024）苏11民终2562号案件中，江苏省镇江市中级人民法院认为，合作协议中约定，四方股东应该本着“共同投资、合作开发、共担风险，共享收益”的原则合作开发项目地块…各方股东应根据股权比例同股同投，股东投入主要用于支付竞买保证金、注册资本金、土地款、前期费用、工程款等项目开发及建设资金。…案涉纠纷实则是因各方股东履行合作开发房地产合同引起的纠纷。本案中，结合合作协议的相关内容，合作协议的有关“共同投资、合作开发、共担风险、共享收益”及“按照股权同股同投”的表述说明了四方股东依据合作协议的约定对项目公司负有等额的资金投入义务。此外，根据合作协议约定，项目公司董事会负责审议批准公司的融资解决方案、融资限额和负债规模，包括向公司借款及对外借款计划的制定及其条款与条件的确定。…本案查明的事实表明，上诉人向被上诉人转账的款项性质应当属于履行合作开发协议合同义务的投资款，而不是借款。…驳回上诉，维持原判。

近期，笔者代理了多起项目公司应对合作开发协议中股东起诉返还借款的纠纷案件。在笔者代理的（2024）鄂01民终11959号案件中，涉及房地产合作开发项目资产设定股东借款抵押担保被认定无效，也是基于以上类似理据。

五、结语

司法实践是一个动态的司法过程，更是不断体现追求各方法益平衡的价值导向和理念的过程。在地产行业上行和平稳发展时，司法将“股东借款”定性为“民间借贷性质的借款”并不会直接损害其他方的合法权益，也契合合作方降低税负成本的商业逻辑。但当行业发展遭遇困难，地产项目不再是绝对盈利的局面时，尤其是合作开发协议签署较早，且存在惯性思维的影响，对项目遭遇的系统性行业风险估计不足的纠纷案，对“股东借款”的定性则必须系统运用合同解释规则准确解读合同条款的真实意思，如果仍然仅从个别条款的表面意思解读为“民间借贷性质的借款”，则会严重影响项目公司和外部债权人的合法权益。

[注] 

[1]最高人民法院民一庭发布的指导性案例“甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷案”（载于《民事审判指导与参考》2012年第2辑（总第50辑），第100-105页）。

[2]最高人民法院民一庭《以合作开发项目国有土地使用权抵押所取得的贷款的归属》（载于《民事审判指导与参考》2012年第4辑（总第52辑），第137页）。