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“总包交钥匙”模式的主要风险和防范
“总包交钥匙”模式的主要风险和防范
"总包交钥匙"模式的最大创新之处在于改变了旧施工总承包模式下业主对分包工程进行过程管控的方式，业主不再直接管理分包商，对分包商及分包工程的管控完全由总承包商来负责。
这种创新之处在发挥其优势的同时也带来了风险，主要的风险包括分包工程的工期无法保证、分包工程的质量无法保证、分包工程的造价无法管控、分包工程的安全无法管控、以及总承包商对分包工程不履行保修责任等。
充分认识这些风险之所在，并对其进行有效地防范，是推行"总包交钥匙"模式的必要前提。
一、分包工程的工期无法保证
在旧施工总承包模式下，业主直接对分包商进行管理，分包工程款也是由业主直接支付给分包商，因此业主能够通过付款等方式有效控制分包工程的工期进度。而在"总包交钥匙"模式下，对分包商进行管理的责任落到了总承包商身上，业主不直接对接分包商，分包工程款也是先由业主支付给总承包商，再由总承包商支付给分包商，对分包工程工期进度的管控完全取决于总承包商，因此对于业主来说可能会面临分包工程的工期无法保证的风险。
对于分包工程工期无法保证的风险，可以通过推行业主的工期管控系统来防范。一般来说，有经验的房地产开发企业都建立了自己的工期管控系统，为避免分包工程工期延误，可以在总承包合同中约定总承包商遵守业主的工期计划，严格执行业主工期计划对总承包商工作的时间节点要求，同时自愿接受业主对工期计划的考核及相应奖励与追责；对于分包工程的工期延误，总包商对分包工程按照业主的工期计划进行严格管控，从而使整个工程项目的工期得到有效保证。
二、分包工程的质量无法保证
在旧施工总承包模式下，业主直接对分包工程的施工进行过程管控，且分包工程由业主直接验收，因此业主可以对分包工程的质量进行有效控制。而在"总包交钥匙"模式下，施工过程中是由总承包商对分包商进行管理，工程竣工后也是由总承包商对分包工程进行验收，因此对于业主来说可能会面临分包工程的质量无法保证的风险。
对于分包工程的质量无法保证的风险，可以采取以下措施进行防范：
首先，
在分包商的选择上要划定范围，以保证分包商的施工水平。有经验的房地产开发企业一般都有自己的分包商品牌库，为保证分包工程质量，可以在总承包合同中约定总承包商在业主的品牌库中自主选择分包商，这样限定分包商的范围，既能使业主避免在发生工程质量问题时由于直接指定分包商而承担过错责任，又能最大程度地减小鱼龙混杂的分包商市场对分包工程质量的不利影响。
其次，
在总承包商合同中约定总承包商要按照业主提供的工程质量标准对分包工程质量进行全方位管控，否则须承担违约责任，这样就把业主对分包工程施工质量的管理经验通过合同约定的方式让总承包商予以践行，从而保证了分包商的施工水平。
再次，
业主要定期对分包工程的质量进行检查，如发现质量问题，则追究总承包商的违约责任，这样就使得总承包商对分包工程的质量时时进行严格管控。
三、分包工程的造价无法管控
在旧施工总承包模式下，分包合同价款一般由业主与分包商确定，分包工程款由业主直接向分包商支付，针对分包工程的洽商变更和现场签证也是由业主进行审核，因此业主对于分包工程的造价能够进行有效控制。而在"总包交钥匙"模式下，分包合同价款由总承包商与分包商自行确定，分包工程款由总承包商向分包商支付，针对分包工程的洽商变更和现场签证也是由总承包商负责审核，因此对于业主来说可能会面临分包工程的造价无法管控的风险。
对于分包工程的造价无法管控的风险，主要有如下防范措施：
首先，
在总承包合同中约定总承包商要按照总承包合同约定的计价方式与分包商确定分包合同的价款。计价方式一般是：
如果业主采购数据库内有相应子目价格，则执行采购数据库价格；
如果业主采购数据库内没有相应子目价格，则参照签约当期采购数据库相应子目价格及组价方式确定。
对于材料设备采购类分包合同，采取综合单价包干方式；对于工程类分包合同，采取固定总价包干方式。
其次，
对于分包工程的洽商变更、现场签证以及分包工程款的支付与结算，总承包商负有审慎的审核义务，否则总承包商需向业主承担高估冒算的违约责任。
四、分包工程的安全无法管控
在旧施工总承包模式下，由业主直接对分包商进行管理，业主的工程安全管控体系保证了分包工程的施工安全。而在"总包交钥匙"模式下，由总承包商对分包商进行管理，业主不直接对接分包商，因此如果总承包商对项目工程安全的管理经验不足或水平不够，对于业主来说可能会面临分包工程的安全无法管控的风险。
对于分包工程的安全无法管控的风险，可以通过推行业主的工程安全管控体系来防范。类似于为保证分包工程工期而推行业主的工期管控系统一样，可以在总承包合同中约定总承包商要按照业主建立的工程安全管控体系对分包工程的施工安全进行管控，总承包商对在建工程的施工安全承担全部责任，如果分包工程发生安全事故，由此引发的责任和费用均由总承包商承担。
此外，业主也要定期对分包工程进行检查，如发现施工安全隐患，则追究总承包商的违约责任，这样就使得总承包商对分包工程的安全尽心尽责地管理，以防范风险于未然。
五、总承包商对分包工程不履行保修责任
在旧施工总承包模式下，对于总包工程和分包工程的保修，分别由总承包商和分包商负责。而在"总包交钥匙"模式下，业主不直接对接分包商，对于分包商施工的工程，业主可能会面临总承包商以分包工程不是其施工为由不履行保修责任的情况。
为防范总承包商对分包工程不履行保修责任的风险，可以在总承包合同中约定由总承包商统一负责整个项目工程的维修，包括分包商施工的工程。在发生保修事项后，由业主直接找总承包商维修，业主不直接对接分包商。
此外，明确约定对于分包工程的质保金要按合同约定的时间由业主返还给总承包商，然后再由总承包商返还给分包商，这样通过对质保金付款时间的控制，促使总承包商对分包工程履行保修责任。
图表解析
